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Schenkungssteuer bei bauen auf fremden Grund und Boden?

05.08.2015 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrter Rechtsanwalt, sehr geehrte Rechtsanwältin,

Grundsätzlich wird bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden der Eigentümer des Grundstückes zivilrechtlicher Eigentümer eines (neuen) Gebäudes, da das Gebäude ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird ( vgl. § 94 BGB ).

zum Sachverhalt:

mir gehört ein Grundstück. Ich erlaube meinen Eltern auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Es gibt kein Erbbaurecht. Beim Neubau wird also kein Notar beteiligt. Liegt nun ein steuerrechtlich bedeutsamer Schenkungsfall vor, den ich dem Finanzamt anzeigen muss, weil das Gebäude wegen § 94 BGB in mein Eigentum übergeht ?

Oder wird der Fall erst bei der Erbschaft von Bedeutung? Ggf. inwiefern?



Einsatz editiert am 05.08.2015 11:25:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.
In der Tat handelt es sich um einen schenkungssteuerlich relevanten Sachverhalt, den Sie hier schildern. Soweit der Baugrund nicht mit einem dinglichen Recht des Dritten belastet ist, fällt das errichtete Haus auf Ihrem Grund und Boden in Ihr Eigentum (§ 946 BGB).
Der hierdurch entstehende Mehrwert des Grundstückes wäre, abzüglich der Wohnbelastung durch Ihre Eltern, der maßgebliche Bezugswert für die Schenkungssteuer.
Außerdem ist noch der Entschädigungsanspruch für den Rechtsverlust nach 951 BGB zu bewerten, soweit dieser zur Anwendung gelangt.

Theoretisch wären sogar während der einzelnen Bauabschnitte wie Rohbau, Richtfest und fertiggestellter Innenausbau die Schenkungen als vollzogen anzusehen, so dass es hier doch recht schwierig wird, den zu Grunde zu legenden Bezugswert festzustellen. Sinnvoll, auch angesichts der eingeschränkten Verjährung bei Schenkungen, ist es jedoch erst nach der endgültigen Fertigstellung des Bauprojektes bzw. bei Einzug der Eltern in das Haus eine entsprechende Schenkungsanzeige zu tätigen.
Sie sollten hier keine Schwierigkeiten haben, da Sie soweit hier kein Palast entsteht, der den Wert des Grundstückes um mehr als 800.000 Euro unter Berücksichtigung des Wohnwertes der Eltern innerhalb des rollenden Zeitraumes von 10 Jahren anhebt. Ihnen steht ja insoweit ein jeweiliger Freibetrag von 400.000 Euro innerhalb von 10 Jahren zur Verfügung.

Gern stehe ich Ihnen für Ihre Nachfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2015 | 21:46

Sehr geehrter Herr Wehle,

sollten als Eigentümer im Grundbuch des Grundstückes meine Mutter zur einen Hälfte und mein Vater und ich zu je 1/4 eingetragen sein und dann ein Gebäude errichtet werden, würde das Gebäude zu den entsprechenden Anteilen meiner Mutter, meinem Vater und mir gehören. M.E. können die o.g. Eigentumsanteile durch anteilige Grundstücksschenkungen im Grundbuch vorab "hergestellt" werden. Stimmen Sie dem zu?

MfG
Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2015 | 12:15

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt, möchte aber hier zu bedenken geben, dass die vorgegebenen fiktiven Lösungen nicht unbedingt immer die beste Lösung für die gewollte Situation sind. Eine entsprechende direkte Beratung, welche die konkreten Voraussetzungen mit Ihren Wünschen und den gesetzlichen Gestaltungsraum dazu in Einklang bringt und für Sie das optimalste Ergebnis darstellt, wäre hierzu empfehlenswerter.
Ich möchte hier etwas ausholen.
Sofern mehrere natürliche oder juristische Personen gemeinschaftlich an einem Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft (GbR, oHG, KG), einer ehelichen Gütergemeinschaft (gesetzlicher Regelfall) und/oder einer Erbengemeinschaft beteiligt sind, bilden diese eine Gesamthandsgemeinschaft. In allen anderen Fällen handelt es sich regelmäßig um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB.
Insoweit würden Sie bei anteiliger Eigentumsübertragung an Ihre Eltern (bitte beachten Sie bei unentgeltlicher Vermögensübertragung auf die wesentlich geringeren steuerlichen Freibeträge in der Richtung Kind an Eltern in Höhe von 100.000 Euro § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG) diese Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft werden. Die zu übertragenden Miteigentumsanteile am Grundstück sollten sich also pro Person (Mutter/Vater) an diesen Werten orientieren, das sonst in dieser Richtung ebenfalls Schenkungssteuer anfallen würde.
Vergleichbar mit meinen obigen Ausführungen, unterläge dann nur noch die anteilige Wertsteigerung Ihres Bruchteils am Grundstück der Schenkungssteuer.

Wie vorab hier angemerkt, bin ich mir nicht ganz sicher von Ihnen verstanden worden zu sein. Ich möchte daher meine ersten Ausführungen an einem fiktiven Zahlenbeispiel verdeutlichen.
Ich Grundstück hat einen Wert von 20.000 Euro. Unabhängig von den Errichtungskosten des Hauses, welches auf Ihrem Grundstück errichtet werden soll, wird der Wert des Grundstückes dadurch angehoben werden. Die schenkungssteuerliche Freigrenze beträgt 400.000 Euro pro Personenverhältnis innerhalb von 10 Jahren.
Sie könnten damit theoretisch jeweils von Ihrer Mutter UND von Ihrem Vater jährlich 40.000 Euro schenkweise übertragen bekommen, um schenkungssteuerfrei zu bleiben (V 40.000 € + M 40.000 € = 80.000 € pro Jahr).
Soweit Sie in den letzten Jahren keine Schenkung von Ihren Eltern erhalten haben, dürfte das Grundstück nach Fertigstellung des Hauses bzw. Einzug Ihrer Eltern nun einen ins gesamten Wert von 20.000 € + 800.000 € = 820.000 € haben, ohne dass Sie hierfür Schenkungssteuer zahlen müssten (der noch in Abzug zu bringende Wohnwert wurde hier außer Acht gelassen!!).
So Sie hier nur noch zu ¼ Miteigentümer wären, würden die Werte in der Beispielsrechnung entsprechend angepasst werden.
Von daher kann ich Ihre Fallalternative mit der doch recht umständlichen Errichtung von Miteigentum Ihrer Eltern nicht ganz nachvollziehen. Sie meinten in der Ausgangsfrage „es würde kein Notar beteiligt", was jedoch bei der Anteilsübertragung Ihres Grundstückes an Ihre Eltern jedoch unabdingbar notwendig würde.
Der Wohnwert errechnet sich aus dem vergleichbaren ortüblichen Mietzins multipliziert mit einem aus den sog. Sterbetabellen zu entnehmenden Faktor, welcher nach dem jeweiligen Geburtsjahr Ihrer Eltern abgelesen werden kann.
Zu Ihrer eigentlichen Nachfrage möchte ich insoweit mit einem eindeutigen „Ja, ich stimme zu." antworten.

Gestatten Sie jedoch die Frage, nach dem Warum.
Warum wollen Sie nunmehr Eigentum aufgeben, über das der Miteigentümer ohne Ihre Zustimmung verfügen kann; Notarkosten und Grundbuchgebühren auf sich nehmen??
Die auf Ihre Mutter zu übertragende Hälfte des Grundstückes sollte den Wert von 100.000 € nicht übersteigen, da sonst Schenkungssteuern anfallen würden.

Gern berate ich Sie auch außerhalb dieses Portals unter Anrechnung Ihres Einsatzes zu dieser oder anderen Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

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