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Schenkung selbstbewohnte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erbe

04.04.2018 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


02:21

Zusammenfassung: Übertragung von Familienheim (Wohnung, Haus etc.) lässt Steuerbefreiung bei der Erbschaftsteuer nachträglich entfallen.

Aber Alternative über Schenkung einer Geldforderung und Besicherung im Grundbuch (Grundschuld, Hypothek).

Meine Großmutter ist vor drei Jahren verstorben und hat ihren Anteil an einer Immobilie an meine Mutter auf Grund gesetzlicher Erbfolge vererbt.

Eigentumsverhältnisse des Zweifamilienhauses vor dem Tod meiner Großmutter:

15/40 meine Großmutter
5/40 ich

(die restlichen 20/40 gehören der Schwester meiner Großmutter)

Eigentumsverhältnisse nach dem Tod meiner Großmutter:

15/40 meine Mutter
5/40 ich

Da meine Mutter die Immobilie selbst bewohnt, wurde keine Erbschaftssteuer fällig obwohl der Wert über dem Freibetrag liegt.

Nun möchte meine Mutter mir ihre 15/40 schenken, allerdings stellt sich die Frage, ob dann für das Erbe meiner Mutter von der Großmutter nachträglich Erbschaftssteuer anfällt, da seit dem Tod ja noch keine 10 Jahre vergangen sind.

Meine Mutter würde selbstverständlich bis zu ihrem Tod in der Immobilie wohnen bleiben, allerdings soll kein Nießbrauchrecht eingetragen werden, damit die 10tel-Regelung bei der Schenkung nicht außer Kraft gesetzt wird.

Sollte meine Mutter nachträglich die Erbschaftssteuer auf Grund der Schenkung an mich zahlen müssen, wäre das aus finanziellen Gründen nicht möglich. Allerdings stellt sich auch die Frage, würde es dann helfen, wenn sie beispielsweise 1/40 Miteigentum behält und mir nur 14/40 schenkt? Oder könnte man ggfs. mit einem Mietvertrag für meine Mutter Abhilfe schaffen.
Eingrenzung vom Fragesteller
04.04.2018 | 13:05
04.04.2018 | 13:34

Antwort

von


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Wenn vor Ablauf von zehn Jahren seit dem Tod Ihrer Großmutter die Immobilie durch Ihre Mutter auf einen anderen übertragen wird, so entfällt die Befreiung von der Erbschaftsteuer rückwirkend (§ 13 Nr. 4c ErbStG ). Die Finanzrechtsprechung handhabt die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung auch extrem streng.

Jedoch lässt sich Ihr Begehren (teilweise) auch auf einem anderen Weg erreichen. Wenn Sie die Sicherheit haben wollen, die Immobilie (also den Anteil Ihrer Mutter) irgendwann einmal ganz sicher zu erhalten, dann sollten Sie einen Erbvertrag mit Ihrer Mutter abschließen. Zugleich können Sie im Grundbuch ggf. eine Vormerkung eintragen lassen, sofern der Anteil von 15/40 in Bruchteilseigentum vorliegt.
Wirtschaftlich können Sie sich von Ihrer Mutter eine Darlehensforderung schenken lassen, die über die Immobilie per Hypothek/Grundschuld besichert ist. Dann würden Sie den wirtschaftlichen Wert (teilweise) sofort übertragen. Das ließe sich dann so austarieren, dass Sie innerhalb der schenkungsteuerlichen Freibeträge bleiben.


Rückfrage vom Fragesteller 04.04.2018 | 14:08

Zum genaueren Verständnis: meine Mutter könnte mir eine Darlehensforderung im Gegenwert der vollen 15/40 schenken ohne dass dabei das entsprechende Darlehen fließen muss und ohne dass dabei die Erbschaftssteuer für ihr Erbe von der Großmutter anfallen würde?
Da ja aber die Darlehensforderung in Euro ist, hält diese ja nicht mit der Wertentwicklung der Immobilie stand.
Hintergrund ist nicht, dass sichergestellt werden soll, dass ich die Immobilie erbe sondern meine Mutter möchte, dass mein Bruder so wenig Ansprüche wie möglich im Erbfall hat.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.04.2018 | 02:21

Die Problematik steckt darin, dass die Schenkung bewirkt sein muss (vgl. § 518 BGB), damit die Schenkung auch Wirkungen bei der Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) zeitigt.
Erbschaftsteuerlich muss die Schenkung ausgeführt sein, damit insoweit ein Erwerbsvorgang vorliegt und z. B. die Zehn-Jahres-Frist (vgl. § 14 ErbStG) zu laufen beginnt.

Es genügt daher in der Tat nicht, einfach eine Verbindlichkeit der Mutter Ihnen gegenüber zu begründen. Am einfachsten wäre es, wenn eine Geldschenkung vorliegen würde, z.B.: Ihre Mutter leiht sich Geld bei einer Bank, besichert mit einer Grundschuld/Hypothek und schenkt Ihnen das Geld.

In der Praxis finden sich bei einer genauen Analyse der gesamten Lage meist Lösungen, die durchführbar sind und auch "gerichtsfest".

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