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Schenkung Haus bei Erbpacht


18.02.2006 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Guten Tag,
Meine Tante besitzt ein Haus, das auf einem Erbpachtgrundstück steht. Beabsichtigt ist, dass ich das Grundstück von Erbpachtgeber (Dritter) kaufe, meine Tante mir ihr Haus schenkt und sie sich ein Nießbrauch ohne Mietzahlung eintragen läßt. Die Erbpacht ist 46 Jahre alt und sehr niedrig. Bei der Ermittlung der Schenkungssteuer kommt nicht der Ertragswert des Hauses, sondern der höhere Mindestwert des Grundstücks zum Tragen. Dieser ermittelt sich anscheinend als: (Größe Grundstück) * Bodenrichtwert * 80% - (jährl. Erbpacht *18,6). Da der Erbbauzins sehr niedrig ist, fällt die Erbschaftssteuer recht hoch aus.

Welche Gestaltung würden Sie empfehlen um die ErbSt zu minimieren, wenn außerdem über die Zeit im Saldo möglich wenig Bargeld transferiert werden soll?

Meine Ideen als Anregung:
1. Ich kaufe das Grundstück. Einvernehmlich löse ich mit meiner Tante den alten Erbpachtvertrag auf und setze ihn neu zu Marktkonditionen zu 6% des Bodenrichtwerts fest (darf man das rechtlich?). Nach einiger Zeit (wieviele Monate wäre mindestens notwendig?) erfolgt eine teilentgeldliche Übertragung des Hauses von meiner Tante an mich, indem ich die Summe der Erbpachtzahlungen zahle (Grunderwerbsteuer dann nur auf den entgeldlichen Anteil?). Vorteil: Senkung der Erbschaftssteuer durch die dann höhere Erbpacht; auf Haus entfallender Teil des Kaufpreis ist abschreibbar. Nachteil: ESt-Zahlungen meiner Tante und mir.
2. Meine Tante kauft das Grundstück für Preis X. Dann kaufe ich ihr Haus und Grundstück für den Preis X ab (geht das ohne Schenkungssteuer durch, da ja s.o. schenkungssteuerlich der höhere Grundstückswert zum Ansatz kommt?). Einkommensteuerlich sollte ich dann noch den anteilig auf das Haus entfallenden Kaufpreis abschreiben können (Wie erfolgt die Aufteilung? Kann ich die Afa auch ansetzen, wärend meine Tante noch den Nießbrauch wahrnimmt?)

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zu Ihrer ersten Anregung ist vorzutragen, dass Sie durch den Erwerb des Grundstückes Erbpachtberechtigter werden, wobei Sie in den Vertrag über die Erbpacht zu den Konditionen eintreten, wie Sie Ihr Rechtsvorgänger mit Ihrer Tante hatte.
Eine gemeinschaftlich vereinbarte Erhöhung der Erbpacht dürfte problemlos möglich sein, um die von Ihnen aufgeführte Formel zu Ihren Gunsten zu gestalten.
Ich denke, dass dies auch nicht die in Deutschland vorherrschende Vertragsfreiheit negativ beeinflusst, da keine Sittenwidrigkeit zu entdecken sein wird.
Wenn Sie sodann die Erbpachtzinsen erhalten, wird eine Abschreibung des Gebäudes wohl nicht möglich sein, da Sie diesbezüglich keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten hatten. Das Grundstück ist als nicht dem Wertverzehr zugänglichem Wirtschaftsgut nicht abschreibungsfähig.
Zivilrechtlich steht nach Übertragung des Grundstückes von dem Dritten auf Sie auch das Haus in Ihrem Eigentum, da dieses fest mit dem Grundstück verbunden ist.
Das wirtschaftliche Eigentum obliegt der Tante, was bei Vermietung auch zu etwaiger Abschreibung durch dies führen würde.
Wenn Sie im Fortgang den Erbpachtvertrag gänzlich auflösen würden, wären Sie weiterhin Volleigentümer ohne Belastung, wobei die Schenkungsteuer Ihrem Gedanken Folge leisten dürfte.

Bei Ihrer zweiten Variante dürfte schenkungsteuerrechtlich wohl kein Tatbestand ausgelöst werden, aber Sie sollten ertragsteuerlich vorsichtig sein.
In diesem Zusammenhang könnte eine Besteuerung der Veräußerung privaten Wohneigentums zum Tragen kommen.
Diesbezüglich käme der persönliche Einkommensteuersatz Ihrer Tante im Veräuße-rungsjahr zum Tragen, da bei Ihrem Vorhaben wohl kaum zehn Jahre zwischen Anschaffung durch die Tante und Veräußerung auf Sie eingehalten würde.
Nach Ihrem diesbezüglichen Vortrag wird eine Abschreibung wegen Abnutzung durch Sie nicht möglich sein.
Allenfalls die Tante könnte bei Ausübung Ihres Nießbrauches in Form von Vermietung und Verpachtungseinkünften Abschreibungen geltend machen können.
Im Gegensatz zum Wohnrecht, wobei nur das Wohnen zugunsten des Berechtigten gestatten ist, ist es diesem beim Nießbrauch auch möglich, die Früchte, insbesondere auch durch Miete zu ziehen.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2006 | 10:56

Vielen Dank für Ihre Antwort. Anbei die für mich aus meiner Ursprungsfrage noch offenen Punkte:

Möglichkeit 1:
-Wie viele Monate sollten zwischen der Erhöhung des Erbpachtvertrags und der Schenkung des Hauses mindestens liegen, um den Vorwurf von Gestaltungsmißbrauch oder ähnlichem zu vermeiden?
-Wenn ich dann einen kleinen Kaufpreis zahle, fällt dann GrErwSt nur auf diesen Betrag an?

Möglichkeit 2:
-Wieso sollte bei meiner Tante ein Veräußerungsgewinn entstehen, wenn sie das Grundstück für Betrag X kauft und Haus+Grundstück an mich für X weiterverkauft?
-Erhält der Eigentümer wirklich immer nur Afa, wenn er vermietet? Mein Vater sagt, er setze für sein selbstbewohntes Haus Afa an, aber vielleicht ist das auch falsch und das Finanzamt hat darüber hinweggesehen.
-Nach welchem Schlüssel erfolgt die Aufteilung des Kaufpreises auf Haus und Grundstück?

Grundsätzlich: Möglichkeit 1 und 2 waren wie beschreiben Anregungen meinerseits. Gibt es grundsätzlich optimalere Möglichkeiten unter Beachtung der Nebenbedingung, dass der Nettogeldfluß gering gehalten werden soll?

Viele Dank für Ihre Hilfe. Wenn ich mit der Schenkung zur Tat schreite, würde ich gerne mit Ihnen in direkte Geschäftsbeziehung treten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2006 | 09:46

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

anhand Ihres Einsatzes werde ich die Nachfrage in der gebotenen
Kürze beantworten.
Sollten Sie noch tiefer einsteigen wollen, bitte ich die Nach-frage nochmals zu bepreisen.

Von einer Mindestanzahl von Monaten ist mir nichts bekannt, dass die bei der Erhöhung des Erbpachtzinses in Frage kommen würde.
Ich gebe Ihnen mal ein Beispiel, in dem ich immer wieder gefragt werde, wie lange denn der Eiogenbedarf bei einer Eigen-bedarfskündigung "gelebt" werden solle, dass die Kündigung durch den Vermieter nicht unwirksam würde.
In diesem Falle gebe ich immer zu bedenken, dass dann der Eigenbedarf nicht so ernst gemeint sein könne.
In Ihrem Falle würde ich vielleicht von einer "Schamfrist" von sechs Monaten bis zu einem Jahr ausgehen.

Das kann rechnerisch so hinkommen, dass zwar ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, aber kein Überschuss erzielt wird.
Es ist nicht immer so, dass der Eigentümer als Vermieter die AfA
geltend machen kann, denn es könnte auch z.B. ein Nießbraucher die Einkünfte aus VErmietung und Verpachtung haben.
Dass Ihr Vater AfA für das selbstgenutzte Eigenheim heute noch
geltend machen kann, klingt sehr fragwürdeig, denn dann müsste die "Uraltegelung" bei ihm noch Anwendung finden, bei der das
private Wohneigentum über erhöhte AfA efördert würde, im Übrigen fiktiv von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgegangen wurde. In diesem Zusammenhang müsste aber die erhöhte AfA bereits zeitmäßig ausgelaufen sein.
Diese Möglichkeit der Förderung des privaten Wohneigentums wurde vormals durch eine Abzug wie Sonderausgabengem. § 10 e EStG abgelöst und hernach bis 31.12.05 durch die Eigenheimzu-lage als monetärer Förderung.

Mit freundlichen grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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