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Schimmel und Lärmbelästigung

27.07.2010 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir, d.h. meine Freundin, mein 2 jähriger Sohn und ich wohnen seit 2 Jahren in einer kleinen 3-Zimmer-Wohnung. Wir haben bereits nach dem Einzug in 2 der 3 Zimmer + Bad und Küche Schimmelspuren an den Fensterrahmen entdeckt. Trotz ausgiebigem Lüften und einem angemessen Heizverhalten müssen wir diese Spuren immer wieder mit Schimmelentferner-Produkten bekämpfen. Das Haus ist bereits recht alt (Sandstein) - dies wurde sogar beim Vermieter bereits vor einem Jahr als mögliche Ursache eingeräumt. Damals wurde ein großer Schimmelbefall im Schlafzimmer freundlicherweise durch den Vermieter entfernt worden.

Weiterhin eine große Beeinträchtigung in der Wohnqualität ist der erzeugte Lärm, der durch die Mietwohnung über uns erzeugt wird. Das Haus ist sehr sehr hellhörig - wir hören jeden Schritt, den die Mieterin über uns macht. Oft hat sie auch kleine Kinder in der Wohnung, die dann umherrennen und somit einen Lärm erzeugen, als würde die Bundeswehr über uns marschieren. Telefonate, Fernseher, etc. - alles kann man hören.
Es ist auf die Bauweise des Hauses zurückzuführen - dennoch muss der Vermieter doch dafür sorgen, dass die Mietwohnung ungestört zu benutzen ist. Auf die Hellhörigkeit des Hauses hatte man uns vor Vertragsunterzeichnung nicht unterrichtet.
Die Frau über uns beschert uns u.a. auch in den nächtlichen Stunden unruhige Nächte - wobei ihr selbst ja keinen Vorwurf zu machen ist. Es liegt eindeutig an der Bauweise des Hauses.

Welche Ansprüche haben wir als Mieter?

Vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Als Mieter steht Ihnen im Falle der Mangelhaftigkeit der Mietsache ein Recht zur Mietminderung zu. Das Recht zur Mietminderung tritt kraft Gesetzes gemäß §536 BGB bei Auftreten des Mangels ein.
Zunächst stellt sich also die Frage, ob Schimmelbefall und Lärmbelästigung einen Mangel darstellen. Für den Schimmelbefall lässt sich dies relativ einfach beurteilen. Nach stetiger Rechtsprechung des BGH stellt dies ein Mangel dar. Zur Mietminderung berechtigt dieser, soweit dieser nicht nur unerheblich ist, dies bedeutet, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert sein muss. Unerheblich ist ein Mangel dann, wenn er leicht erkennbar und schnell mit geringen Mitteln zu beseitigen ist.
Bei Schimmelbefall ist das äußere Erscheinungsbild sicher selbst schnell zu beseitigen nicht aber die Ursache. Hier stellt sich lediglich die Frage, in welcher Höhe gemindert werden kann. Die Mietminderung kann bis zu 100% betragen. Dies ist abhängig welche Räume und in welchem Umfang betroffen sind. Sind Küche-, Wohn- und Badezimmer betroffen, so kann eine Mietminderung von bis zu 80% nach LG Berlin Az. 65 S 205/89 gerechtfertigt sein.
Hinsichtlich der Lärmbelästigung stellt sich aber, insbesondere in Anbetracht des neuen Urteils des BGH durchaus die Frage, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Mit Urteil vom 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02 entschied der BGH, dass normalen Wohngeräusche anderer Mieter in einem Mietshaus hinzunehmen seien, wozu auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgingen, gehören würden. Auch mit seinem neusten Urteil vom 07.07.2010 bestätigt der BGH seine Rechtsauffassung, dass grundsätzlich keine Mietminderung wegen nicht ausreichendem Schallschutzes erlaubt sei. Der Mieter könne sich nicht auf Lärmbelästigung berufen, soweit diese allein dadurch bedingt sei, dass das Haus über keinen ausreichenden Schall- und Trittschutz verfüge.
Für eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung müssten Sie als darlegen und beweisen, dass diese weit über normale Wohngeräusche hinausgehen und zudem auch in nicht unerheblicher Art und Weise bei Dämmung nach Stand der Technik gegeben wäre. Dieser Beweis wird aber nur schwer zu führen sein dürfen.
Anhand Ihrer Sachverhaltsangaben muss ich darauf schließen, dass es sich um Wohngeräusche handelt, die bedingt durch mangelnden Tritt- und Schallschutz verstärkt auftreten, so dass nach der Rechtsprechung des BGH keine Mietminderung in Betracht kommt.

Neben dem Recht zur Mietminderung haben Sie selbstverständlich das Recht zur ordentlichen Kündigung unter Einhaltung von Kündigungsfristen.
Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung bestünde nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Bei Schimmelbefall wäre dies nur der Fall, wenn Sie darlegen und beweisen könnten, dass Sie gesundheitlich derart beeinträchtigt sind, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies bedürfe jedoch weiterer Sachverhaltsangaben. Allein der Umstand, dass Sie damit belastet sind, Schimmel zu beseitigen genügt leider nicht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe

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