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Scheinmietvertrag kündigen, Sonderkündigungsrecht nach § 1056


30.12.2011 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
folgender verzwickter Fall liegt vor.
Ich bitte sehr um eine fundierte, ausführliche Beantwortung;
die Frage ist dafür zeitlich nicht dringlich.

Mutter M schenkt Tochter T ein Zweifamilienhaus.
M erhält lebenslangen Nießbrauch.
Das Haus hat eine kleine Wohnung (Mietzins 600,- plus 200,- NK)
und eine große Wohnung (Mietzins 900,- plus 300,- NK).
M und T zerstreiten sich in der Folge,
so dass M T enterbt und folgendes Konstrukt entwirft:
M vermietet an ihren Sohn (und späteren Erben) S die größere der beiden Wohnungen für einen Pauschal-Mietzins von nur 320,-.
Im Mietvertrag werden die ordentlichen Kündigungsrechte des Vermieters (Eigenbedarf, Verwertung, Teilung, 573a)
sowie Mieterhöhungen ausgeschlossen.
Er ist unbefristet. Untervermietung wird gestattet.
S wiederum vermietet an „echte" Mieter die ganze Wohnung unter, ohne diese selbst je bewohnt zu haben.
Er nimmt dafür den angemessenen Mietzins (900,- plus 300,- NK).

M stirbt dann. T bekommt den für sie nachteiligen Mietvertrag,
in den sie nach § 1056 I mit Erlöschen des Nießbrauches eingetreten ist, zur Kenntnis, und möchte diesen lösen.
Die Wohnung ist für sie mit dem bestehenden Mietvertrag faktisch wertlos, da S quasi nur die NK weiterreicht und die Kaltmiete abschöpft.
Auch ein Verkauf würde ihrer Information nach keine Lösung bringen,
da dann der Käufer den Vertrag mitkaufen würde,
das Sonderkündigungsrecht nach § 1056 II aber nicht auf einen Erwerber übergeht und daher das Haus nur noch einen Bruchteil seines ursprünglichen Wertes bringen würde.
S möchte den Vertrag natürlich aufrecht erhalten wird sich mit allen Mitteln gegen eine Auflösung/Kündigung wehren, er zahlt daher seine Miete pünktlich und verhält sich passiv, um nicht einer berechtigten Kündigung Grund zu geben.

1.
Benötigt T für eine Sonderkündigung gemäß § 1056 II nach der derzeitigen Rechtslage ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 oder nicht? Dies unter Berücksichtigung eines BGH-Urteiles (Az. XII 25/09)
vom 20.10.2010 – in Absatz 13 findet sich eine Ausführung zum Sonderkündigungsrecht, die meines Erachtens eine Neuerung zur bisherigen Auslegung darstellt. Kurz gefragt: Würde ein einfache Kündigung unter Berufung auf § 1056 II ausreichen, oder müssten zusätzlich Kündigungsgründe genannt werden?

2.
Falls T Kündigungsgründe nach § 573 benötigt, wie oft und über welchen Zeitraum könnte ggf. die Sonderkündigung wiederholt werden? Beispiel: Die Sonderkündigung wird mit Begründung „Eigenbedarf" ausgesprochen, es kommt zum Rechtsstreit, die Räumungsklage scheitert. Kann die Sonderkündigung dann später mit einem anderen Kündigungsgrund wiederholt werden?
Kann, kurz gefragt, das Sonderkündigungsrecht verwirkt werden
(außer durch Fristsetzung des Mieters nach § 1056 III)?

3.
Gibt es sonst Lösungsansätze oder Ratschläge, wie der Mietvertrag gelöst werden könnte, die bisher übersehen wurden?
Es widerspricht dem Rechtsgefühl, dass S, der nie die Wohnung bewohnt hat, sondern nur Gewinn aus ihr zieht, durch die Mieterschutzgesetze geschützt wird.
Des weiteren hätte M durch Vertrag mit S T im Endeffekt wirksam enteignet, was meiner Ansicht nach einfach nicht Recht sein kann.

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.10.2010 - Az.: XII ZR 25/09 - entschieden, dass die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstückes nach dem Tod des Nießbrauchers auch dann gem. § 1056 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Kündigung eines von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt sind, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind. Der BGH hat sich vornehmlich mit dem "Sonder"Kündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB befasst hat. Falls die Voraussetzungen des 1056 Abs. 2BGB vorliegen, bedarf es eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB gar nicht. Das Kündigungsrecht nach § 1056 BGB entfällt nach Ansicht des BGH nur dann, wenn der Grundstückseigentümer zugleich Erbe des Nießbrauchers ist, was in dem Fall des BGH nicht der Fall gewesen ist.




Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2011 | 20:57

Vielen Dank für Ihre Antwort!

In BGH-Kommentaren aus 2009 heisst es noch, dass eine "Kündigung gemäß § 1056 II, wie jedes andere außerordentliche, befristete Kündigungsrecht eines berechtigten Interesses des Vermieters gemäß § 573 bedarf".

Ist durch das BGH-Urteil also eine grundlegende Änderung der Rechtslage eingetreten, die den § 1056 II vom "außerordentlichen, befristeten" zum Sonderkündigungsrecht macht?

Gibt es hierfür Kommentare oder Textstellen, die Ihre Antwort untermauern?

Verzeihen Sie mein Insistieren auf einer fundamentalen, unumstösslichen Antwort,
aber wie im Fall geschildert hängt extrem viel davon ab.

Ich danke Ihnen herzlich
und wünsche einen Guten Rutsch ins Neue Jahr!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2012 | 00:40

Schauen Sie sich einmal die neue BGH Entscheidung vom 12.10.2011, VIII ZR 50/11, an.
Mit 573 BGB hat der 1056 Abs. 2 BGB nichts zu tun; im Übrigen wäre nach dem Mietvertrag § 573 BGB sowieso ausgeschlossen?! Welcher Kommentar soll das sein? Wenn 1056 BGB greift bedarf es keines Grundes nach § 573 BGB.

Gemäß § 1056 Abs. 2 BGB steht dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Sonderkündigung zu, wenn ein Grundstück durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden ist.


Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in Anspruch nehmen kann, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da sich in einem solchen Fall die durch die Gesamtrechtsnachfolge auf ihn übergegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerstellung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt haben, ist es treuwidrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtsposition berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ist dem Eigentümer nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteile vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezweckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt (BGH, Urteil vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, aaO S. 118). Da dies hier nicht der Fall ist: T ist ja enterbt worden und die Mutter als Erblasserin hat den Mietvertrag abgeschlossen oder noch T vor der Enterbung aber bereits bei Schenkung des Hauses. Dies ist nicht ganz klar. Hier sollten Sie noch klarstellend vortragen.



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