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Schimmel / Schönheitsreparatur nach Auszug

09.07.2008 22:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich bin Vermieter. Meine Mieterin hat mir vor 3 Monaten Schimmelbefall nur im Schlafzimmer gemeldet, wollte aber zunächst kein Schadensersatz o. ä. Nun kündigt Sie und will keine Schönheitsreparatur leisten und hat diesen auch nicht beseitigt.
Sie meint, dies läge an Baufehlern..., Zeugen hätte sie ... ihr Anwalt meinte sie könne Mietminderung verlangen, was sie aber nicht tut. Er hat mir auch vorgeworfen, Tatsachen zu verschleiern, nur weil ich die Wohnung aktuell renoviern lasse.
Ich habe mit der Vormieterin Kontakt aufgenommen. Sie hat nie Schimmel festgestellt !!!.... die aktuelle Mieterin erzählt das Gegenteil. Der Wohnungsverwalter ist meiner Meinung, der Tapzierer hat auch festgestellt, dass nur äußerlich und nur an der Decke Schimmel ist, Baumängel können daher ausgeschlossen werden.

1. Wer hat nun diesen Schaden zu tragen ? Ist dies schon Sachbeschädigung ? Der Schimmel sei bereist vor mehr als 1,5 Jahren kurz nach Einzug festgestellt worden (wie angeblich zu erwarten war)... handelt es sich dabei um "Verschleppung" ?

Kann Sie im Gegensatz Mietminderung verlangen ? (Warauf Sie seltsamerweise aus "Friedensgründen" verzichtet !?!) Wie gesagt, der Schimmel tritt nur im Schlafzimmer und ganz leicht im Bad auf.

2. Im Mietvertrag ist folgendes geregelt:

§ 10 Schönheitsreparaturen

1. Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit -- handwerksgerecht -- ausgeführt werden.

Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:
in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
in allen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

2. Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern nicht der Vermieter nach Ablauf der Renovierungsfrist eine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt bzw. der Mieter diese durchgeführt hat. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.

3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter zu zahlen:

Gemäß Übergabeprotokoll wird die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand, außer den dort genannten Punkten, übergeben. Zu beanstandende Dinge die dort bereits genannt sind, müssen auch nicht ersetzt oder wieder hergestellt werden. Neu entstandene Mängel jedoch schon.


§ 10 a
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

1. Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat in den Mieträumen für eine saubere Reinigung und ausreichende Lüftung und Heizung zu sorgen. Dies gilt insbesondere bei modernen Fenstern zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden (z.B. Schimmelbildung). Beim Aufstellen von Möbeln an Außenwänden ist ein Mindestabstand von 10 cm einzuhalten.

Die Reinigung des Treppenhauses und der zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume und Anlagen obliegt ihm nach Maßgabe der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist.

Frage:
Handelt es sich hierbei um starre Fristen, die Schönheitsreparaturen dann zur Sache des Vermieters machen und die Mieterin zahlt gar nichts ???? Sie hat es doch verschleppt und nicht rechtzeitig gemeldet.
Oder weicht der weitere Text diese starren Fristen auf !?

Oder kann ich die Mieterin doch mit einbinden ??? nach &10a
Schließlich kann ich "beweisen" dass sie selbst es war, die Schimmel verursacht hat. und nun mach sie gar nichts !!
Es handelt sich ja uch nicht um normale Schönheitsreparaturen sondern um eine gravierende Sachbeschädigung.

3. Zudem hat Sie die Wände orange gestrichen. Ist dies eine Sachbeschädigung ?
Im Schlafzimmer sagt sie, sei frisch gestrichen gewesen um Schimmel zu vertuschen), was jedoch nicht stimmt wie mir die Vormieterin bestätite, .. die Farben sind rot und orange.
Kann ich weiße Wände verlangen ??

4. Ich will mich friedlich einiegen; aber wer hätte hier Beweissicherungspflicht ? Genügen hier Fotos ?
Wieviel würde eine Auseinandersetzung kosten ??
Könnte ich überhaupt Erfolg haben ?

5. Ich habe ein Mietkautionssparbuch, leider nur mit 1 Moantsmiete. Wann muss ich dieses herausgeben ?
Was passiert, wenn ich das nicht tue ??
Kann ich verklgt werden und muss die Kosten tragen.

6. Wir wollen die Schlüsselübergabe am kommenden WE machen. Die Miete muss sie dann doch noch bis Vertragsende 31.08.2008 zaheln !? oder ?
Die Wohnung ist frisch renoviert und ich will sie da nicht mehr rein lassen..(obwohl der Mietvertrag noch läuft)


Zusatzfrage:
Wenn ich dem Anwalt "frech" antworte auf seine Vorwürfe, da diese nicht bewiesen werden können, etc. und ihn auffordere, solche (falschen) Behauptungen nicht mehr zu äußern,.. kann er mich da belangen ??

Vielen Dank und viele Grüße











Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Die Beweislast dafür, dass Mängel vorhanden sind und diese zu Lasten des Vermieter gehen sollen, also Ihnen, trägt grundsätzlich Ihre Mieterin. Sie müssen für die Mängelbeseitigung aufkommen, wenn diese baulicherseits bedingt sind.

Die Mieterin muss diese Mängel beseitigen, wenn Sie durch ihr Verhalten, insbesondere durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht worden.

Ein Indiz dafür, dass dem so ist, erscheint auf Grund der Tatsache, dass vermeintlich die Feuchtigkeit und Schimmel nur oberflächlich festzustellen ist.

Vorab möchte ich Ihre weiter hinten gestellte Frage beantworten: Es ist Ihr gutes Recht, das Vorliegen dieser Mängel zu bestreiten, vor allem dass diese baulicherseits bedingt sind. Dafür kann Sie der Anwalt nicht belangen.

Vielmehr ist es dann Sache der Mieterin zu beweise, dass diese Mängel auf bauliche Fehler beruhen. Dies kann in der Regel nur durch Sachverständigengutachten erfolgen.

Nur wenn der Beweis erbracht wurde, würde dies eine Beseitigungspflicht Ihrerseits nach sich ziehen.

Die Mieterin kann bei Vorliegen der Mängel die Miete nur mindern, wenn diese tatsächlich durch Sie (Baufehler) verursacht wurden.

Sofern Sie dies bestreiten und dies durch die Mieterin nicht nachgewiesen wird können Sie die volle Miete verlangen.

Bei den Schönheitsreparaturen muss ich Ihnen bedauerlicherweise mitteilen, dass diese sich als starre Fristen darstellen und somit Unwirksam sind und Ihre Mieterin in unzumutbarer Weise benachteiligen, da nicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache abgestellt wird und der Wortlaut auch keinen Spielraum für ein Abweichen von diesen Fristen zulässt.

Die Schönheitsreparaturen beziehen sich jedoch nur auf die Beseitigung der Gebrauchsspuren, die durch den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache entstehen.

Unabhängig davon besteht eine Verpflichtung der Mieterin zum Schadensersatz, wenn die Mietsache durch übermäßigen Gebrauch beschädigt und beeinträchtigt wird.

Dies gilt insbesondere für die Schimmelpilzbildung, wenn dies durch ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten durch die Mieterin verursacht wurde.

Diese ist dann verpflichtet, die Schäden zu beseitigen, wenn sie dem nicht nachkommt, ist sie verpflichtet, die Kosten der Beseitigung zu tragen.

Sofern die Wände orange und rot gestrichen sind, kam es bisweilen immer auf den Einzelfall an, ob dies eine übermäßige Nutzung darstellt und nicht mehr vom gewöhnlich Gebrauch der Mietsache umfasst ist.

Grelle Farbtöne mussten bisher nicht geduldet werden.

Dies ist jetzt anders.

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung (Urt. v. 18.06.2008 – Az. VIII ZR 224/07) ausgeführt, dass der Vermieter weiße Wände nicht verlangen kann. Die Entscheidung über die Farbwahl obliegt allein dem Mieter.

Demnach kann die Mieterin auch die Wände orange oder rot streichen.

Wie bereits erwähnt hat die Mieterin die Beweislast.

Zu den Kosten einer Auseinandersetzung lässt sich auf Grund mangelnder Anhaltspunkte keine Aussage treffen. Die Gebühren eines Anwalts richten sich nach dem Gegenstandswert.

Dieser wäre z.B. die Kosten der Mängelbeseitigung, wenn diese durch Sie vorgenommen wird und Sie die Mieterin zum Schadensersatz auffordern, sowie der geminderte Teil der Miete .

Ein Erfolg für Sie halte ich auf Grund der bisher bekannten Tatsachen für nicht unwahrscheinlich, ich denke sogar, dass die Erfolgsaussicht für Sie größer ist, als für die Mieterin.
Es kommt natürlich maßgeblich auf eine Beweisfrage an, nämlich durch wen diese Mängel verursacht wurden. Dies bedeutet zunächst grundsätzlich eine 50 : 50 Chance.

Wenn jedoch die Feuchtigkeit und der Schimmel nur oberflächlich festzustellen sind, spricht vieles für eine Verursachung durch die Mieterin und somit einer höheren Erfolgsquote für Sie.

Soweit Sie von einer Schadensverursachung der Schimmelpilzbildung durch die Vermieterin ausgehen, können Sie die Kosten der Beseitigung dafür mit der hinterlegten Kaution aufrechnen.

Sie müssen diese Kosten jedoch innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung gegen die Mieterin geltend machen, da anderenfalls die Verjährung eintreten würde.

Rechnen Sie also innerhalb von 6 Monaten über die Kaution ab, sofern Sie Kosten gegen die Mieterin geltend machen.

Grundsätzlich besteht nach herrschender Meinung eine Verpflichtung zur Auszahlung der hinterlegten Mietkaution nach 6 Monaten, natürlich nur, sofern nicht, mit Ihnen zustehenden Forderungen, aufgerechnet wurde.

Zudem dürfen Sie eine Teil der Mietkaution einbehalten in Erwartung einer Nachzahlung des Mieters aus der Betriebskostenabrechnung. Die Höhe dieses Einbehalts richtet sich nach den ggf. Nachzahlungsbeträgen vorangegangener Abrechnungszeiträume.

Sie können zwar auf Auszahlung der Mietkaution verklagt werden, würden im Prozess allerdings nur unterliegen, wenn Ihnen kein Recht zum Einbehalt und zur Aufrechnung zusteht.

Aus den dargelegten Umständen, steht Ihnen hier dieses Recht aber zu, so dass ein Unterliegen eher unwahrscheinlich ist und somit dann auch die Kosten nicht durch Sie zu tragen sind.

Wenn die Mieterin Ihnen die Wohnung übergibt, gibt Sie den Besitz der Mietsache auf. Sie müssen Sie dann nicht mehr in die Wohnung lassen.

Gleichwohl ist die Mieterin verpflichtet die volle Miete bis zum Ablauf des Vertrages, in Ihrem Fall also der 31.08.2008, zu zahlen, auch wenn Sie die Wohnung bereits übergeben hat.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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