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Schenkungssteuer Familienheim. Grundstücke separat kaufen?

| 23.06.2022 21:03 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


12:46

Ich erwerbe zusammen mit meinem Ehemann ein Einfamilienhaus. Der Hauptteil des Geldes kommt von meinem Mann. Wir werden direkt nach dem Erwerb beide dort einziehen.
Am liebsten würden wir jeweils 50% Miteigentümer sein, aber 50% vom Kaufpreis + Nebenkosten ist mehr als 500 000 Euro, so dass Schenkungssteuer anfallen könnte.
1te Frage:
Gilt die Immobilie zum Zeitpunkt der Kaufvertrag-Unterschrift schon als Familienheim?
Dann könnten wir vom Anfang an 50% ins Grundbuch schreiben und würden trotzdem steuerfrei bleiben?

2te Frage falls erste Frage negativ beantwortet wird:
Wir müssen also meinen Miteigentumsanteil, der im Grundbuch angegeben wird (z.B. 30%) so wählen, dass der dazu entsprechende Wert (inkl. Kaufnebenkosten) unter 500.000 bleibt.
Uns wurde vom Notar gesagt, das Finanzamt nimmt bei der Berechnung nicht einfach nur
den tatsächlichen Kaufpreis, sondern orientiert sich auch am Marktwert. Wie wird der Wert vom FA bestimmt?
Müssen / können wir einen Gutachter beauftragen? Können wir den diesen "Finanzamts" Wert irgendwie vor dem Kauf wissen?
Leider wird der Kaufvertrag jetzt sehr schnell unterschrieben und wir wollen natürlich
von vorne herein im Grundbuch den gewünschten Miteigentumsanteil eintragen lassen.

3te Frage:
Die Immobilie besteht aus einem Haus mit dem entsprechenden Grundstück plus dem unbebauten daneben liegenden Grundstück. Macht es steuerrechtlich einen Unterschied, ob wir alles in einem Vertrag kaufen oder das unbebaute Grundstück separat?

23.06.2022 | 22:01

Antwort

von


(80)
Roseplatz 6
31787 Hameln
Tel: 01772422226
E-Mail:

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,  

auf Ihre Anfrage teile ich Ihnen gerne mit, dass bereits der gemeinsame je hälftige Erwerb gem. dem nachfolgend auszugsweise zitierten § 13 Abs. 1 Nr. 4a, dort Alternative 2 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) steuerfrei ist: 

"Steuerfrei bleiben ... Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim), oder den anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt."

Hilfreich wäre daher, dass im notariellen Kaufvertrag unter der Klausel Kaufpreiszahlung festgelegt wird, dass der Kaufpreis zu x EUR vom Konto Ihres Mannes gezahlt wird und zu y EUR von Ihrem Konto, dass also Ihr Ehemann von einer weitergehenden Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises freistellt. 

In diesem Fall wird der allgemeine schenkungssteuerliche Freibetrag unter Ehegatten in Höhe von 500.000 EUR nicht tangiert, sondern der spezielle Freibetrag im Zusammenhang mit dem Familienheim genutzt. 

Auch wenn die Beantwortung der weiteren Fragen durch die Antwort zu 1) obsolet geworden ist, teile ich Ihnen hierzu gerne mit, dass das Finanzamt auf sog. Vergleichsverkäufe gem. Sammlung beim Gutachterausschuss zur Bestimmung des Marktwertes zurückgreift. 

Der so ermittelte pauschalierte Wert kann dann, wenn er Ihres Erachtens unzutreffend ist, durch ein Gutachten eines Immobilienwertermittlers widerlegt werden. In dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt sollte dies allerdings nicht erforderlich sein. 

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht


Rückfrage vom Fragesteller 24.06.2022 | 12:05

Vielen Dank für Ihre Beantwortung der ersten zwei Fragen. Allerdings ist dadurch die dritte Frage nicht obsolet geworden, daher hier noch einmal die 3. Frage:
Es wäre doch ein steuerrechtlicher Vorteil für mich (und auch als Weiterschenkung an meine Tochter,
die jedoch nicht Kind meines Ehegatten ist), wenn mein Ehegatte mir eine Summe (max. 500 000Euro) schenkt und ich damit das unbebaute Grundstück erwerbe und gleichzeitig zu 50% Miteigentümer des Familienheims werde. Gibt es bei dieser Gestaltung einen Haken?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.06.2022 | 12:46

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,

selbstverständlich wäre das steuerlich - auch für Ihre Tochter - günstig und rechtlich möglich. Dahingehend hatte ich bei meiner 1. Antwort Ihre Frage allerdings nicht verstanden.

Sofern Sie daher Alleineigentümerin des unbebauten Grundstückes werden möchten, empfehle ich Ihnen, die Schenkung der Geldsumme unabhängig und vor den notariellen Grundstückskäufen zu bewirken. Diese Schenkung ist nicht zwingend notariell zu beurkunden, muss aber beim Finanzamt als Ehegattenschenkung angezeigt werden (da Ihnen der Freibetrag von 500.000 EUR nur insgesamt für sämtliche Schenkungen im 10-Jahres-Zeitraum zusteht). Unabhängig davon kann natürlich der spezielle Freibetrag im Zusammenhang mit dem Familienheim genutzt werden.

Mit dem erhaltenen Geldbetrag können Sie dann selbstverständlich eigenständig das Alleineigentum an dem unbebauten Grundstück erwerben.

Ich hoffe, Ihre Fragen hiermit umfassend beantwortet zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 24.06.2022 | 13:34

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