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Schimmel in vermieteter Wohnung

29.07.2010 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte/-r RA/RAin,
in unserer vermieteten Eigentumswohnung sind wir durch den Mieter informiert worden, daß starker Schimmelbefall vorliegt. Dies wurde mittlerweile durch den Verwalter dokumentiert und die Sanierung ist zwingend.

Kurz nach Einzug (Sommer 2008) wurde uns der erste leichte Schimmelbefall mitgeteilt, wir haben dies besichtigt (mit Verwalter), Maßnahmen wie Lüften&Heizen vereinbart, Schimmelmittel zur Verfügung gestellt und (leider mndl.) ausgemacht, daß sie sich melden würden, wenn der Schimmelbefall nicht zu beseitigen ist. Auch mit dem Verwalter wurde vereinbart, daß (nur bei Minusgraden mgl.) eine Temperatur-/Feuchtigkeitsmessung im Winter durchgeführt wird, wenn der Schimmel weiter besteht.

Leider hat unser Mieter jetzt >2 Jahre verstreichen lassen und der Schaden ist dadurch massiv geworden: alleine die Sanierung wird sich auf 3000€ belaufen, summa summarum sind Maßnahmen über 5000€ erforderlich.

Der Verwalter hat in seiner Begehung Juno 2010 festgestellt, daß trotz Frühjahrstemperaturen die Feuchtigkeit in der Wohnung (Bj, 1985) bei nahezu 70% liegt und sich KOndenswasser bildet. Er hat daher für beide Parteien nachvollziehbar festgestellt, daß ein Gebäudeschaden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschliessen sei und es am Lüftungsverhalten der Mieter liegt (häufiges Kochen ohne Außenabzug, hohe Möbel an Außenwänden, häufiges Dampfbügeln).

Wir hatten zwischenzeitlich anläßlich einer NK Abrechnung schriftlich nachgefragt, ob noch Schimmelmittel nötig sei. Mit Besichtigung des Schadenausmasses haben wir als Sofortmaßnahme einen Entfeuchter zur Verfügung gestellt, der hoffentlich betrieben wird und werden demnächst auch Feuchtigkeitsmesser anbringen.

meine Fragen:
1) handelt es sich um ein pflichtwidriges Verhalten der Mietpartei, uns nicht unverzüglich von dem Fortbestehen des Schadens zu informieren, um den Schaden zu begrenzen?
2) begründet dies eine vollumfängliche Schadenersatzpflicht des Mieters?
3) ist ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren angeraten?
4) wäre der Versuch einer gütlichen Einigung (50/50) sinnvoll, WENN verläßlich ("juristisch wasserdicht") privatschriftlich vereinbart werden kann, daß dies ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unsererseits passiert, künftige Renovierungen zu Lasten der Mietpartei gehen und auf Schadenersatz-/Schmerzensgeld/Mietminderung verzichtet wird?

oder wäre #3 + "ab zum Anwalt "die bessere Alternative"

29.07.2010 | 09:15

Antwort

von


(562)
Mädewalder Weg 34
12621 Berlin
Tel: 030.56702204
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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Gem. § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter einen Mangel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt auch, wenn Maßnahmen zur Behebung des Mangels eingeleitet wurden, diese jedoch den Mangel nicht behoben haben bzw der Mangel danach wieder auftritt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn vereinbart wurde, dass der Mieter selbst den Mangel behebt.

2.
Ebenfalls gem. § 536c BGB ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, wenn die (erneute) Anzeige unterbleibt.

3.
Ein selbständige Beweisverfahren ist u.a. dann anzuraten, wenn es geeignet ist einen Rechtsstreit zu vermeiden. D.h. wenn bei Bestätigung Ihrer Vermutung zu erwarten ist, dass die Gegenseite Ihre Ansprüche erfüllen wird, Dies ist bei Mängeln bei Mietverhältnissen regelmäßig der Fall, da dabei idR in Streit steht was die Ursache des Mangels ist bzw die Höhe des Schadens.

In Ihrem Fall kommt jedoch noch die Frage hinzu, inwieweit der Mieter nach § 536c BGB haftet, da der Mangel angezeigt wurde, die Vereinbarung zur Beseitigung aber möglicher von Ihnen nicht bewiesen werden kann. Daher kann die Beurteilung, ob ein selbständige Beweisverfahren anzuraten ist, aufgrund Ihrer Schilderung nicht abschließend beurteilt werden.

4.
Wenn Sie sicher sind den Beweis führen zu können, dass die Schimmelbildung durch falsches Lüften und Heizen durch den Mieter verursacht wurde und Sie die Vereinbarung zur Beseitigung des Mangels durch den Mieter beweisen können, haben Sie gute Chancen den Mieter vollständig in Haftung nehmen zu können. Dann wäre eine Teilung der Kosten für Sie aus finanziellen Gründen nicht anzuraten. Andererseits würden Sie sich die Ungewissheit und die mit einem gerichtlichen Verfahren zusammenhängenden Unannehmlichkeiten eines Rechtsstreits ersparen.

Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung würde letztendlich auf Grundlage der vorgebrachten Beweise das zuständige Gericht ein Urteil fällen. Dies kann bei einer Erstberatung und Prüfung im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden.

5.
Ich kann Ihnen daher nur raten, einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Dieser kann Einsicht in alle Ihre Unterlagen nehmen und nach Rücksprache mit Ihnen und etwaigen Zeugen beurteilen, ob von Ihnen der Beweis geführt werden kann und dann beurteilen welche Schritte zur Durchsetzung ihrer Ansprüche angemessen sind.

Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.



Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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