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Schatten und Schallakustik durch Neubau - was tun?

07.06.2013 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Der Schaffung von unrechtmäßigen Bauzuständen ist schnell zu begegnen. In der Regel sollte erster Ansprechpartner die untere Bauaufsichtsbehörde sein, nachdem vorab die Rechtsverletzung, insbesondere der Abstände zur Grenze geprüft wurde. Besonderheiten sind bei den notwendigen Verfahren zu beachten

Wir haben auf einem Grundstück neben unserem 2-Fam Haus auch ein vermietetes 2-Fam Hinterhaus stehen. Das einzige Stück Rasenfläche (ca. 9x3,7m) ist zum bisher zum unbebauten Nachbargrundstück hin (exakte Südseite) ausgerichtet. Auch die einzigen Wohnzimmerfenster des vermieteten Hinterhauses in dieser Richtung (Südseite).

Nun wird auf diesem Nachbargrundstück ein 2,5 geschössiges Wohnhaus gebaut. Für uns bedeutet das, dass in einer Entfernung von nicht einmal 7m von unserem Haus entfernt eine gut 10m hohe Hausand entsteht. Für die zwei vermieteten Wohnungen völlige also Verschattung. Insbesondere die Wohnung im EG, da ebenerdig.

Des Weiteren wird das einzige Stück Grünfläche ebenfalls verschattet. Gem. Bauplan des Nachbarn (4 größere Wohnungen) sind die Fenster der Kinderzimmer auf unser Haus ausgerichtet, wir dürfen also auch mit erheblicher Schallakustik rechnen.

Der Nachbar hält damit die 3m Entfernung von der Grundstücksgrenze zwar genau ein, doch befindet sich unser Haus (Wohnzimmer) ebenfalls ca. 3m dahinter, wodurch nicht mal 7m Abstand bei gut 10m Bauhöhe auf Südseite resultieren.

Für uns bedeutet das nun einen erheblichen Wertverlust, sowohl wegen Vermietbarkeit der Wohnungen, sowie der Tatsache, dass nun gar keine schattenfreies Stück Grün mehr da ist. Wie in der Großstadt, dabei ist ein lockeres Wohngebiet mit ausschließlich kleineren Häusern.

Hier nun die Frage:
- Müssen wir das einfach so hinnehmen, oder hätte der Nachbar eine Anfrage bei uns als unmittelbaren Nachbar machen müssen?
- Da für diesen Teil des Wohngebietes kein ausdrücklicher Bebauungsplan existiert (warum auch immer), wo kann man sich diesseitig erkundigen?
- Welche Schritte müssten wir nun einleiten und gibt es Fristen dazu?

Eine Beantwortung mit entsprechendem Hinweis auf die jeweiligen Rechtsgrundlagen oder Gesetzestexte wäre wünschenswert. Vielen Dank!

07.06.2013 | 15:28

Antwort

von


(175)
Rankestraße 21
01139 Dresden
Tel: 0351 - 479 60 900
Web: http://www.jagenburg.com
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Aufgrund der mir aufgezeigten Informationen zu Ihrem Standort gehe ich davon aus, dass die Grundstücke in Hessen belegen sind.

Sie selbst schließen einen Bebauungsplan aus, sodass ich zudem davon ausgehe, dass das Bauvorhaben auf einem Grundstück im sogenannten Innenbereich durchgeführt wird.

Darüberhinaus kann ich meine Antwort nicht auf mir unbekannte Ortsbausatzungen stützen.

Soweit Ihr Nachbar eine Baugenehmigung hat können und müssen Sie diese angreifen und im Wege des verwaltungsbehördlichen oder verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes des § 80a VwGO .

Da es in Hessen Besonderheiten zum Vorverfahren gibt, gilt zu beachten, dass nach § 16 a AGVwGO i.V.m. der Anlage das Vorverfahren nicht entfällt. Zudem sind Sie (und Ihr Nachbar) möglicherweise nach § 7 AGVwGO vor Erlass eines Widerspruchbescheides in einem speziellen Ausschuss zu hören.

Nach § 6 Abs. 5 Nr. 1 HBO sind 0,4 H als Tiefe für die Abstandsfläche zur Nachbargrenze einzuhalten.

Nach Ihren Aussagen mit einer "10m Bauhöhe " zu rechnen.

Ohne Berücksichtigung von der Art und höhe des Daches sowie sonstiger Geländeunebenheiten wäre bei einer Wandhöhe von 10m ein Abstand von 4m zur Grenz einzuhalten.

Das Hessische Nachbarrechtsgesetz ist mit einem Mindestabstand im Bereich Fenster- und Lichtrecht (§ 11 NachbarG HE) von nur 2,5m weniger restriktiv.

"Müssen wir das einfach so hinnehmen, oder hätte der Nachbar eine Anfrage bei uns als unmittelbaren Nachbar machen müssen?"

Die Beteiligung der Nachbarn ist in Hessen (§ 62 HBO) nicht zwingend. Jeder Bauherr wird sich entsprechend verhalten.

Sie können bei der Bauaufsicht, die Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Normen, insbesondere des Abstandsrechtes, durch Ihren Nachbarn beantragen.

Insofern ohne Baugenehmigung gebaut wurde oder darf, ist dies die einzige Möglichkeit im behördlichen Verfahren.

Wenn Ihr Nachbar eine Baugenehmigung hat und die Abstände sind tatsächlich fehlerhaft oder widersprechen gar der Baugenehmigung, können Sie sowohl die Bauaufsichtsbehörde im Wege der Aufsicht, als auch im Wege des Widerspruchs gegen die Baugenehmigung ansprechen.

Die Bauaufsichtsbehörden sind nach § 77 HBO :

" ... als untere Bauaufsichtsbehörde
a)
der Gemeindevorstand in den kreisfreien Städten, den kreisangehörigen Gemeinden mit einer Einwohnerzahl über 50 000 und den sonstigen Gemeinden, denen die Bauaufsicht übertragen ist,
b)
der Kreisausschuss in den Landkreisen,... "


"- Da für diesen Teil des Wohngebietes kein ausdrücklicher Bebauungsplan existiert (warum auch immer), wo kann man sich diesseitig erkundigen?"

Das Stadtplanungsamt oder die Bauaufsichtsbehörde haben Kenntnis über alle Ortssatzungen und Bebauungspläne. Letztere auch über eine Baugenehmigung oder Abweichung/Befreiungsgenehmigung Ihres Nachbargrundstückes.

"- Welche Schritte müssten wir nun einleiten und gibt es Fristen dazu?"

Sie sollten die Bauaufsichtsbehörde befragen. Sie sollten soweit bekannt, die genauen Abstände zur Grenze ausmessen und mit diesen Informationen dort anfragen.

Entweder die Behörde geht der Sache nach oder Sie lehnt ab.

Im letzteren Fall müssen Sie Rechtsmittel nutzen.

Ohne Zustellung einer Baugenehmigung an Sie sollten Sie (natürlich so schnell wie möglich, um eine Verfestigung des Bauzustandes zuvor zu kommen) innerhalb Jahresfrist (§ 58 Abs. 2 VwGO ) Ihre Rechte geltend machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.


Rechtsanwalt Heiko Tautorus

ANTWORT VON

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01139 Dresden
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