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Schenkung eines Wohnhaus: Bauliche Veränderungen durch Vorbesitzer

17.03.2015 11:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern vermachten mir Anfang dieses Jahres (2015) per Schenkung ein Wohnhaus.

Dieses Wohnhaus wurde 2010 fertiggestellt - allerdings nicht schlüsselfertig. Es fehlte noch ein Bad (Installationen + Fließen), die Fußböden in Wohn- und Schlafzimmer sowie sämtliche Innentüren.

Da ich 2010 beruflich im Ausland war, das Haus also eh nicht hätte nutzen können, gleichzeitig meine Cousine und ihr Mann auf Wohnungssuche waren, wurde beschlossen (von meinen Eltern), dass meine Cousine das Haus "für die nächsten Jahre" nutzen könne. Mietfrei. Sie müsse es lediglich bewohnbar machen.

Eine Win-Win-Situation also. Eigentlich.

Dummerweise wurde alles nur mündlich geregelt.

Anfang 2015 wurde dieses Haus mir vermacht. Ich würde es auch gerne, in den nächsten Jahren, selber nutzen. Des Friedens wegen wurde beim Notar vereinbart (zwischen mir und meinen Eltern), dass meine Cousine und ihr Mann noch zwei Jahre mietfrei darin wohnen können - sie also genug Zeit haben sich etwas Neues zu suchen.

Trotzdem kam es zum Streit. Der Mann meiner Cousine drohte mir, am Tag des Auszugs, sämtliche baulichen Veränderungen rückgängig zu machen (O-Ton: „Ich haue Dir das Bad kurz und klein").

Frage 1: Dürfen die oben aufgeführten baulichen Veränderungen einfach so rückgängig gemacht werden (damit das Haus wieder in den Zustand vor dem Einzug meiner Cousine versetzt wird)? Oder MUSS, seitens meiner Cousine, zumindest der Versuch unternommen werden mit mir eine (finanzielle) Einigung zu erzielen?

Frage 2: Ich persönlich finde ja, dass 7 Jahre mitfreies Wohnen (ersparte Mietkosten ca. 90.000 Euro) im Vergleich zu den Einrichtungs- und Einbaukosten (ca. 20.000 Euro), ein sehr gutes Geschäft für meine Cousine sind. Doch inwiefern ist dieser finanzielle Vorteil, den meine Cousine erzielte, rechtlich überhaupt relevant?

Frage 3: Da ich auf Grund der aktuellen Geschehnisse (Beleidigungen, Drohungen seitens meiner Cousine, respektive deren Mann) wenig geneigt bin meiner Cousine beim Auszug auch noch Geld zu zahlen würde ich gerne wissen, welche Möglichkeiten ich habe?

Frage 4: Wäre es möglich, dass meine Eltern mich „freistellen"? D.h. dass sie mir bestätigen, dass sie mir das Wohnhaus in dem Ist-Zustand übereigneten (mit Bad, Böden, usw.), in dem es sich Anfang 2015, also zum Zeitpunkt der Schenkung, befand? Und dass sich meine Cousine, bei finanziellen Forderungen (§ 997 Wegnahmerecht, etc.) an meine Eltern zu halten hat? (Die Hoffnung ist hier, dass in diesem Fall Anstand vor Gier siegt.)

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Feste Einbauten können nicht wieder rückgängig gemacht werden. Entsprechende Einbauten werden feste Bestandteile, rechtlich: wesentliche Bestandteile, 997 Abs. 2 BGB. Werden diese zerstört oder ausgebaut, so entstehen Ersatzansprüche beim Eigentümer. Tatsächlich ist die einzige Option hier, einen finanziellen Ausgleich auszuhandeln.

2. Die Vereinbarung der Mietfreiheit spielt im Rahmen der Klärung selbstverständlich eine Rolle, dieser Punkt ist im Rahmen einer Auseinandersetzung zu berücksichtigen.

3. Wenn die ursprüngliche Vereinbarung bewiesen werden kann, dann müssen Sie grundsätzlich gar nichts zahlen. Auch die mündliche Abrede ist insofern bindend. Weitere Optionen benötigen Sie nicht.

4. Dieser Weg ist durchaus eine Lösung. Vermutlich ist aber eine solche Regelung ohnehin im notariellen Vertrag beinhaltet, da eine solche Klausel zu den üblichen Regelungen in einem Vertrag zur Übertragung von Grundvermögen zählt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2015 | 15:10

Sehr geehrter Herr Busch,

danke für Ihre Antwort.

Auf Grund des Umfangs der von mir gestellten Fragen, sowie des von mir gebotenen Einsatzes, würde ich jedoch um etwas detaillierte Antworten bitten.

Bitte berücksichtigen Sie auch, dass sämtliche Vereinbarungen zwischen meinen Eltern und meiner Cousine, bzw. zwischen meinen Eltern und mir – NICHT jedoch zwischen mir und meiner Cousine getroffen wurden.

zu Punkt 2: Könnten Sie hier bitte ein konkretes Beispiel geben: Angenommen es kommt zu einer (gerichtlichen) Auseinandersetzung, weil meine Cousine sämtliche Innentüren ausbaut und mitnimmt. Wie - und ob! - würde ein Gericht hier die jahrelange Mietfreiheit gegenrechnen?

zu Punkt 3: Wie gesagt: Alle Absprachen erfolgten zwischen meinen Eltern und meiner Cousine. Konkret gefragt: Unter der Annahme, dass im notariellen Vertrag nichts darüber steht: Gehört das Wohnhaus mir in dem Zustand, in dem es sich Anfang 2015, also zum Zeitpunkt der Schenkung befand – oder kann Cousine mir gegenüber Forderungen stellen?

zu Punkt 4 (dieser ist mir der wichtigste): Ich fragte nach "Wäre es möglich, dass meine Eltern mich "freistellen"?". Leider ist dazu nichts im notariellen Vertrag zu finden. Was ist der korrekte, juristische Terminus für dieses, von mir laienhaft (ich bin kein Anwalt) so genannte "freistellen"?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2015 | 15:51

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:

Vorweg, es spielt keine Rolle, zwischen wem die Vereinbarung über die Mietfreiheit gegen, nennen wir es mal "Instandsetzung" getroffen worden ist. Durch die Schenkung des Hauses sind Sie Rechtsnachfolger für sämtliche getroffenen Vereinbarungen.

Wenn also die Vereinbarung bewiesen werden kann, weil beispielsweise Ihre Eltern als Zeugen zur Verfügung stehen, so ist jeglicher "fester" Innenausbau bei Auszug im Haus zu belassen.

Käme es also zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Ihnen und Ihrer Cousine, weil diese die Türen entfernt, so spielt die Mietfreiheit keine Rolle. ihre Eltern würde als Zeugen für die ursprüngliche Vereinbarung aussagen und im Ergebnis müsste Ihre Cousine die Türen wieder einbauen.

In Notarverträgen über die Übertragung von Grundvermögen ist zwingend enthalten, dass die Übertragung im aktuellen Zustand erfolgt, welcher Zustand sollte es sonst auch sein. Man wird zwar damit leben müssen, dass eine Einbauküche beispielsweise entfernt werden darf, Fliesen im Bad, Sanitäranlagen, Badewannen etc. jedoch in keinem Fall.
Zwar kann Ihnen Ihre Cousine anbieten, für Dinge wie eine Einbauküche einen Preis für die Übernahme zu zahlen, wenn Sie die Küche - um bei diesem Beispiel zu bleiben - jedoch nicht wünschen, so müsste Sie ausgebaut werden oder aber, wenn Ihrer Cousine ein Ausbau zu aufwändig ist, ohne Erhalt einer Gegenleistung im Objekt verbleiben.

Grundsätzlich könnte in eine ergänzende Vereinbarung aufgenommen werden, dass sämtliche Forderungen, welche Ihre Cousine für den Aus- und Einbau des Hauses an Sie stellt, von Ihren Eltern übernommen bzw. ausgeglichen werden muss. Damit hätten Sie eine Freistellung erreicht.

Wie gesagt, die Vereinarung lautet: mach das Haus bewohnbar, dann wohnst du mietfei. Luxuseinbauten also können durchaus entfernt werden, zahlen müssen Sie jedoch nichts, wenn Sie einer Entfernung zustimmen, alles was jedoch die Bewohnbarkeit herstellt, die Fliesen im Bad, die Tapeten an der Wand, die Sanitäranlagen, Fußböden etc. die sind Teil der Vereinbarung und müssen im Haus verbleiben.

Ich hoffe, Ihre Nachfragen damit beantwortet zu haben.

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