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Schenkung oder Verkauf?

| 13.01.2010 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Die nicht-berufstätige Ehefrau ***** hat im Juni 2007 Jahren nach dem Tod ihrer Mutter ein Zweifamilienhaus inkl. Grund- und Boden geerbt und ist als alleinige Eigentümerin eingetragen.Das vererbte Haus wurde zunächst mit Kosten ***** grundsaniert und ab November 2007 an zwei Mietparteien vermietet.
Aufgrund der Mieteinkünfte gilt die Ehefrau seither jedoch als einkommenssteuerpflichtig und muss nun nicht nur die jährlichen Mieteinkünfte in Höhe von 10.000 Euro brutto versteuern ***** sondern sich ebenfalls auch noch freiwillig zusätzlich krankenversichern mit Kosten *****.
Um die o.g.jährlichen Einkommenssteuer Nachzahlungen sowie die genannten zusätzlichen KV-Kosten der Ehefrau einzusparen hat sich das Ehepaar nun überlegt, ob es steuer- und finanztechnisch nicht klüger wäre, das Zweifamilienhaus a) als Schenkung an alle 5 Kinder zu geben b) es an den ältesten berufstätigen Sohn zu verkaufen bzw. teilverkaufen wobei die Mieteinnahmen dann als Kaufpreisraten dienen würden oder c) es an ALLE 5 Kinder (als Kaufgemeinschaft) zu verkaufen.
*****
Welche Variante wäre finanziell und steuertechnisch für alle Beteiligten die beste? Oder sehen Sie eventuell noch eine weitere? Danke für Ihre Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten, wobei ich um Verständnis bitten muß, dass hier nur eine überschlägige Einschätzung gegeben werden kann. Dieses Portal dient einer Erstberatung in rechtlichen Angelegenheiten.

Die Übertragung des Hausgrundstücks an einen oder alle Kinder wird natürlich bewirken, dass jetzige Eigentümerin von der Einkommenssteuerpflicht wieder befreit wird. Es ist aber auch zu bedenken, dass ein erheblicher Vermögensgegenstand übertragen wird und die/ das Kind(er) dann frei über den weiteren Umgang mit dem Haus entscheiden können.

Grunderwerbssteuerpflicht wird bei Übertragung an die Kinder nicht anfallen. Schenkungssteuer nur, wenn der Freibetrag im einzelnen überschritten wird, wovon nicht auszugehen ist, da diese bei Kinder nach Steuerklasse I bei je 400.000,- EUR liegen. Steuerlich ist eine Übertragung daher unbedenklich.

Es versteht sich aber, dass das erwerbende Kind die Mieteinnahmen ebenso versteuern muß, wie sie als jetzige Eigentümerin. Der Grundfreibetrag liegt 2010 bei 8004,- für Ledige. Dieser wird daher überschritten, wenn bei einem Kind die Einkünfte aus Vermietung ohne Schmälerung versteuert werden müßten.

Dies liesse sich vermeiden, wenn die Übertragung an min. zwei Kinder erfolgt. Außerdem dann, wenn Werbungskosten ( Kreditzinsen für einen Kaufpreis, Reparaturkosten, Afa ) die Einkünfte schmälern würden.

Bei den Töchtern und dem jüngsten Sohn dürften daher steuerlich die wenigstens Konsequenzen zu befürchten sein. Bitte beachten Sie dabei aber, dass dies ja nur die momentane Situation ist und diese sich in einigen Jahren ganz anders darstellen kann.

Bei Übertragung an Einen oder Einige wäre sicherlich auch erbrechtlich zu bedenken, dass die übrigen einen entsprechenden Ausgleich erhalten oder dass festgehalten wird, dass die Zuwendung auf künftige Erbrechte anzurechnen ist.

Wie Sie sehen, ergeben sich eine Viezahl von weiteren Konsequenzen und Problemstellungen, die nur im Rahmen einer Gesamtbesprechung gemeinsam gelöst werden könnten. Hierfür stehe ich und das mit der Kanzlei verbundene Notariat gern zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen zunächst einen Überblick verschafft zu haben und wünsche noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2010 | 20:45

Sehr geehrter Herr Seidel, danke für die ausführliche Antwort. Was nur leider für mich NICHT daraus hervorgeht: welche Lösung wäre also sinnvoller: Verkauf an EIN Kind, an ALLE Kinder oder Schenkung an ALLE Kinder? Sie sagten Grunderwerbssteuer (also bei Verkauf?) würde nicht anfallen.Schenkungssteuern (also bei Schenkung ) höchstwahrscheinlich auch nicht im Hinblick auf den Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind.Daaus geht für mich nicht hervor welche Variante am sinnvollsten ist.Danke für Ihre Rückantwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.01.2010 | 23:22

Aus meinen Ausführungen sollte eigentlich klar geworden sein, dass es DIE sinnvolle Lösung nicht ohne weiteres gibt. Die fairste Lösung unter Berücksichtigung einer Gleichberechtigung der Kinder wäre sicher eine Übertragung an alle Kinder zu gleichen Teilen. Dabei sollte dann einer die Verwaltung der Mietobjekte übernehmen.

Bewertung des Fragestellers 01.02.2010 | 17:44

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