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Schimmel in Altbau > Mietminderung

02.09.2011 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,

wir wohnen seit 3,5 Jahren in einer Altbauwohnung und haben in jedem Winter mit Schimmelbildung zu kämpfen gehabt. Andere Wohnungen sind auch betroffen, hier wurde von der Verwaltung oberflächlich der Schimmel beseitigt. Die anderen Mietparteien haben über den Mieterverein agiert, wir nicht.
Im letzten, besonders kalten Winter, war die Schimmelbildung so extrem, dass wir mit einfachen Entfernungsmaßnahmen nicht mehr hinterher kamen. Die Wohnungsverwaltung wurde im Dezember 2010 benachrichtigt, woraufhin die Luftfeuchtigkeit und Temperatur über eine Woche bei uns gemessen wurde. Ergebnis war,dass die Feuchte zu hoch und die Temperatur zu niedrig (unter 20 Grad Celsius) war. Das Meßgerät stand allerdings in einer Ecke an der Außenwand. Während in der Raummitte 21 Grad herrschten, war es in der Ecke am Boden nur ca. 18 Grad Ceslsius warm. Feuchte lag direkt nach Lüftung um die 60% und stieg innerhalb von 10min wieder auf über 70% an.
Wir bemängelten auch in Anwesenheit der Verwaltung, dass das Meßgerät etwa 1-2 Grad Ceslius zu wenig anzeigte, da zwei digitale Meßgeräte von uns eben höhere Werte anzeigten.
Ein von der Verwaltung beauftragter Gutachter kam auch zu dem Ergebnis, dass die Feuchte im Raum zu hoch sei und dementsprechend zu wenig gelüftet worden sei. Die Feuchte in der Wand sei i.O. Die Feuchte wurde aber nur auf der Wand und nicht in der Wand gemessen.

Wir haben seit Januar 2011 eine Mietminderung von 20% der Kaltmiete geltend gemacht.
Bislang wurden bei uns im April 2011 nur die Glasbausteine gegen Fenster ausgetauscht; eine Sanierung des von Schimmel befallenen Putzes aber nicht.
Konkret befallen sind:
Etwa 20x20 cm stark befallen im Wohnzimmer in der oberen Ecke der Außenwand auf dem Putz

Etwa 1,5m x 2m oberflächlich pelzig, fleckig im Wohnzimmer Ecke Außenwand auf dem Putz

Etwa 20 x 20 cm stark befallen Außenwand Badezimmer auf Putz

Den Schimmel im Kinderzimmer (etwa 20 x 100 cm auf Tapete) konnten wir erfolgreich im Frühjahr beseitigen.

Meine Frage ist nun:

Die Schimmelbelastung ist durch unserer Entfernungsmaßnahmen stark zurück gegangen, konnte aber nicht vollständig beseitigt werden.
Rechtfertigt die jetzt geringere Schimmelbelastung (im Sommer fast keine Schimmelneubildung) weiterhin die Mietminderung von 20%?

Die Eigentümerin schlägt vor, das sie nach Rückzahlung der bisher von uns eingehaltenen Mietminderung die stark befallenen Wände neu streicht und tapeziert. Von Schimmelbeseitigungsmaßnahmen ist keine Rede.

Die vollen 20% wollen wir nicht zurückzahlen, sind uns aber unsicher ob die 20% auch im Sommer juristisch Bestand hätten, da wir einen Großteil des Schimmels selbst entfernt bekommen haben.
Hätten wir die Minderung im Sommer reduzieren müssen?
Es wird wohl juristisch enden, wir werden einen Gutachter beauftragen und auf Beseitigung der Mängel drängen. Haben allerdings keinen Rechtsschutz...

Viele Grüße aus Hamburg

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich bestehen für die Schimmelbildung zwei mögliche Ursachen.

Entweder ist die Bausubstanz mangelhaft, so daß sich durch eindringende Feuchtigkeit Schimmel bildet. Ein derartiger Mangel fällt in die Sphäre des Vermieters.

Alternativ kann Schimmel auch durch unzureichendes Lüften und Heizen seitens der Mieter entstehen. Das ist dann Sache des Mieters.

Was letztlich die Ursache für den Schimmelbefall ist, wird durch ein Sachverständigengutachten aufzuklären sein.


2.

Wenn der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, kann der Mieter die Miete angemessen mindern. Gemindert werden kann übrigens die monatliche Gesamtmiete, also die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen.

Aufgrund Ihrer Schilderung erscheint eine Mietminderung von 20 % durchaus angemessen, zumal Sie ja nur die Kaltmiete gekürzt haben.

Natürlich müssen Sie die Minderung den Gegegebenheiten anpassen. Ist ein Mangel der Mietsache nur in geringem Umfang oder zeitweise garnicht vorhanden, kann auch nur in geringerem Maße gemindert werden. Ggf. besteht auch kein Recht zur Mietminderung mehr.

D. h., wenn im Sommer so gut wie kein Schimmel mehr vorhanden ist, dürfen Sie nicht in gleicher Weise wie bei starkem Schimmelbefall mindern.


3.

Die Schimmelbeseitigung und das Neustreichen der Wände beseitigt nicht die Ursachen der Schimmelbildung. Deshalb halte ich diese "kosmetischen" Arbeiten für wenig sinnvoll.

Um die Ursachen der Schimmelbildung zu kennen und geeignete Maßnahmen ergreifen zu können, ist die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens die richtige Vorgehensweise. Im Rahmen dieses Verfahrens beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, der in einem Gutachten zu den zu stellenden Beweisfragen Stellung nehmen wird. Hier sollten Sie jedoch unbedingt einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen.

Von der Einholung eines Privatgutachtens ist deshalb abzuraten, da Sie für dessen Kosten selbst aufkommen müssen, selbst wenn der Gutachter zu dem Ergebnis kommt, daß die Bausubsubstanz für den Schimmel ursächlich sei.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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