Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Schenkung - Wie wird aufgeteilt

| 07.02.2008 02:46 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Schenkung - Wie wird aufgeteilt


Wir stehen vor folgendem Problem:
Die Eltern A überschreiben den Töchtern B1 und B2 im Jahr 1995, das Haus 1 zu je 50 %, sie gehen davon aus, dass beide Töchter sich im Krankheitsfall um die Eltern, sowie um das Haus 1 kümmern.
Die Eltern haben ein lebenslanges Wohnrecht in der unteren Etage des Hauses. A erklären sich bereit die anfallenden Kosten wie Strom, Gas, also Verbrauchskosten für ihre Wohnung selbst zu übernehmen. B2 bewohnt die obere Etage des Hauses. Das Dachgeschoss des Hauses wurde in 1984, als das Haus noch A gehörte von B2 mit Ehemann, der dann 1989 verstarb ausgebaut, auf eigene Kosten.
Nach der Eigentumsüberschreibung restauriert B2 das komplette Obergeschoß, wie neues Bad von den Grundmauern an, wie abschleifen aller vorhandenen Holzböden und der Holztreppe zum Obergeschoß, sowie einbringen neuer Stromkabel im Obergeschoß. Ein Autoabstellplatz, ein Podest als Gartensitzplatz, eine Gartenlaube für Gartengeräte wird auf Kosten und Arbeitsaufwand von B2, ebenfalls auf dem Grundstück vorgenommen, die Kosten für die Erneuerung des Bürgersteiges werden von A übernommen. B1 erhält seit B2 in der oberen Wohnung wohnt (1979) zusätzlich noch eine Mietentschädigung von 200,00 € p. Monat.
Alle ansonsten anfallenden Arbeiten im, am und rund um Haus 1 werden von A bzw. B2 erledigt, sowie gezahlt. Ausser, dass die Pflanzfläche in einer Gartenhälfte als Rasenfläche umgearbeitet wird, von Sohn B1 und 2 Kindern B2, der Rasen wird ab und zu von Sohn B1 gemäht.
In 1996 stirbt der Vater A, die Mutter A übernimmt alles, wie es vorher war. In 2004 wird die Mutter krank, ab 2005 übernimmt B2 die alleinige Pflege für die Mutter. Juli 2005 stirbt die Mutter A, B1 zieht in die untere Wohnung. B2 überlässt die obere Wohnung ihren beiden Kindern, mit zwei Mietverträgen. Die Kinder B2 zahlen an B2 Miete, da B2 eine Mietwohnung 750 km vom Ausgangsort entfernt genommen hat. Die Umlagen werden von den Kindern B2 auch komplett gezahlt.
In 2006 entscheiden sich B1 und B2 gemeinsam ein Grundstück zu erstehen, dazu wird das gemeinsame Darlehen hierfür auf das Grundstück Haus 1 im Grundbuch eingetragen. B1 und B2 bauen ein Doppelhaus 2, jeder mit eigenem Vertrag, das gemeinsame Darlehen hierfür wird auf das Grundstück Haus 2 eingetragen.
Ein Kind B2 zieht aus der oberen Wohnung Haus 1 aus, B2 hat mit der Lebensgefährtin des Sohnes B2 eine Nachmieterin B3, welche einen Mietvertrag, gleich dem der Tochter B2 erhält. Der Sohn B1 übernimmt als Mieter ab 01.06.2007 die untere Wohnung Haus 1, mit der Maßgabe nur 300,00 € Miete zahlen zu können. Gleichzeitig mit Sohn B1 zieht die Freundin B4 mit ein, zahlt aber keine Miete und bekommt erst im ? Juli 2007 ? einen Mietvertrag. Da beide Sohn B1 und seine Freundin B4 keine Arbeit haben, wird die Miete vom Arbeitsamt ab August ?, Betrag 412 € p. Monat. Die untere Wohnung Haus 1 hat einen Mietwert gleich dem der oberen Wohnung Haus 1.
Die Wasserversorgung wird im gesamten Haus 1 über eine Uhr abgelesen und dann 50/50 geteilt.

B1 bewohnt das Haus 2 seit dem 15.05.2007 und B2 bewohnt das Haus 2 seit 01.04.2007.

Im Januar 2008 macht B1 Forderungen bezüglich der Mieteinnahmen Haus 1 gegenüber B2 geltend.
Begründung 1: Die Wohnraumfläche im oberen Geschoß Haus 1 sei größer als die Wohnraumfläche im unteren Geschoß, da das Dachgeschoß mit hinzugezählt würde. Zugrundelegung für B1 ist die Berechnung des Architekten aus dem Jahre 1953/54 und ein Mietvertrag der ersten Mieter im Haus 1 Obergeschoß ohne Dachboden aus dem Jahre 1956. Einwände von B2, dass diese Zahlen als Wohnraumberechnung nicht mehr gelten, da es mittlerweile Gesetze hierüber gibt, lässt B1 nicht gelten. Die Grundfläche ist im Obergeschoß die Gleiche, es ist in Kniestock gebaut, das heißt ab 1,00 Meter bis 2 Meter Höhe darf in der gesamten Wohnung nur die Hälfte berechnet werden. Im Obergeschoß sind nur 0,40 m gerade, dann geht es schräg, in der Deckenmitte ist etwa 1 Meter breit, der voll gerechnet werden kann. Dies ist durch einen Fachmann noch nachzurechnen.

Begründung 2: Das Haus 1 gehöre 50% jedem B1 und B2, also sei die Miete zusammen zu rechnen und zu teilen. Das heißt in diesem Fall will B1 von B2 Mieteinnahmen.Da das Darlehen auf Grundstück 1 und Grundstück 2 ebenfalls gemeinsam aufgenommen wurden.

B2 hält dagegen: Da B1 an der unteren Wohnung Haus 1 noch keine Restaurierung vorgenommen hat, ist die Wohnung in nicht vermietbarem Zustand, zumindest nicht für die offene Marktwirtschaft. Es wurde lediglich die neue Stromversorgung verlegt. Daher kann B1 nicht die Miete erzielen, welche die Wohnung eigentlich hergeben würde, für den Mietbereich, in dem das Haus 1 steht.


Meine Fragen hierzu:
1. Hat B1 ein Anrecht auf Mietteilung, vor allem rück-
wirkend?

2. Kann B2 eine Verrechnung der Kosten verlangen, für
die gezahlten Aufwendungen, an denen sich weder A
noch B1 beteiligten und diese in Gegenrechnung
stellen?

3. Kann B2 verlangen, dass die Wasserkosten auf pro Kopf
aufgeteilt werden? Da ein Mieter aus der oberen Wohnung
auszieht?

4. Wie müssen B1 und B2 sich in Bezug auf die Darlehens-
rückzahlung verhalten. B 1 will die kompletten Miet-
einnahmen von Haus 1 und Haus 2 auf ein Konto buchen
lassen und davon die Darlehen abzahlen. Zugang zu
diesem Konto hat nur B1, B2 ist damit nicht einver-
standen.
Kann jeder für sich das Geld über-
weisen und hat auch jeder selbst dafür zu sorgen, woher
das Geld kommt. B2 behauptet die Mieteinnahmen müssten
für die Darlehen genommen werden.

5. Welche Wohnraumberechnung wird zugrunde gelegt, die alte aus
1956, oder die des neuesten Gesetzes?

Ich weiß, es ist eine ziemlich große Texteingabe, wäre trotzdem dankbar, wenn sich jemand unserem Problem annehmen würde.

Herzlichen Dank im Voraus



Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1.) Als Miteigentümer zu gleichen Teilen stehen B1 und B2 die Mieteinnahmen aus dem gemeinsamen Haus entsprechend Ihrem jeweiligen Eigentumsanteil zu. Mithin sind die gesamten Mieteinnahmen, mangels Aufteilung des Hauses in Sondereigentum, hälftig zu teilen. Dabei spielt die interne Aufteilung der Wohnung leider keine Rolle.

2.) Zwar ist in einer Eigentümergemeinschaft die Kostenlast, auch für Sanierungsmaßnahmen, je nach Anteil zu tragen.

Hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen die vor dem Eigentumsübergang durch B2 durchgeführt worden sind, wurde jedoch der Wert des Eigentums der Eltern gemehrt. Mithin kann hierfür kein Ausgleich von B1 verlangt werden.

Bezüglich der Sanierungsmaßnahmen nach Vollzug der Schenkung bzw. nach dem Eigentumsübergang sind die Kosten und Lasten unter den Miteigentümern auszuteilen. Dabei muss es sich aber um Erhaltungsmaßnahmen handeln, wovon ich vorliegend ausgehe.

Hinsichtlich dieser Kosten steht B2 gegenüber B1 eine Ausgleichsanspruch zu.

3.) Grundsätzlich ist eine Umlage der Wasserkosten pro Kopf möglich. Dies setzt jedoch eine vorhergehende Erklärung an die Mieter voraus.

4.) Sofern es keine vertragliche Regelung oder eine anderweitige Absprache zwischen Ihnen gibt, aus welchem Vermögen/Einkommen jeder Miteigentümer die Darlehenssumme zu tilgen hat, ist eine Verpflichtung der Verwendung der Mieteinnahmen in dieser Form nicht gegeben.

5.) Hinsichtlich der Wohnflächenberechnung erfolgt nunmehr die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Da bis dato keine neue Vermessung vorgenommen wurde, und keine erneute Einmessung des Hauses stattgefunden hat, ist die Berechnung des Architekten die einzig vorhandene Bezugsgröße.

Da diese jedoch die neu ausgebauten Teile des Dachgeschosses nicht berücksichtigt, sollte das gesamten Haus neu vermessen werden.

Auf Grund des relativ umfangreichen Sachverhaltes empfehle ich Ihnen einen Rechtsanwalt mit der Begutachtung, insbesondere der Ausgleichsansprüche hinsichtlich der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen zu beauftragen, damit Ihnen keine Rechtsposition durch Verjährung oder Verwirkung verloren geht.

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 07.02.2008 | 11:25

Herzlichen Dank für ihre Antworten. Dazu hätte ich gerne noch gewußt, ob es wirklich keine Rolle spielt, dass die EG Wohnung noch nicht saniert ist. Es könnte weit höhere Miete erzielt werden. Oder ist das total egal?
Wenn jetzt das EG saniert wird, müssen diese Massnahmen unbedingt hälftig gezahlt werden, oder kann man dann hier einen Ausgleich mit den vorherigen Leistungen im OG vornehmen?
Besten Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.02.2008 | 14:01

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Im Rahmen der Eigentümergemeinschaft könnten Sie, sofern es zu einer wirtschaftlichen Nutzung des Objektes unablässlich ist, von dem anderen Miteigentümer verlangen, dem Ausbau der Erdgeschosswohnung zuzustimmen. Die Kosten hierfür wären dann anteilig von den Miteigentümern zu tragen.

Insofern könnten Sie jedoch mit einem, sofern die Voraussetzungen diesbezüglich vorliegen, Ihnen zustehenden Aufwendungsersatzanspruch hinsichtlich der Kosten des Ausbaus der oberen Wohnung aufrechnen.

Um festzustellen, ob Ihnen Ausgleichsansprüche bezüglich des Ausbaus der oberen Wohnung (noch) zustehen, ist eine Begutachtung unter Einsichtnahme in alle relevanten Aufzeichnungen unerlässlich.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für ihre konkreten Aussagen. Mir ist jetzt einiges Klarer, leider zu meinen Ungunsten. Doch in einigen Teilen habe ich jetzt wenigstens eine Aussage eines RA´s, welche ich dann vorlegen kann.
Würden sie bitte noch die Nachfrage beantworten.
Herzlichen Dank
"
FRAGESTELLER 5/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 78756 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Die Antwort erfolgte noch am selben Tag und hat mir sehr geholfen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für die schnelle Beratung. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle Beantwortung - auch der Rückfrage. Perfekt. ...
FRAGESTELLER