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Schenkungssteuer bei Hausrückgabe fällig?


| 25.07.2017 09:48 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo, wir haben vor Ca 25 Jahren unserer Tochter ein Haus per Überlassungsvertrag notarisch überlassen. In dem Vertrag steht, dass unsere Tochter das Haus nicht vermieten, nicht verkaufen darf, dies wäre eine enorme geldliche Bevorteilung gegenüber unseren beiden anderen Töchtern, die Hypithek darf nicht erhöht werden.Diese Bedingungen sind auch im Grund Buch eingetragen.
Wegen der Hypothek musste unsere Tochter im Grund Buch eingetragen werden. Ist rechtlich wohl Eigentümerin.
Plötzlich will unsere Tochter umziehen und das Haus an uns zurückgeben. Fällt bei der Rückgabe Schenkungssteuer an, obwohl unsere Tochter das Haus nicht wirtschaftlich nutzen kann.
WIE SOLLTE die Rückübertragung aussehen.
Kein Schnellschuss Danke!
MfG
25.07.2017 | 11:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

1. Vorbemerkung
Ich nehme an, dass der Übertragungsvertrag eine Schenkung unter Auflage darstellt. Für die abschließende Beurteilung müsste ich die Verträge und das Grundbuch sehen.

2. Rechtliche Einschätzung
Ihre Tochter ist Eigentümerin des Hauses. Es handelt sich um eine Schenkung unter Auflagen, die den Wert der Schenkung mindern aber am Schenkungstatbestand nichts ändern. Wenn Ihre Tochter das Haus an Sie zurücküberträgt, stellt dies ebenfalls wieder eine Schenkung dar. Grundsätzlich ist dann der Wert des Hauses abzüglich des Werts der Auflagen anzusetzen, da Ihre Tochter nur diesen Wert erhalten hat und die Rückübertragung ohne Auflagen erfolgt. Eine Rückabwicklung der Schenkung wegen groben Undanks scheidet aus, da ich annehme dass Ihre Tochter Ihnen nicht nach dem Leben getrachtet oder ähnliche Verfehlungen begangen hat.

Eine direkte Rückübertragung an Sie würde zu einer erheblichen Belastung mit Schenkungsteuer führen, da die Freibeträge bei einer Schenkung an Eltern nur jeweils EUR 20.000, insgesamt also EUR 40.000 betragen.

3. Möglichkeiten zur steuerneutralen Gestaltung
Für eine steuerneutrale Gestaltung bieten sich mehrere Möglichkeiten. Da die Schenkung unter Auflage erfolgte, hat Ihre Tochter derzeit den reduzierten Wert des Hauses (Verkehrswert abzüglich Auflagen).

a) Anteilige oder vollentgeltliche Übertragung
Zunächst wäre daran zu denken, dass eine anteilige Übertragung an Sie nur in Höhe der Freibeträge (EUR 40.000, anteilig auf den reduzierten Wert gerechnet) erfolgt, was aber vermutlich nicht zielführend ist. Ebenso verstehe ich, das ein Verkauf zum Verkehrswert an Sie oder Dritte derzeit nicht in Frage kommt. Sollte das Haus an Dritte unter Verzicht auf die bestehenden Auflagen veräußert werden, ist die steuerliche Wirkung des Verzichts zu berücksichtigen.

b) Übertragung unter Auflagen
Ebenso kann eine Rückübertragung wieder unter erheblichen Auflagen erfolgen. Da Ihre Tochter bereits nur das belastete Eigentum erworben hat, würde die Rückübertragung ggf. zu einer weiteren Reduktion des Wertes führen. Es kommt dann darauf an, dass die Auflagen bei der Schenkung an Sie nicht spiegelbildlich zu den Auflagen stehen, die Sie bei der damaligen Übertragung gemacht haben. Nur dann kann es zur weiteren Wertreduktion kommen.

c) Leibrente
Schließlich kann man an eine Leibrente denken. Sie erhalten das Haus und zahlen Ihrer Tochter einen monatlichen Betrag, der auf die Lebenszeit gerechnet dem abgezinsten Kaufpreis entspricht. Dann liegt keine Schenkung vor. Hier kommt es auf die statistisch zu erwartende Lebenszeit von Ihnen nach den geltenden Sterbetafeln an, da Sie voraussichtlich vor Ihrer Tochter ableben werden. Allerdings kommt es dann unmittelbar zum Erbfall, der wiederum erbschaftsteuerlich relevant ist.

d) Verzicht auf Übertragung sowie Gestattung der anderweitigen Nutzung
Insgesamt stellt sich die Frage, warum Ihre Tochter das Haus überhaupt unentgeltlich an Sie übertragen will. Wirtschaftlich besteht hierfür kein Grund. Umgekehrt könnten Sie Ihrer Tochter eine anderweitige Nutzung (z.B. Vermietung) gestatten und dann zum Beispiel regeln, dass Sie (oder zum finanziellen Ausgleich Ihre beiden anderen Töchter) die Mieteinnahmen erhalten.

e) Sonstiges
Zu beachten ist, dass bei entgeltlicher Übertragung (hierzu zählt auch die Schenkung unter Auflage) Grunderwerbsteuer anfällt. Diese ist in die Gesamtrechnung einzubeziehen. Ebenso ist zu berücksichtigen, wen Sie ggf. als Erben eingesetzt haben, da das Haus im Falle Ihres (hoffentlich erst in ferne Zukunft erfolgenden) Ablebens dann wiederum zur Erbmasse gehört. Auch hier fällt dann Erbschaftsteuer an, die allerdings mit deutlich höheren Freibeträgen (insbesondere bei der Nutzung als Familienheim) kein so großes Hindernis wie bei der Schenkung darstellt.

Insgesamt hängt die optimale Lösung stark von Ihren persönlichen Präferenzen ab. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, inwieweit Sie eine Gleichbehandlung Ihrer drei Töchter erreichen wollen. Ich schlage daher vor, dass Sie mich über die im Profil genannten Kontaktdaten kontaktieren, so dass wir die Einzelheiten und die sinnvollen nächsten Schritte besprechen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie zudem die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,


Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2017 | 17:03

Danke für ihre ausführliche Beratung.
Einiges scheidet aus, was sie nicht wissen konnten. Wir besitzen ebenfalls ein Haus welches von uns als Doppelhaushälfte bewohnt wird. Unsere Tochter wohnt jetzt ca. 500 Km entfernt. Die ganze Arbeit und so weiter, würde mich belasten. Das Haus soll verkauft werden. Natürlich steht hierbei eine ev. Schenkungssteuer im Vordergrund. Wahrscheinlich hat der damalige Notar einen Fehler begangen. Wir wollten damals, dass das Haus von unserer Tochter nicht verkauft, vermietet, die Hypothek nicht erhöht werden darf. Das ganze wurde notariell durch einen Überlassungsvertrag, nicht Schenkung, mit obigen Bedingungen im Grund Buch eingetragen.
Unsere Tochter kann das Haus wirtschaftlich nicht nutzen, verwerten. Warum sollen wir die Bedingungen so einfach aufgeben. Was ist, wenn unsere Tochter von uns die Erlaubnis erhält, das Haus zu verkaufen. Was ist, wenn anschliessend unsere Tochter
das ganze Geld behält, ihre Schwestern nichts erhalten.
Der damals abgeschlossene Überlassungsvertrag wird doch Zweckentfremdet, von der Seite unserer Tochte., Müssen wir zu stimmen und auch noch Schenkungssteuer zahlen?
Unsere Tochter hat komfortabel in einem Haus gewohnt und die Hypo abbezahlt. In 4 Jahren wäre der Rest getilgt, sie wäre Schuldenfrei.
Danke!
Mit freundlichen Grüssen !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2017 | 17:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen gerne beantworte. Ich entnehme Ihren Anmerkungen, dass das Verhältnis zu Ihrer Tochter deutlich angespannt ist. Tatsächlich macht es hier Sinn, sich die Verträge und Unterlagen genauer anzusehen. Bitte rufen Sie mich einmal unter der genannten Telefonnummer an, so dass wir die weiteren Schritte besprechen können.

Herzliche Grüße,

RA Dr. Tim Greenawalt

Bewertung des Fragestellers 25.07.2017 | 18:16


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