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Schimmel im Haus / Dach undicht

| 01.10.2009 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

der Sachverhalt:

Wir sind seit 8 Jahren Mieter eines Hauses mit Garten, Baujahr ca. 1965. Das Haus war bei Einzug mehr verwahrlost als abgewohnt. Wir hatten es jedoch aufgrund der Umgebung ausgewählt und Investitionen für unsere Zielvorstellung eingeplant. Das Mietverhältnis war im wesentlichen problemfrei bis auf den Umstand, dass der Vermieter (VM) einerseits Zustimmung gab zu allem, was wir durchführen bzw. ändern wollten, andererseits nur unter dem Vorbehalt, dass er nichts zu zahlen habe. Wenn man das weiß, ist das vertretbar.

Nun haben wir allerdings zum einen Schimmel in einem Raum und die noch im Originalzustand befindliche Dachabdichtung löst sich immer mehr auf.

FALL 1 - Schimmel

Im Schlafzimmer ist etwa 40x20 cm Schimmelspuren an der Außenwand und Ecke zum Reihennachbarhaus sichtbar. Wir haben das am 07.08.2009 schriftlich an VM mitgeteilt und um Besichtigung/Beseitigung gebeten. Am 20.08.2009 erfolgte mangels Reaktion 2. Schreiben an VM mit Frist 30.08.2009. Am 27.08.2009 besichtigte die beauftragte Mutter des VM und wies auf möglicherweise falsche Lüftung, Waschmaschine, falscher Deckenanstrich usw. hin. Am 31.08.2009 3. Schreiben mit Fristsetzung 10.09.2009 zur Beseitigung.

Am 17.08.2009 beauftragen wir auf eigene Rechnung einen Gutachter, der im Schlafzimmer feststellt:
- hohe Luftfeuchtigkeit
- Wasser an der Wand WAR vorhanden
- im Augenblick aber trocken
(die letzten 4-6 Wochen hatte es nicht geregnet)

Auf Anraten führen wir ab sofort ein Feuchte Tagebuch. Die Werte gehen kaum unter 65% Luftfeuchtigkeit, liegen fast immer darüber (unabhängig von vor/nach Lüften, geschlossenen Fenstern, abends/morgens).

Parallel erhalten wir Schreiben vom 31.08.2009 mit Ankündigung Besichtigung durch Dachdeckerfirma (siehe FALL 2) und weitere Besichtigung des Schimmels durch fachkundigen Handwerker.

Am 02.09.2009 4. Schreiben an VM (unter beibehaltener) Fristsetzung 10.09.2009 und Ankündigung Mietminderung 10% sowie weitere 30% Rückbehalt und Ersatzvornahme. Vorbehalt der Geltendmachung weiteren Schadens (Kleider, Reinigung, Mobiliar etc.)

Am 15.09.2009 besichtigt dann ein Schadenmitarbeiter der HUK (Gebäudeversicherung)
Am 16.09.2009 untersuchen die Stadtwerke die Hauptwasserzuleitung.
Am 16.09.2009 werden die unter dem Haus verlaufenden Kanal- und Abwasserrohre per Kamera untersucht - ohne Ergebnis. Dabei wird allerdings das Wasserabfallrohr vom Dach nicht einbezogen. Es sei zu kompliziert, dort die Kamera einzuführen. Dieses Rohr befindet sich allerdings genau an der Ecke, an welcher der Schimmel innen auftritt.

Am 17.09.2009 wird ergänzend (nach Auftrag durch den VM) das Regenwasserabfallrohr geöffnet und untersucht. Hier findet sich eine Bruchstelle.

Am 25.09.2009 kommt ein Mitarbeiter der Fa., welche die Rohre sondiert hat, per Fahrrad und fängt an zu graben. Zunächst nach Vorgabe seines Chefs vollkommen falsch quer durch den Vorgarten von einem Revisionsschacht in gerader Linie zur Ecke des Hauses, in der sich das Regenfallrohr befindet. Nach einigem Hin und Her wird ein Teil wieder zugeschüttet und das Graben geht an der betreffenden Ecke weiter.

Am 29.09.2009 wird morgens für wenige Stunden weitergegraben (der Mitarbeiter arbeitet nach eigener Aussage schwarz und hat noch einen anderen Vollzeitjob). Während dieser Zeit fliest unter den Abwasserrohren (nicht an der Ecke des Hauses, sondern etwa 2 m entfernt) Wasser pur unter dem Haus heraus. Ursache dürfte das Abpumpen der Waschmaschine gewesen sein, die zu diesem Zeitpunkt benutzt wurde. Nachmittags wurde erneut eine weitere Kamerasondierung ohne Ergebnis durchgeführt.

So liegt nun der Verdacht unsererseits nahe, dass im Bereich der Wasser-Hausinstallation etwas defekt ist. Seit diesem Zeitpunkt ruhen die Arbeiten wieder.

Zusammenfassung:
Schlafzimmer 40 x 20 cm Schimmelspuren
Hauswirtschaftsraum (HWR / mit Waschmaschine) Boden großflächig feucht
Historie: siehe oben
Flächenangaben: betroffen sind 21,7% der Gesamtwohnfläche
(Bei der Berechnung haben wir für Treppenhaus und HWR 50% der Fläche angesetzt, dies ist bei der %-Angabe berücksichtigt).

FRAGEN:
Angekündigte Mietminderung 10%, sind auch 15/20% gerechtfertigt?

Schimmelmitteilung 07.08.2009, ist Mietminderung ab 01.09.2009 vertretbar?

Angekündigter Mieteinbehalt 30%, ist der trotz Beginn der Arbeiten weiter vertretbar?

Schaden: Bett / teils mit Stoff bezogen ist wie geltend zu machen?

Notwendige Anwesenheit bei Besichtigungen / mehrfache Kamerauntersuchungen mit Wassertestzulauf usw.: Ist (und ggf. wie hoch) Büroabwesenheitszeiten / Urlaub geltend zu machen?

Was können wir nun noch weiter tun (Klage auf Beseitigung / Feststellung / Eigenvornahme)?


FALL 2

Das Haus hat ein Dach im Originalzustand. Die innen unter den Dachsteinen angebrachte Folie ist im Laufe der letzten Jahre an immer mehr Stellen porös geworden. Durch die zum Wohnraum gerichtete Dachluke zieht es in den Flur, der teils auch als Arbeitsplatz (Home-Office) verwendet wird. Im Dachraum befinden sich Blätter des vor dem Haus stehenden Baumes und bei Schlagregen dürfte es auch durch das Dach nass werden. Auf dem Dach sind Kisten, Koffer, alte Akten, 2 Sessel und weiteres gelagert.

Der beauftragte Dachdecker (s.o.) gab an, die Dachfolie müsse erneuert werden. Bis auf den Besuch des Dachdeckers hörten wir nichts mehr.

FRAGEN:
Welche Mietminderung ist angemessen?
Ist Einbehalt ergänzend ebenfalls (in welcher Höhe) angemessen?
Ist Verbringen der auf dem Dach befindlichen Gegenstände zu einem Speditionslager angemessen?
Was können wir hier zur Beseitigung des Mangels noch forcieren?


Danke für die Beantwortung.
01.10.2009 | 16:21

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

I. Allgemein

Nach §536 Abs.1 BGB ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Ab wann?
Wichtig dabei ist folgendes: Die Mietminderung ist kein Anspruch des Mieters, sondern die Miete mindert sich kraft Gesetzes. Das heißt, der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung kürzt sich ohne Zutun der Parteien. Einzige Voraussetzung ist das Auftreten eines Mangels, der nicht unerheblich sein darf (§536 Abs.1 S.3 BGB) und die Anzeige des Mangels. Die Minderung besteht für die Dauer des Mangels, also ab dem Zeitpunkt ihres Auftretens bis zur vollständigen Beseitigung.
Der Mieter muss sich nicht auf Minderung berufen und weder seine Absicht zur Minderung noch seine Quote preisgeben. Nur den Mangel selbst muss er dem Vermieter anzeigen.
Da die Miete im Voraus bezahlt wird, hat der Mieter in der Regel für den entsprechenden Monat bereits die volle Miete beglichen. Dann kann er den anteiligen Betrag in Höhe der Minderungsquote bei der nächsten Mietzahlung aufrechnen.

Minderung von was?
Nachdem lange Zeit umstritten war, ob Brutto- oder Nettomiete gemindert wird, hat der BGH (Urteil v. 06.04.2005, XII ZR 225/03) entschieden, dass die Minderung an der Bruttomiete inklusive aller Nebenkosten maßgeblich ist. Das heißt auch alle Nebenkosten werden gemindert.

Wie hoch?
Wie hoch die Minderung ist, hängt davon ab wie der Gebrauch eingeschränkt ist.
Zur Berechnung der Minderung hat sich bislang kein Schema heraus bilden können. Es wurde versucht Bewertungsmuster und Minderungstabellen zu erstellen, deren Praktikabilität und Aussagekraft für den Einzelfall jedoch nicht allzu hoch bewertet werden sollte.
Da ich keine genaueren Informationen über die Art und den Umfang der Schäden bei Ihnen habe, kann ich Ihnen nur eine Orientierung bieten.

II. Angekündigte Mietminderung 10%, sind auch 15/20% gerechtfertigt?
Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung sind Klassiker der Wohnungsmängel. Da die Einzelfälle sehr unterschiedlich sind, hier einige Beispiele zur Orientierung.
Kleinere Feuchtigkeitsflecken 10 % (LG Hamburg, 11 S 161/75); Feuchtigkeit, die sich auf alle Räume auswirkt 20 % (LG Hamburg, 16 S 122/87); Nässe mit Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens 50% (AG Leverkusen, 23 C 471/76); Schimmel in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad 20 % (LG Osnabrück, 11 S 277/88); Schimmel und Stockflecken 10% (LG Göttingen, 5 S 106/85).
Nach Ihrer Beschreibung halte ich auch 15-20% für nicht überzogen.

III. Schimmelmitteilung 07.08.2009, ist Mietminderung ab 01.09.2009 vertretbar?
Sie können die Miete mindern, ab dem Tag, an dem der Mangel auftrat. Also schon spätestens ab dem 07.08.2009.

IV. Angekündigter Mieteinbehalt 30%, ist der trotz Beginn der Arbeiten weiter vertretbar?
Zusätzlich und unabhängig von der Mietminderung hat der Mieter einen Anspruch auf Erfüllung. Er kann also die Beseitigung des Mangels verlangen. Zur Durchsetzung dieses Anspruch kann er ein Zurückbehaltungsrecht (§320 BGB) an künftigen Mietzahlungen geltend machen (BGH NJW 1982, 2242).
Das Zurückbehaltungsrecht endet erst, wenn die Mängel vollständig beseitigt sind.
Die Höhe sollte das 3-5fache des Minderungsbetrages nicht übersteigen. Diese zurückgehaltenen Beträge müssen nachgezahlt werden.

V. Schaden: Bett / teils mit Stoff bezogen ist wie geltend zu machen?
Zusätzlich zur Mietminderung steht dem Mieter unter Umständen ein Schadensersatz zu (§536a BGB).
Dies ist zum einen der Fall, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet.
Verzug setzt voraus, dass der Mangel angezeigt und die Beseitigung angemahnt wurde. Dem Vermieter muss dabei eine gewisse Zeit eingeräumt werden, um die Beseitigung zu bewerkstelligen. In Ihrem Fall scheinen mir die Arbeiten jedoch nicht angemessen fortzuschreiten, so dass ein Verzug bejaht werden kann.
Sofern Ihre Möbel erheblich durch die Feuchtigkeit beschädigt wurden, können Sie den Schaden vom Vermieter ersetzt verlangen.

VI. Notwendige Anwesenheit bei Besichtigungen / mehrfache Kamerauntersuchungen mit Wassertestzulauf usw.: Ist (und ggf. wie hoch) Büroabwesenheitszeiten / Urlaub geltend zu machen?
Auch entgangener Gewinn ist ersatzfähig. Allerdings nur dann, wenn tatsächlich ein Schaden entstand. Wer als Selbstständiger z.B. aufgrund des Mangels nicht arbeiten konnte, kann den durchschnittlichen Erlös für diese Zeit geltend machen.
Wer als Arbeitnehmer allerdings in der Zeit weiterbezahlt wird, in der er nicht arbeiten konnte hat keinen Schaden.

IV. Was können wir nun noch weiter tun (Klage auf Beseitigung / Feststellung / Eigenvornahme)
Die praktikabelste Möglichkeit ist die Selbstbeseitigung.
Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und die notwendigen Auswendungen ersetzt verlangen (§536a Abs.2 Nr.1 BGB).
Vor Durchführung der Arbeiten darf der Mieter vom Vermieter einen angemessenen Vorschuss in Höhe der Beseitigungskosten verlangen (BGH NJW 1971, 1450; KG Berlin, Rechtsentscheid v. 29.02.1988).

V. Fall 2
Welche Mietminderung ist angemessen?
In einem Fall hatte das AG Hamburg (42 C 634/76) für ein undichtes Dach und dadurch Feuchtigkeit in der Wohnung 20 % Minderung für angemessen erachtet.

Ist Einbehalt ergänzend ebenfalls (in welcher Höhe) angemessen?
Auch hier können Sie einen Teil der Miete in Höhe des 3-5fachen des Minderungsbetrages zurückhalten.

Ist Verbringen der auf dem Dach befindlichen Gegenstände zu einem Speditionslager angemessen?
Dies kann ein von einem Vermieter zu ersetzender Schaden sein. Jedoch nur wenn die Voraussetzungen wie Verzug mit der Beseitigung bestehen. Sie sollten daher den Vermieter mit einer Mahnung in Verzug setzen, bevor sie die Sachen ins Lager verbringen.

Was können wir hier zur Beseitigung des Mangels noch forcieren?
Auch hier können Sie, nachdem der Vermieter in Verzug gesetzt wurde, den Mangel selbst beseitigen und einen Vorschuss bzw. nachher Aufwendungsersatz verlangen.
Ihnen bleibt in beiden Fällen selbstverständlich auch die Möglichkeit, Ihre Ansprüche einzuklagen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

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Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


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