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Schimmel im Bad - VM unternimmt nichts

| 29.10.2010 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren.

Wir wohnen im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses, Baujahr ca. Mitte 1950. Wir sind vor ca. 3 Jahren hier eingezogen, davor stand die Wohnung über ein Jahr leer. Bereits kurz nach unserem Einzug stellten wir das erste Mal Schimmel im Bad fest (Bad hat ein Fenster, aber keine Heizung, nur einen Heizlüfter). Der damalige Eigentümer (eine große Gesellschaft) ließ den Schimmel vom Fachmann beseitigen und die betroffenen Stellen übermalen.

Doch der Schimmel kam leider wieder, obwohl wir den allgemeinen Empfehlungen gemäß lüften, wenn es draußen warm ist steht das Fenster meist den ganzen Tag über offen. Wirklich heizen können wir leider nicht, sondern nutzen den Heizlüfter, wenn wir uns im Bad befinden (wäre sonst auch nicht bezahlbar).

Inzwischen hat der Eigentümer gewechselt (eine große Wohnbau-Gesellschaft). Der vorhergehende Eigentümer wollte das komplette Gebäude eigentlich in 2009 kernsanieren lassen, hat stattdessen aber alle Wohnanlagen veräußert und nach Eigentümerwechsel wurden die Sanierungspläne vom Käufer ad Acta gelegt.

Wir haben den Schimmel seit Eigentümerwechsel mehrfach mündlich dem Hausmeister gemeldet und ihm die befallenen Stellen auch gezeigt, es passierte aber nichts. Dann haben wir im Januar den Schimmelbefall schriftlich angezeigt. Daraufhin kam ein Mitarbeiter der Vermieter-Gesellschaft, hat sich das Bad kurz angeschaut und nur gesagt: Sie lüften bestimmt falsch, da können wir auch nix machen. Auch auf den Hinweis, dass durch das Dach an manchen Stellen Wasser dringt und daher vielleicht die Wände und Decke feucht sein könnten wurde uns nur mitgeteilt, dies sei baulich bedingt auftretendes Kondenswasser und kein Baumangel. Man muss dazu sagen, dass die Decken hier in der Wohnung so beschaffen sind, dass man Löcher mit einem Stift "reinbohren" kann und uns auch schon eine Lampe von der Decke gefallen ist, weil die Schrauben samt Dübel einfach aus der Decke brachen. Eine besondere Isolierung zum Dachboden besteht nicht, und auch der Dachboden ist nicht isoliert, an manchen Stellen sind die Spalten zwischen den Dachziegeln so groß, dass man durchschauen kann...

Bei der Besichtigung im Januar wurde uns außerdem erklärt, dass im Sommer die Nachtspeicheröfen im ganzen Haus durch eine Fernwärme-Zentralheizung ersetzt würden. Im Zuge dessen bekämen wir nicht nur einen Heizkörper ins Bad, sondern es würde auch eine Isolierschicht auf dem Boden des Dachbodens aufgebracht werden, und mit der Modernisierung der Heizung und den damit einhergehenden anderen Maßnahmen würde sich das Problem mit dem Schimmel schnell erledigt haben. Man würde sich aber auf jeden Fall noch mal bei uns melden, das sollte sich ein Profi anschauen.

Mit diesen Worten verließen uns die Angestellten der Wohnungsgesellschaft, es passierte, auch auf fast wöchentliches Nachfragen unsererseits, nichts mehr.

Nun sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen. Allerdings wurde in kein einziges Bad aller über 350 modernisierten Wohnungen ein Heizkörper eingebaut (auch nicht auf Nachfrage) und die geplante Isolierung zum Dachboden ist wohl auch dem Rotstift zum Opfer gefallen.

Der Schimmel in unserem Bad wird immer schlimmer, auch die Fugen des gefliesten Teils sind stark befallen und bröckeln beim Duschen in die Wanne (wir haben nur eine Badewanne, keine Dusche, mit nur halbhoch gefliester Wand, an den ungefliesten Teil haben wir auf eigene Kosten PVC anbringen lassen, damit beim Duschen nicht der ganze Schimmel von der Wand in die Wanne läuft).

Nachdem die Modernisierungsmaßnahmen beendet waren kam auf unsere Aufforderung hin endlich jemand vorbei, um sich unter anderem das Schimmel-Problem anzuschauen. Es war der gleiche Angestellte, der auch schon im Januar lapidar meinte, wir würden falsch heizen und lüften. Es wurde uns mitgeteilt, dass wäre halt schon ein Problem mit dem Schimmel in diesen alten Wohnungen, da die Bäder ja ursprünglich in den 50er Jahren nicht als Duschbad gedacht waren. Und dass ja eben in keiner Wohnung eine Heizung ins Bad eingebaut worden wäre. Man stellte uns für mehrere Tage ein Langzeitmessgerät ins Badezimmer.

Nun kam das Auswertungs-Schreiben der Langzeitmessung mit dem Ergebnis: die Luftfeuchte wäre zu hoch, die Temperatur mit 16 bis 18 Grad zu niedrig. Außerdem wären „während des gesamten Messzeitraumes kaum spürbare Lüftungsintervalle, bei denen die Temperatur um einige Grad sinken müsste, festzustellen." Dazu stellt sich mir die Frage, wie beim Lüften bei einer Außentemperatur zwischen 15 und 16° und einer Zimmertemperatur zwischen 16 und 18° das gewünschte Absinken der Temperatur um mehrere Grad hätte erreicht werden sollen/können.

Ich lüfte jeden Tag - besonders nach dem Duschen - das Bad bei komplett offenem Fenster und geöffneter Tür für mindestens 15 bis 30 Minuten. Und jetzt heißt es wieder: Wir lüften und heizen falsch. Wie soll ich denn ohne Heizung heizen?
Hinzu kommt noch, dass sich auch die Waschmaschine im Bad befindet, da dort der einzige Waschmaschinenanschluss der Wohnung ist, das Abwasser aber in die Wanne geleitet werden muss, da keine andere Möglichkeit vorhanden ist. Da wir hier Nachtstrom haben, läuft die Waschmaschine logischerweise nachts, es kann also nicht gleichzeitig gelüftet werden, da sonst die ganze Nacht das Fenster offen stünde.

Wir kommen uns inzwischen mehr als nur verschaukelt vor. Wir wollen endlich den Schimmel loswerden, zumal ich für unseren 1 1/2 jährigen Sohn mittlerweile eine Gesundheitsgefährdung befürchte. Der einzige (mündliche) Vorschlag, der bei der letzten Besichtigung unterbreitet wurde war, das komplette Bad zu sanieren. Dazu müssten wir für mindestens 2 Wochen „ausziehen" und die Kosten von mindestens 10.000€ würden prozentual auf uns umgelegt werden. Dies würde, so die Aussage, eine höhere Miete um 60 – 100€ monatlich bedeuten. Dies kommt für uns allerdings nicht in Frage.

Nun meine Fragen:

Wie sollen wir weiter vorgehen? Welche Maßnahmen wären sinnvoll zu ergreifen? Ist ein Heizlüfter einer „normalen" Heizung gleichzustellen und kann von uns erwartet werden, damit ganztägig das Bad zu heizen? Sollen wir die Miete mindern und wenn ja, um wie viel %? Sollen wir das Ganze auf sich beruhen lassen und auf eigene Kosten den Schimmel beseitigen und das Bad renovieren? Sollen wir einen Gutachter einschalten (wer zahlt den)? Sollen wir den Schriftverkehr selbst weiter führen oder das Ganze besser einem Anwalt übergeben?

Vielen Dank für Ihre Antwort,

mit freundlichem Gruß

29.10.2010 | 15:29

Antwort

von


(943)
Golmsdorfer Str. 11
07749 Jena
Tel: 036412692037
Web: http://www.jena-rechtsberatung.de
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Wie sollen wir weiter vorgehen?

Zunächst haben Sie das Recht die Miete entsprechend zu mindern. Der Mangel – Schimmel – ist hinlänglich bekannt und muss daher nicht mehr beim Vermieter angezeigt werden.

Sie sollten erwägen, die Minderung bei 20 % von der Kaltmiete anzusetzen.

LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47 (Küchenwand ist wegen undichter Fenster und daraus resultierender Feuchtigkeit z.T. schwarz geworden.).
LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98 (Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche).
LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1988 - 11 S 277/88 , WM 1989, S. 370 (Schimmelbefall in Wohn-, Schlaf- und Badezimmer).
AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S. 55 (Neubaufeuchte mit Schimmelbildung; ohne besondere Vereinbarung gehört es nicht zu den Vertragspflichten den Mieters, durch übermäßiges Lüften und kostenaufwendiges Heizen eine feuchte Wohnung zum Austrocknen zu bringen.)
AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76 , WM 1979, S. 103 (Feuchtigkeits- und Schimmelbefall eines großen Teils der Räumlichkeiten - 8 Zimmer eines Einfamilienhauses - wegen undichten Daches.)

Welche Maßnahmen wären sinnvoll zu ergreifen?

Allein aus gesundheitlichen Gründen wäre es schon ratsam auszuziehen. Selbst wenn Sie die Miete mindern, ändert dies nichts an den gesundheitlichen Risiken.

Auch wenn der Vermieter das Bad renoviert, wäre dies mit den von Ihnen schon beschriebenen Einschränkungen verbunden.


Ist ein Heizlüfter einer „normalen" Heizung gleichzustellen und kann von uns erwartet werden, damit ganztägig das Bad zu heizen?

Nein, es besteht durchaus ein Anspruch auf eine richtige Heizung. Wenn dies aber bautechnisch nicht möglich ist – gerade in vielen Neubauten mit kleinen Bädern ist kein Platz für einen richtigen Heizkörper – muss man sich mit einem Heizlüfter zufrieden geben.


Sollen wir die Miete mindern und wenn ja, um wie viel %?

Ja, wie oben gesagt, sollten Sie 20 % ansetzen.


Sollen wir das Ganze auf sich beruhen lassen und auf eigene Kosten den Schimmel beseitigen und das Bad renovieren?

Nein, da es eine Mietwohnung ist, sollten Sie das nicht machen. Sie können dies zwar tun, das Geld ist dann aber weg. Der Vermieter wird Ihnen nichts ersetzen.


Sollen wir einen Gutachter einschalten (wer zahlt den)?

Wenn es zu einem Streit käme, müsste ein Gutachter beauftragt werden. Im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens müsste der Verlierer die Kosten dann tragen.


Sollen wir den Schriftverkehr selbst weiter führen oder das Ganze besser einem Anwalt übergeben?

Die Minderung können Sie allein vornehmen. Sollte es dann aber zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen, wäre es durchaus sinnvoll, einen Anwalt zu beauftragen.


Rechtsanwalt Steffan Schwerin

Bewertung des Fragestellers 31.10.2010 | 00:23

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