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Schenkungssteuer und Gewerblicher Grundstückshandel

27.03.2015 23:19 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung:

Bei einem Unternehmen, dessen Hauptzweck die Wohnraumvermietung ist, kann auch bei der Überlassung der Wohnungen an Dritten begünstigtes Vermögen für die Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer vorliegen und nicht schädliches Verwaltungsvermögen. Details des Bewertungsrechts.

Ich betreibe seit 1990 einen gewerblichen Grundstückshandel. Im Augenblick
ruht der gewerbliche Grundstückshandel, ist aber nicht aufgegeben.

Im Portfolio befinden sich fünf vermietete Eigentumswohnungen im Anlagevermögen.

Ich möchte den gesamten gewerblichen Grundstückshandel unentgeltlich auf
meine Ehefrau übertragen, die dann die Buchwerte ohne Aufdeckung der
erheblichen stillen Reserven weiterführen kann.

Welcher Wert ( Buchwert oder Teilwert) wird bei der Schenkungsssteuer angenommen.

Werden die vermieteten Wohnungen als Verwaltungsvermögen eingestuft oder
beim gewerblichen Grundstückshändler als begünstigtes Betriebsvermögen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Fragen, auf der Grundlage des gegebenen Sachverhalts wie folgt, wobei ich mir erlaube Frage 2 vorzuziehen.

Frage 2:

Was zum begünstigten Vermögen für die Zwecke der Berechnung der Schenkungssteuer gehört, wird geregelt in § 13b Abs.1 ErbStG .

Wie Sie selbst schon richtig recherchiert haben, ist Betriebsvermögen allerdings dann nicht begünstigt, wenn es zu mehr als 50% aus reinen Verwaltungsvermögen besteht (§ 13b Abs.2 S.1. ErbStG ). Im Grundsatz gehören zum Verwaltungs-vermögen auch Grundstücksteile, die einem Dritten überlassen werden, wobei es auf Entgeltlichkeit noch nicht einmal ankommt (§ 13b Abs.2 S.2 S.1 ErbStG ). Davon hat der Gesetzgeber jetzt aber wiederum einige Einzelfallausnahmen zugelassen, in denen trotz der Überlassung an Dritte davon auszugehen ist, dass ein produktiv wirtschaftendes Unternehmen vorliegt, womit die Begünstigung gerechtfertigt wird. Am deutlichsten ist das etwa bei den Ausnahmen für Betriebsaufspaltung oder der Betriebs-verpachtungen im Ganzen (§ 13 b ErbStG Abs.2 S.2 .Ziff. 1 Buchstabe b und c).

Nun zu ihrer Frage: Für Betriebe der Wohnungswirtschaft kommt zu Ihren Gunsten § 13b Abs. 2S.2S.2 Buchstabe d) ErbStG in Betracht. Danach ist eine Nutzungsüberlassung an Dritte
–(mit der Folge, dass kein schädliches Verwaltungsvermögen, sondern begünstigtes Betriebsvermögen vorliegt)- , dann NICHT anzunehmen, wenn die „überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen// zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft// oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören// UND der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 der Abgabenordnung) erfordert…"

Das gilt, anders als man Überfliegen dieser Vorschrift denken könnte, auch für Einzelunternehmer (Riedel in Daragan/ Halaczinsky/Riedel, Praix-Kom. ErbStG & BewG, 2. Aufl., 2012, § 13b Rz. 190 bis 198).

Nachdem Ihr Grundstückshandel schon in der Vergangenheit wohl wegen Überschreitens der 3-Objektgrenze als gewerblich eingeordnet wurde und nicht als reine Vermögensverwaltung im Rahmen des § 15 Abs.2 EStG , würde ich davon ausgehen, dass auch die Voraussetzungen des § 14 AO erfüllbar sein dürften, und damit im Ergebnis eher begünstigtes Betriebsvermögen i.S.v. § 13b Abs.1 ErbStG als Verwaltungsvermögen vorliegen sollte.

Allerdings muss die Wohnraumvermietung auch wirklich Hauptzweck (!) des Unternehmens sein. „Automatisch" bejaht das die Finanz-verwaltung nur, wenn es um mehr als 300 Wohnungen geht, was nicht der Fall ist. Allerdings lassen sich auch bei weniger Wohnungen noch folgende Indizien für die Annahme einer gewerbliche Grundstücksvermietung anführen: „…Nachhaltige Verkäufe, häufige Mieterwechsel sowie nicht unbedeutende Nebenleistungen des Vermieters (neben der reinen Wohnraumüberlassung), z.B. Bewachung, Hausmeistertätigkeiten, Reinigung, Maklertätigkeiten etc…" (Riedel aaO. in Rz. 198).

Begünstigst sind allerdings nur 85% des Vermögens (§ 13b Abs.4 ErbStG ). Falls man das Vorliegen einer gewerblichen Wohnraumvermietung verneint, kommt immer noch die deutlich ungünstigere Begünstigung nach § 13c ErbStG in Betracht (90%-Wertansatz für vermieteten Wohnraum).

Bitte beachten Sie, falls Sie es nicht eh schon wissen, dass nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts vom 17.12.2014 (Az. 1 BvL 21/12 ) der Gesetzgeber aufgefordert ist, die Privilegierungen für Betriebsvermögen im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz und insbesondere den hier thematisierten § 13 b ErbStG bis zum 1. Juni 2016 zu „reformieren". Deswegen muss man nichts überstürzen, man sollte das aber im Hinterkopf behalten.

Frage 1.)

Das Einfache vorweg: Bewertungsstichtag wäre die Vollendung der Schenkung (§ 11 und § 9 Abs.1 Ziff.2 ErbStG ). Schwierig ist allerdings die Wahl des richtigen Bewertungsansatzes.

Streng genau ist für die Zwecke der Berechnung der Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer weder der Buchwert, noch der Teilwert der im Anlagevermögen gehaltenen Eigentumswohnungen anzusetzen, weil § 12 Abs.3 und §12 Abs. 5 ErbStG auf die Vorschriften des Bewertungs-gesetzes verweisen und nicht auf das Einkommenssteuergesetz und den Teilwert i.S.v § 6 Abs.1 S.3 EStG .

Das Bewertungsgesetz stellt mittlerweile für die Ermittlung von Grundbesitz, auch wenn es um Betriebsgrundstücke geht, letztlich die gleichen Verfahren zur Verfügung, die auch für jeden anderen Grundbesitz gelten (§ 157 , § 99 Abs.1 und Abs.3 BewG ). Das sind das Substanzwert-verfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Diese sind alle sehr komplex und können hier beim besten Willen nicht en Detail dargestellt werden. Das Ziel aller Verfahren ist aber immer möglichst genau den gemeinen Wert und damit den Verkehrswert zu ermitteln.

Weil der Teilwert, nach dem Sie fragen, aber in § 6 Abs.1 Ziff.1 S.3 EStG definiert wird: „als derjenige Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebes bei Unternehmensfortführung für einen Teil des Betriebes zahlen würde" ist dieser allerletzten Endes ja der gemeine Wert und damit auch der Verkehrswert der ETWs. Deshalb empfehle ich für die Zwecke einer überschlagsmäßigen Kalkulation der Schenkungssteuer diesen zu nehmen.

Wenn man es genauer wissen will, muss man sich, da es um Eigentumswohnungen und um deren Wertberechnung für die Schenkungssteuer geht, mit dem Ertragswertverfahren gem. §-§-184 bis 188 BewG vertraut machen. (Das Schema wäre: 1.Schritt: Rohertrag entspricht Jahresmiete abzügl. Bewirtschaftskosten=Reinertrag. 2. Schritt Reinertrag – Liegenschaftszins-satz=Gebäudereinertrag. 3. Schritt: Geäudereinertrag x Verfielfältiger (aus Anlagen 21 zum Bewertungsgesetz und Anlagen 22 zu diesem für die Restnutzungsdauer) ergibt Gebäudeertragswert= ZWS 1.) 4. Schritt Jetzt Bodenrichtwert x Fläche = Bodenwert= ZwS2.).
5. Schritt Ertragswert=Summe aus ZWS1 und ZWS2.).

Falls das Ergebnis höher ist als der Verkehrswert, kann man immer noch einen niedrigeren Verkehrswert gutachterlich nachweisen.

Nicht anwendbar dürfte hier dagegen das vereinfachte Ertragswertverfahren für Betriebsvermögen sein (§ 199ff. BewG ) sein, weil dieses für Betriebsgrundstücke verdrängt wird durch den Verweis in § 99 Abs.2 BewG auf die Bewertung auch von Betriebsgrundstücken, als seien diese Grundvermögen.

Ich bedanke mich für das entgegen gebrachte Vertrauen und die Gelegenheit diese sich häufig ändernde Materie mal wieder zu wiederholen und verbleibe.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

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