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Schenkung eines Mietshauses inkl. steuerrelevanter Themen

04.03.2009 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Schenkung eines Mietshauses ( 3Famhaus ) an Tochter - Wert der Immobilie nicht über Freibetrag von 400.000 €

Nießbrauchseintrag für Vater auf lebenslanges Wohnrecht einer Wohnung sowie uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks

das Haus ist noch belastet und Kredit wird von Eltern aus den Mieteinnahmen gezahlt

Frage:

Ist es möglich, dass die Tochter zwar die Eigentümerin der Immobilie wird, aber alle anderen Belange* bei den Eltern verbleiben
* - Mieteinnahmen
* - Kreditverpflichtungen
* - Reparaturausgaben
* - Werbungskosten über Steuererklärung
* - Ausgaben über Steuererklärung
* - Zinsen über Steuererklärung
* - etc. was wir noch nicht bedacht haben Sie uns aber darauf hinweisen sollten

Wie würde sich die Schenkung steuerrechtlich für alle gestalten ? Vor- und Nachteile ?

Könnte es mit dem Kreditgeber Probleme geben, weil ein neuer Eigentümer im Grundbuch erscheint
oder ist dies irrrelevant, da die Bank an 1ster Stelle mit dem finanzierten Betrag im Grundbuch steht und dies auch so bleibt ?




Vielen Dank

Sehr geehrte Ratsuchende,

Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Grundsätzlich fallen die von Ihnen angesprochenen Belange mit Übertragung des Eigentums auch Ihre Tochter zu. So ist etwa auch der Eigentümer eines Grundstücks /Eigentumswohnung im Falle einer Vermietung grundsätzlich auch der Vermieter, dem gem. § 535 BGB die Mieteinnahmen zustehen.

Wenn diese Mietzinsen schließlich Ihnen als Eltern zufließen, müssten auch nur Sie diese als Einkommen in Ihrer Einkommenssteuererklärung angeben, nicht aber die Tochter.

Die ist aber wie angedeutet nur der Grundsatz, von dem auch Ausnahmen möglich sind. Eine solche Ausnahme könnte per Vertrag vereinbart werden. So könnten Sie beispielsweise in Bezug auf die Mieteinnahmen mit Ihrer Tochter vereinbaren, dass Sie, also die Eltern die Mieteinnahmen erhalten.

Auch die anderen Verpflichtungen, wie dass etwa die Reparaturausgaben bei Ihnen als Eltern verbleiben, ist vertraglich regelbar.

Bezüglich der Kreditverpflichtung ist keine gesonderte Verpflichtungsübernahme von Ihnen erforderlich, da ich davon ausgehe, dass Sie den Kreditvertrag mit der Bank geschlossen haben und nicht Ihre Tochter.

Würden Sie also das Mietshaus auf Ihre Tochter überschreiben, so würden Sie dennoch weiterhin aus dem Kreditvertrag mit der betreffenden Bank verpflichtet sein.

Nun möchte ich noch kurz auf die Werbungskosten eingehen. Als Werbungskosten werden Aufwendungen oder Ausgaben bezeichnet, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen.

Wenn Sie also durch vertragliche Regelung mit Ihrer Tochter Mieteinnahmen erzielen und zur Sicherung dieser Einnahmen Aufwendungen, wie etwa Renovierungsarbeiten oder ähnliches haben (diese wollen Sie ja selber tragen!), dann stellen diese Kosten grundsätzlich Werbungskosten für Sie dar, welche Sie auch grundsätzlich in der Steuererklärung geltend machen können.

In steuerrechtlicher Hinsicht gibt es mehrere Möglichkeiten, wie das Szenario dargestellt werden kann. Eine abschließende Bewertung ist aber im Rahmen einer Erstberatung auf diesem Forum nicht zu gewährleisten, so dass Sie in Erwägung ziehen sollten, einen Steuerberater Ihres Vertrauens mit der Wahrnehmung Ihrer steuerlichen Interessen zu beauftragen.

So stellen nämlich die Mieteinnahmen, die Sie erzielen würden, Schenkungen dar, die grundsätzlich schenkungssteuerpflichtig sind. Der Freibetrag beträgt jedoch pro Elternteil 20.000.- € , so dass etwa wenn die Mieteinnahmen auf Sie als eltern aufgeteilt werden würden, sogar ein Gesamtfreibetrag von 40.000.- € nutzbar wäre, so dass voraussichtlioch keine Schenkungssteuer zu zahlen wäre, da ich zunächst nicht davon ausgehe, dass Ihre Mieteinnahmen entsprechend hoch wären.

Eine andere gestalterische Möglichkeit wäre, dass Sie das Haus Ihrer Tochter nicht schenken, bzw. nicht vollständig schenken, sondern verkaufen bzw. teilweise verkaufen und die Mieteinnahmen, die zunächst bei Ihrer Tochter verbleiben würden, als Kaufpreisraten ansehen würden. Hierdurch würde auch beiden Seiten zu einem großen Teil die Problematik in Bezug auf die Schenkungssteuer wegfallen, was ein großer Vorteil wäre. Nachteilig wäre lediglich, dass Ihre Tochter Ihnen gegenüber Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag, sprich Schulden hätte, die ihre Tochter bei einer Schenkung Ihnen gegenüber nicht hätte.

Ihre Tochter hat ja ihren Freibetrag und Sie hätten ja keine geschenkten Mieteinnahmen, sondern lediglich Einkünfte aus dem Verkauf des Grundstücks, der aber grundsätzlich steuerfrei ist, da ich davon ausgehe, dass de Verkauf privat ist, Sie also in einem Zeitraum von 10 Jahren nicht mehr als 2 Grundstücke/Häuser verkauft haben.

Bezüglich Ihrer Frage mit der Bank gehe ich davon aus, dass diese keine Probleme machen wird. Dies hat zwei Gründe. Zum einen sind Sie ja nach wie vor der Darlehensnehmer, der den Kredit zurückzahlt. Insoweit ändert sich aus Sichert der Bank ja nichts, so dass diese keinen Nachteil durch eine Übertragung unter Beibehaltung der Kreditverpflichtungen auf Ihrer Seite hätte.

Zum anderen steht die Bank nach Ihren Angaben an erster Stelle im Grundbuch (ich schätze mit einer Hypothek oder Grundschuld), so dass die Bank nach wie vor im Falle einer Zahlungsunfähigkeit Ihrerseits abgesichert wäre, da sie dann die Zwangsversteigerung betreiben könnte, um die noch offenen Darlehenssumme zu erhalten


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132

Nachfrage vom Fragesteller 06.03.2009 | 12:25

Sehr geehrter RA Newerla,
herzlichen Dank für Ihre Ausführungen.
Zum Thema Mieteinahmen ist uns jedoch unklar: Wenn die Mieteinahmen als Schenkung an uns zu sehen sind, mindern denn die Ausgaben nicht den Schenkungsbetrag, da wir ja nicht nur die Mieteinnahmen haben, sondern auch die Ausgaben ? Die 20.000 pP Freibetrag gelten jährlich ?
Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.
Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2009 | 14:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Bitte entschuldigen Sie, dass ich Ihre Nachfrage erst jetzt beantworten kann, da ich urlaubsbedingt für eine Woche keinen Zugriff aufs Internet hatte.

Einen direkten Einfluß auf den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung haben die Ausgaben nicht. Maßgeblich ist allein die Höhe der Mieteinnahmen zum Zeitpunkt der Schenkung.

Ein indirekter Einfluss ist jedoch gesehen auf die gesamte einkommenssteuerrechliche Situation dadurch gegeben, dass die Ausgaben selbstverständlich steuerlich geltend gemacht werden können.

Der Freibetrag gilt grundsätzlich für jeden Fall der Schenkung gesondert. In Ihrem Fall also grundsätzlich pro Schenkung der Mieteinnahmen, da diese jeweil eine Schenkung darstellen.

Beispielsweise stellen die Mieteinnahmen für den Monat Januar eine Schenkung dar, die gesondert von der Schenkung "Mieteinnahmen februar" zu behandeln ist.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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