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Schimmel in Mietwohnung und Krankheit seit Einzug


20.01.2007 20:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich haben im Mai letzten Jahres eine neue Wohnung bezogen. Kurz nach dem Einzug stellten sich bei mir folgende Krankheitsanzeichen ein: vermehrte Kopfschmerzen, Migräne, Schwindelanfälle, Asthma. Vor dem Einzug in die neue Wohnung litt ich selten an leichten Kopfschmerzen, Migräne (2-3 Anfälle im Jahr) und allergischem Asthma (zuletzt beschwerdefrei bis zum Einzug). Zudem sind mein Mann und ich Allergiker (auch Schimmelpilzallergie).

Vor einigen Tagen habe ich jetzt fast allen Zimmern (Schlafzimmer, Wohn/Eßzimmer, Badezimmer) an den Außenwänden Schimmelpilz entdeckt. Die Wohnung liegt im Erdgeschoß und das Haus ist freistehend. Die größten Herde liegen in Ecken, an denen an den Außenwänden ein Fallrohr befestigt ist. Ich habe sofort den Vermieter angerufen und habe ihn über den Schimmelbefall in Kenntnis gesetzt. Außerdem habe ich Fotos gemacht. Der Vermieter hat sich kurze Zeit später die Wohnung angeschaut und wir sind überein gekommen, dass wir den Schimmelbefall als Sofortmaßnahme ersteinmal in Eigenleistung mit einem Schimmelmittel behandeln. Von ihm kam dann die Anschuldigung wir würden zu wenig lüften. Da wir aber jeden Tag mehrmals alle Fenster in der Wohnung öffnen und durchlüften, wird das wahrscheinlich nicht die Ursache sein. Ein Baumangel oder eine nicht fachgerechte Renovierung nach Schimmelbefall (siehe unten) kommt für ihn überhaupt nicht in Betracht. Von der Nachbarin haben wir erfahren, dass bei den Vormietern die ganze Wohnung verschimmelt war. Die Vormieter haben cirka ein halbes Jahr in dieser Wohnung gewohnt und sind nach dem Winter ausgezogen. Bei einem weiteren Besuch des Vermieters, habe ich nachgefragt, ob diese Wohnung schon einmal mit Schimmel belastet gewesen wäre. Nach gewissem hin und her bejahte der Vermieter dann endlich, dass die Vormieter einen Schrank zu dicht an eine Außenwand im Schlafzimmer gestellt hatten und sich dahinter ein kleiner Schimmelfleck gebildet hatte. Nach Angaben des Vermieters wurde der Schimmel fachgerecht von einem Maler entfernt. Wie genau konnte oder wollte er mir nicht sagen.

Bei unserer ersten Wohnungsbesichtigung im April war im Schlafzimmer ein ca 50x50cm großer Stockfleck zu sehen. Der Vermieter meinte da wäre eine kleine feuchte Stelle gewesen, versicherte uns aber da wäre kein Schimmel. Die Stelle wurde vor Einzug neu tapeziert und gestrichen. Der Schimmelherd im Schlafzimmer befindet sich in unmittelbarer Nähe zu diesem ehemaligem Stockfleck.

Der Vermieter möchte jetzt als einzige Maßnahme - wenn überhaupt - an die eine Außenwand im Schlafzimmer eine isolierende Thermotapete anbringen lassen. Er lässt uns mitentscheiden, ob wir das machen lassen möchten oder nicht. Da wir aber der Meinung sind, dass das die ganze Situation nicht verbessern wird, sondern nur noch verschlimmern, möchten wir das nicht.

Ich habe die Befürchtung, dass der Schimmelpilz nach dem Auszug der Vormieter nicht fachgerecht beseitigt wurde und dadurch wiedergekommen ist. Zudem hab ich die Vermutung, dass irgendetwas in dieser Wohnung mich krank macht. Ich möchte keine Mutmaßungen anstellen, aber die Möglichkeit, dass meine Symptome etwas mit dem Schimmelpilzbefall zu tun haben ist nicht von der Hand zu weisen.

Jetzt zu meiner eigentlichen Frage: Wir möchten so schnell wie möglich aus dieser Wohnung ausziehen. Gibt es die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung? Welche Untersuchungen müsste ich dazu einleiten und wie weise ich das nach?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.
Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Schimmel und Feuchtigkeitsschäden in der gemieteten Wohnung auftreten, muss der Mieter dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist grundsätzlich eine grundlegende Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.

Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete aber auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Die Gerichte sehen eine vom Mieter nicht (!) zu verantwortende Schimmelpilzbildung als einen "erheblichen Mangel" an, der zur Minderung berechtigt und gehen bei großflächigem Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, die den Mieter neben der Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern in jedem Einzelfall gesondert. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung in der Regel nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Insoweit muss der Mieter darlegen und in einem Rechtsstreit ggf. beweisen, dass sich aufgrund der festgestellten Schimmelpilze tatsächlich toxische Stoffe in der Atemluft befinden.

Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen.

Geht man daher davon aus, dass hier ein erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt - was im Prozeß zu beweisen wäre (in der Regel Sachverständigengutachten),(hierin liegt dann auch das Prozeßrisiko) - so kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Sie sollten dann schriftlich unter Angabe des Grundes "Gesundheitsgefährdung" fristlos kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 569 Abs. 1 BGB Gebrauch machen.

Sollte sich später herausstellen, dass die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nicht gegeben waren (weil z.B. Schimmelbildung wohnbedingt, keine erhebliche Gesundheitsgefährdung nachzuweisen ist und es damit einer vorherigen Beseitigungsaufforderung bedurft hätte), so kann die fristlose Kündigung in eine fristgemäße Kündigung umgedeutet werden.

Entscheidend für die Berechtigung zur fristlosen Kündigung ist somit, ob es sich um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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