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Schenkung Wohneigentum / bauliche Veränderungen

12.08.2013 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Schenkung Eltern an Ihren Sohn und Tochter bewohnt unentgeltlich seit Jahren das Haus

Folgende Situation: Meine Eltern waren im Besitz von zwei Wohnhäusern, einem großen Mehrfamilienhaus und einem kleineren Einfamilienhaus.

Meine Eltern haben zwei Kinder. Mich und meine 7 Jahre ältere Schwester.

Das Mehrfamilienhaus wurde 2007 meiner Schwester mittels Schenkung vermacht. Meine Eltern haben allerdings Wohnrecht und wohnen auch in dem Haus.

Meine Schwester wohnt seit 10 Jahren in dem kleineren Einfamilienhaus welches eigentlich für mich gedacht war. Ohne Mietvertrag. Es ist sogar so, dass meine Eltern die Nebenkosten komplett für meine Schwester übernehmen.

Jetzt haben mir meine Eltern das Einfamilienhaus vermacht (ebenfalls durch Schenkung), welches ich dann auch gerne bewohnen würde.

U.a. wurden folgende Punkte vom Notar in den Überlassungsvertrag aufgenommen:

(1) Punkt Überlassung: „… überlassen den Grundbesitz mit allen sich darauf befindlichen Gebäuden im heutigen Zustand".

(2) Punkt Besitzübergang: „Die Besitzübergabe erfolgt am heutigen Tag. Vom gleichen Tag an gehen Nutzungen, öffentliche Lasten und Abgaben auf den Erwerber über. Der Erwerber duldet, dass der Vertragsbesitz wie bisher bis längstens 01.06.2015 von XYZ [Schwester] genutzt wird. Diese ist lediglich verpflichtet bis zum Auszug sämtliche Nebenkosten zu übernehmen ... Das Vertragsobjekt ist weder vermietet noch verpachtet.".

Meiner Schwester wurden also zwei Jahre eingeräumt um das Haus zu verlassen.

Allerdings stellt sich meine Schwester quer und hat angekündigt nicht ausziehen zu wollen. Auch hat sie angedroht das Haus zu verwüsten für den Fall, dass sie ausziehen muss.

Trotzdem möchte ich meiner Schwester die zwei Jahre geben und nicht versuchen sie vorher aus dem Haus zu bekommen.

Soviel zum Status Quo.

Sollte es tatsächlich zu Verwüstungen kommen, dann würde ich gerne dagegen vorgehen. Dafür würde ich mich jetzt schon gerne bestmöglich vorbereiten.

Frage 1: Wie schütze ich mich am besten gegen zu erwartende Beschädigungen? (Wäre es z.B. ratsam von einem Gutachter, gleich nach erfolgter Schenkung, eine detaillierte Ist-Aufnahme vornehmen zu lassen. Hätte diese vor Gericht dann bestand?).


In den 10 Jahren, in denen meine Schwester das Haus bewohnte, ist es zu ein paar baulichen Veränderungen gekommen (z.B. neuer Fußboden verlegt, Balkon angebracht).

Frage 2: Bin ich (oder meine Eltern?) meiner Schwester gegenüber verpflichtet diese Veränderungen zu bezahlen?

Frage 3: Oder hat meine Schwester das Recht diese Veränderungen wieder rückgängig zu machen? Laut Punkt (1) des Überlassungsvertrags erfolgte die Grundbesitzübergabe an mich ja „mit allen sich darauf befindlichen Gebäuden IM HEUTIGEN ZUSTAND" (also inkl. Veränderungen?).


Frage 4: Kann sich meine Schwester nach den zwei Jahren weigern aus dem Haus auszuziehen (und sich auf ein Gewohnheitsrecht o.Ä. berufen)? Es gibt, wie gesagt, keinen Mietvertrag. Wie ist dieser Punkt (2) aus dem Überlassungsvertrag („ … Der Erwerber DULDET, dass der Vertragsbesitz von der Schwester bis … genutzt wird.") zu bewerten?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Ja, eine Begehung des Anwesens mit einem Gutachter wäre sinnvoll. Sinnvoll im Hinblick auf etwaige bestehende finanzielle Ansprüche
gegenüber Ihrer Schwester wg Beschädigung des Anwesens wäre auch, dass Ihnen Ihre Schwester Ihnen eine Bürgschaft aushändigt. Die Höhe kommt auf den Wert des Anwesens an.
Zudem sollten Sie prüfen, ob Versicherungen wg Beschädigung , Brand etc. des Anwesens abgeschlossen sind. Ich möchte Ihrer Schwester nichts unterstellen, aber Sie sollten umfassend abgesichert sein.
2. Ja, Veränderungen bzw. Verwendungen sind grundsätzlich an Ihre Schwester zu bezahlen (Vgl. § 994 BGB). Verwendungen sind Aufwendungen, die zumindest auch der Sache zugute kommen, indem sie ihrer Wiederherstellung, Erhaltung, Verbesserung dienen. Hier von abzugrenzen sind gewöhnliche Erhaltungsaufwendungen, welche nicht von dem Eigentümer zu ersetzen sind. Etwaige vertragliche/finanzielle Ansprüche Ihrer Schwester sollten vertraglich unbedingt ausgeschlossen werden. Hierzu bedarf es allerdings einer Vereinbarung zwischen Ihnen/Eltern und Schwester bzw. Tochter.
3. Hier kommt es darauf an, ob es wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden sind bzw. fest mit dem Gebäude verbundenen Sachen handelt, dann Ihre Schwester diese nicht einfach wegnehmen. Rein vorsorglich sollte auch hierüber eine Vereinbarung getroffen werden.
4. Der Satz "duldet" bedeutet, dass kein Mietvertrag oder ähnliches mit Ihrer Schwester existiert! Auf Gewohnheitsrecht kann sich Ihre Schwester allerdings nicht erfolgversprechend berufen. Bitte beachten Sie, dass der notarielle Schenkungs- bzw.- Überlassungsvertrag nur Ihre Eltern und Sie bindet, da auch nur zwischen diesen Parteien getroffen. Es sollte unbedingt noch eine Vereinbarung mit Ihrer Schwester bzw. der Tochter Ihrer Eltern getroffen werden.
Bitte beachten Sie auch, dass Notare gerade keine Beratung für die eine oder andere Vertragspartei übernehmen. Hier sollte unbedingt der Vertrag vor Beurkundung umfassend geprüft und eventuell angepasst werden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2013 | 14:44

Sehr geehrter Herr Hermes,

danke für Ihre Antwort.

Nachfrage zu Frage2: Sie schreiben, meine Schwester hätte laut § 994 BGB Anspruch auf Ersatzleistungen.

Ich dachte laut §§ 994 ff. BGB kann der Besitzer einer Sache nur, sofern ihm zum Zeitpunkt seiner Vermögensaufwendung kein Recht zum Besitz zustand, vom jeweiligen Eigentümer Verwendungensersatz verlangen.

Meine Schwester hatte jedoch dieses Recht zum Besitz, nein?

Denn es bestand
(a) eine mündliche Absprache zwischen ihr und meinen Eltern, dass sie die Wohnung mietfrei bewohnen dürfe
und (b) jetzt auch zwischen ihr und mir ("... Der Erwerber duldet, dass der Vertragsbesitz von der Schwester bis 2015 genutzt wird ...").

Frage: Auf welcher Grundlage, und für was (bitte ein paar Beispiele nennen (Fenster?, Böden?, Balkon?)) hätte meine Schwester Anspruch auf Ersatzleistungen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2013 | 16:23

Wenn Ihre Schwester hier ein Recht zum Besitz hatte, sind die §§ 994-1003 BGB nicht anwendbar. Dies ist richtig. Ich sehe hier nicht unbedingt ein Recht zum Besitz; ihre Schwester wurde doch stillschweigend über die Jahre geduldet. Mit guten Argumenten kann man einen "Vertrag" annehmen und somit ein Recht zum Besitz. Es sind dann allerdings die vertraglichen Ansprüche bzw. die Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung über die getätigten Verwendungen anwendbar. Ich würde hier von Leihe als Vertrag sodann ausgehen; Die Vorschriften der Leihe bzw. Geschäftsführung ohne Auftrag kennen auch den Verwendungsersatz. Macht zb Ihre Schwester als Entleiher Verwendungen auf die Sache, die nicht nur der gewöhnlichen Erhaltung dienen, so muss ihr der Verleiher dafür Ersatz nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA, §§ 677 ff. BGB) leisten, § 601 Abs. 2 S.1 BGB. Die Erstattungspflicht steht in Abhängigkeit vom Willen und Interesse des Verleihers oder jedenfalls vom Eintritt einer Bereicherung (vgl. § 683 S.1 bzw. § 684 S.1 BGB).
Die Errichtung von Balkon erhöht sicherlich den Wert der Sache und ist somit grundsätzlich als Verwendung zu berücksichtigen, die auch erstattungspflichtig ist. Ebenfalls die Fenster und Böden, es sei denn diese wurden lediglich instandgesetzt, da diese bereits verschlissen waren. Hier lässt allerdings vortrefflich streiten, ob die Anbringung etwaiger Balkone dem (mutma0lichen) Willen Ihrer Eltern entsprach. Aus diesem Grund halte ich es für sinnvoll, dass soweit möglich auch eine Vereinbarung mit Ihrer Schwester getroffen wird oder Ihre Eltern Sie von etwaigen Ansprüchen freistellen.
Es ist auch zb so, dass sollte Ihre Schwester nach Ablauf der zwei Jahre nicht ausziehen, sind Sie gehalten eine Herausgabe und Räumung eventuell gerichtlich durchzusetzen.

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