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Schenkung mit gleichzeitigen Hauskauf

| 03.12.2012 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Mein Vater beabsichtigt ein Haus (Grundstück mit einem Haus, 2 Wohnungen, wobei er eine der Wohnungen selbst bewohnt) mit einem Kaufpreis von 60000 € zu kaufen.

Dabei soll ich als Sohn der Grundstücks- und Hauseigentümer werden.

Die zweite Wohnung soll anschließend direkt vermietet werden.

Jetzt stellen sich mir folgende Fragen:

1. Welche steuerliche Möglichkeiten bieten sich hier:
Soll er mir den Geldbetrag als Schenkung überweisen, damit ich diese dem Finanzamt melden kann. Dafür sollten meines Wissens keine Steuern anfallen. Anschließend kann ich dann den Hauskauf vornehmen und der Grundstücks- und Hauseigentümer werden.
2. Kann ich demzufolge anschließend den Hauskauf (Abschreibung) sowie Einnahmen aus Vermietung und Verpacktung als Werbungskosten steuerlich absetzen.
3. Kann mein Vater ab dem Kaufdatum mietfrei gestellt werden, wobei Heiz- und Betriebskosten weiter aufrecht erhalten werden.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.
Beachten Sie bitte, dass auch kleinste Veränderungen durch hinzufügen oder weglassen im Sachverhalt die rechtliche Beurteilung wesentlich beeinflussen kann.


Zu 1. ) Hinsichtlich der Betrachtung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ergeben sich hier keinerlei Bedenken. Sie können sich das Geld für den Kauf oder das Haus selbst schenken lassen. Wobei der erstere Weg hinsichtlich der obligatorischen Zwischenschritte mit Auflassung und Eintragung etwas kürzer ist.
Der Schenkungsvertrag bedarf gemäß § 518 BGB für seine Gültigkeit der notariellen Beurkundung, aber ein Schenkungsversprechen ohne notarielle Beurkundung ist gleichwohl gültig, sobald die Schenkung vollzogen ist.
Konkret könnte das hier so aussehen, dass Ihr Vater die Rechnung für das Grundstück bezahlt und Sie als Eigentümer des Grundstücks eingetragen werden.

Zu 2. ) Kann ich die Kosten für den Erwerb meines Hauses von der Steuer absetzen?

Was folgt ist des Juristen beliebteste Antwort: „Es kommt darauf an." Möchten Sie das Haus selbst bewohnen? Dann lautet die Antwort leider nein, denn dies fällt unter den Sachverhalt des selbst genutzten Wohneigentums und ist nicht steuerlich absetzbar.
Als reines Mietobjekt ohne eine Form der Eigennutzung können alle Kosten, die mit dem Kauf einhergehen, steuerlich abgesetzt werden. Das erfolgt über Abschreibung über mehrere Jahre hinweg, da der Staat davon ausgeht, dass ein Gebäude nach und nach an Wert verliert.
Die laufenden Kosten ihrer Immobilie können sie darüber hinaus als Werbungskosten geltend machen, worunter auch die Schuldzinsen für einen eventuellen Kredit fallen würden.

Zu beachten bleibt dabei, dass der Grundstückspreis von den Berechnungen ausgenommen ist, da dieses nicht an Wert verliert.
Bei selbst genutztem Wohneigentum mit Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) wird die AfA anteilig berechnet.
Eigentümer von gebrauchtem Wohnraum können das Gebäude mit 2% über 50 Jahre hinweg linear abschreiben. Bei einer Anschaffungssumme von 60.000 Euro minus reiner Grundstückswert könnte also steuerlich geltend gemacht werden. Eine Ausnahme bilden dabei Bauten, die vor 1925 erstellt wurden, bei Ihnen gilt ein Satz von 2,5 % 40 Jahre lang.

Zu 3. ) Vielfach werden Immobilien bewusst unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen, meist erfolgt diese Vermietung innerhalb der Familie. Die Verbilligung ist insbesondere bei Kindern oder anderen unterhaltsberechtigten Personen interessant. Hier kann die Nutzungsüberlassung zum Vorteil beider Parteien -teilweise- anstelle des Barunterhalts erfolgen.

Zivilrechtlich wirksame und auch tatsächlich durchgeführte Mietverträge mit Angehörigen werden durch die Finanzverwaltung anerkannt. Ich rate zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einer unbaren Mietzahlung von Konto zu Konto.

Als Mieteinnahmen sind hier die tatsächlich gezahlten Mieten/Umlagen anzusetzen. Ihr Werbungskostenabzug ist in voller Höhe möglich, wenn die Miete wenigstens 56% der ortsüblichen Miete ausmacht. Die Nebenkosten müssen in voller Höhe geleistet werden. Eine auch nur minimale Unterschreitung der Grenze von 56% führt zu einer sofortigen Kürzung der gesamten Werbungkosten auf den Umfang der entgeltlichen Vermietung. Bei Mieterlösen von 50% des ortsüblichen Satzes beträgt auch der Werbungskostenabzug nur 50%. Die ortsübliche Miete für ein Vergleichsobjekt ist niemals exakt ermittelbar. Sie sollten daher einen ausreichenden Sicherheitspuffer einhalten.

Bei einer verbilligten Vermietung oberhalb der 56% erhalten Sie den Werbungskostenabzug zu 100%. Steuerlich wird dies meist zu einem Verlust und einer Steuerminderung für Sie führen. Gleichzeitig vermeiden Sie die Anmietung einer teureren Fremdimmobilie. Die verbilligte Vermietung hält mithin das Geld im Familienkreis und bringt zusätzliche Steuervorteile.

Soweit Sie ihren Vater mietfrei wohnen lassen, was menschlich durchaus verständlich ist, haben Sie aber keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Betriebskosten sind indes keine Einnahmen sondern lediglich durchlaufender Posten. 100 % der Betriebs- und Heizkosten eines zu 100 % vermieteten Objekts können zu 100 % auf die Mieter umgelegt werden. Mindereinnahmen können u.U. steuerlich als Verlust angesetzt werden.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2012 | 18:24

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ich möchte den Sachverhalt noch etwas präzisieren.

zu 1.
Demnach macht es Sinn, vorab das Geld via Konto zu Konto Überweisung als Schenkung zu übertragen. Anschließend kann ich den Hauskauf und demzufolge alle steuerlichen Abschreibungen / Werbungskosten zu meinen Gunsten geltend machen. Dies wäre für den Kauf auch der einfachere Weg, da hier nur einmalig der Kauf direkt auf meinen Namen erfolgt (weitere notarielle Übertragungen würden wiederum Geld kosten). Dies sollte ich richtig verstanden haben.

zu 2.
Nein, ich selbst werde das Haus wahrscheinlich nie wieder selbst als Wohneigentum nutzen. Mein Vater ist bereits 70 Jahre alt und will bis zum Lebensende in dem Haus wohnen bleiben. Daher wird er eine der Wohnungen, in der er bereits Jahrzehnte wohnt, weiter bewohnen. Die zweite Wohnung soll direkt weiter vermietet werden. Wenn ich das so richtig verstanden habe, kann ich demnach die Anschaffung des Hauses linear Abschreiben (ausgenommen Grundstückspreis). Die laufenden Kosten dann über die Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Ist das so korrekt?

zu 3.
Wenn ich die Antwort hier zugespitzt formulieren würde, muss ich mit meinem Vater einen Mietvertrag abschließen, diesen mit einer üblichen Kaltmiete, sowie Betriebs- und Heizkosten versehen. Diese Miete muss er anschließend auf das Konto überweisen. Dies würde dann als Werbungskosten voll zum tragen kommen selbst wenn die Miete dann anschließend wieder dem Vater übertragen werden würden?

Zu dem Absatz habe ich noch eine Frage: Bei einer verbilligten Vermietung oberhalb der 56% erhalten Sie den Werbungskostenabzug zu 100%. Steuerlich wird dies meist zu einem Verlust und einer Steuerminderung für Sie führen. Gleichzeitig vermeiden Sie die Anmietung einer teureren Fremdimmobilie. Die verbilligte Vermietung hält mithin das Geld im Familienkreis und bringt zusätzliche Steuervorteile.

Heißt dies, bei einer verbilligten Vermietung an meinen Vater, würde ich steuerlich besser gestellt und müsste weniger Steuern zahlen. Dadurch würde ja mehr Geld im Familienbesitz bleiben (Vater muss weniger Miete zahlen) und ich könnte die Mieteinnahmen weiterhin als Werbungskosten zu 100% absetzen?

Mir geht es letztlich darum, das ich durch den Hauskauf steuerlich als Vermieter gesehen werde und ich dadurch nicht Gefahr laufen möchte, mehr steuern als nötig zu zahlen, wenn ich hier bei der Vermietung Fehler mache.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2012 | 11:24

Sehr geehrter Fragensteller,

gern beantworte ich Ihnen auch die aufgetretenen Nachfragen.

Zu 1. ) Völlig richtig. Theoretisch wäre sogar denkbar, dass das Geld für den Kauf des Grundstücks vom Konto ihres Vaters direkt kommt und lediglich ein entsprechender Schenkungsvertrag (auch ohne notarielle Beglaubigung) aufgesetzt wird. Eine vorherige Überweisung auf Ihr Konto macht die Angelegenheit für Außenstehende (FA, Verkäufer, Notar) in jedem Falle eindeutiger und nachvollziehbarer.

Zu 2. ) Ja, das ist korrekt. Soweit Sie das Haus nicht selbst bewohnen, sind alle genannten Kosten steuerlich anrechenbar.

Zu 3.) Leider haben Sie, bei einer 100% Anrechnung aller Kosten, die Wohnung zumindest mit wenigstens 56% der üblichen Kaltmiete (bitte ein wenig Puffer nach oben lassen, da bei nur 55% auch nur 55% der Kosten ansetzbar) für ein vergleichbares Objekt an ihren Vater zu vermieten. Das Mietverhältnis sollte auch gegenüber Dritten (s.o.) so nachweisbar gestaltet werden, dass hier keine Zweifel entstehen können (Mietvertrag, Geldfluss, Nebenkostenabrechnungen,…).

Was Sie privat mit Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen tun, ist lapidar gesagt Ihnen überlassen (deklarieren Sie es bitte aber nicht als Mietzinsrückgewährung).

So denn die übliche Kaltmiete 400,00 Euro betragen würde, sollte Sie minimalst 224,00 Euro von Ihrem Vater verlangen (besser jedoch wegen des Nachweises der ortsüblichen Kaltmiete für vgl. Objekte, wenn Sie 250,00 Euro ansetzen würden, aber die nur als Beispiel. Dennoch könnten Sie die anfallenden Kosten für das vermietete Objekt zu 100% ansetzten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hier ein wenig Klarheit verschaffen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt / Aachen

Bewertung des Fragestellers 06.12.2012 | 16:44

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Stellungnahme vom Anwalt:
Ich bedanke mich vielmals. Gern stehe ich Ihnen auch künftig in rechtlichen Angelegenheiten zur Verfügung. Ait freundlichem Gruß Rechtsanwalt Andreas Wehle Aachen info@rechtsanwalt-andreaswehle.de