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Schallproblem - falsche Beratung durch den Architekten

29. März 2015 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:50

Zusammenfassung:

Begutachtung von Schallschutzmängeln und die Architektenhaftung

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Mai 2012 eine Neubau-Penthaus-Wohnung gekauft. Diese bestand nur auf dem Papier,
mit dem Bau war noch nicht begonnen. Eingezogen sind wir Ende März 2013.

Von Beginn an, das zieht sich wie ein roter Faden – lief bei diesem Projekt alles schief, was nur schief laufen
kann. Der Architekt, der Generalunternehmer und der Bauträger, soviel an Inkompetenz haben wir noch nie erlebt.
Leider sind von dem Murks fast alle Eigentümer betroffen und es gibt bis heute viele offenene Mängel.

Unsere Probleme allerdings, haben wir bis heute nicht erledigt bekommen und bevor wir weitere Schritte einleiten,
benötigen wir eine klare Ansage, wen wir weiter belangen können.
Wir hatten/haben ein enormes Tritt- und Luftschallproblem zur Nachbarwohnung. Zuerst wurde uns nicht geglaubt,
aber mehrere Messungen eines Bauphysikers haben div. Schallbrücken ergeben. Über Monate hinweg wurden
an verschiedenen Stellen der Estrich geöffnet, Bodenplatten und Sockelleisten entfernt und gefundene
Schallbrücken beseitigt.

Das neueste Gutachten sagt nun, dass alle Werte dem erhöhten Schallschutz entsprechen.

Wir hätten längst ein privates Gutachten beauftragt, das ist aber ohne das Einverständnis der Eigentümer der
besagten Wohnung nicht möglich und diese weigern sich mittlerweile. Obwohl dem Bauträger und dem Eigentümer
dieses Schallproblem bekannt war, wurde die Wohnung verkauft bzw. gekauft. Wir hatten damals alle darauf
hingewiesen.

Und nun zwei Fragen, die uns bisher keiner so richtig beantworten konnte.
1) Kann dieses Gutachten (alle vom Bauträger beauftragt) angefochten werden und muss das zwangsläufig über
ein Beweislastverfahren erfolgen?
Klar würde das bedeuten dass wir dem Gutachter nicht trauen, da wir aber weiterhin Musik, Stimmen und den Fernseher
bis ins Schlafzimmer hören, zweifeln wir an den Werten und am erhöhten Schallschutz.

2) Kann der Architekt belangt werden? Wir sind der Meinung, dass wir durch ihn falsch beraten wurden. Bei
unserem ersten Termin gleich, sagten wir ihm, wie wichtig uns ein hoher Schallschutz ist und wir von unserer
Seite aus alles tun wollen was möglich ist. Wir haben deshalb 3-fach verglaste Fenster und eine stärkere
Wohnungseingangstür gewählt. Als wir ihn auf die Wohnungstrennwand ansprachen, schüttelte er nur den
Kopf und meinte „eine zweite Wand bzw. eine stärkere Wand wäre unnötig da alles nach erhöhtem Schallschutz
gebaut wird". Darauf haben wir uns verlassen – und nun? Die Trennwand ist eine einfache Wand und wir hätten
uns IMMER für eine zweischalige entschieden.

Nun haben wir leider (ausgerechnet wir als gebrannte Kinder) diesen Tritt- und Luftschall aus der Nachbarwohnung und
wir sind überzeugt, dass uns durch eine stärkere Wand einiges erspart geblieben wäre.

Wir möchten im Nachhinein, eine zweite Wand (Vorsatzschale etc.), mit allen Konsequenzen (Putz und unser aufwändiges
Streifendesign müsste entfernt werden).
Wenden wir uns mit dieser Forderung direkt an den Architekten oder an den Bauträger?

Vielen Dank für Ihre Antwort und freundlichen Gruß


Einsatz editiert am 29.03.2015 19:29:48

29. März 2015 | 18:56

Antwort

von


(2007)
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Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Das Gutachten kann in der Tat nur im Wege eines Gerichtsverfahrens - selbstständiges Beweissicherungsverfahren/Klageverfahren - entkräftet werden, ansonsten nur durch ein Gegengutachten, was aber lediglich zu einer Patt-Situation führen dürfte.

Denn nur so kann ein Privatgutachten sinnvoll widerlegt werden, wobei es natürlich (technisch) die Frage ist, ob das gelingen kann.

Ggf. würde auch außergerichtliche anwaltliche Hilfe zu einem Weiterkommen genügen.

Das rate ich Ihnen an.

2.
Die Architektenhaftung hängt auch von obiger Beweisführung - da wird momentan ohne Weiteres das Gutachten als Grundlage nehmen müssen, womit ich eine Haftung auf den ersten Blick nicht sehe.

Da wird man ebenfalls nicht anders weiterkommen, als oben dargestellt.

Für die Planung ist der Architekt zuständig, wo zunächst anzusetzen ist.

Diese muss natürlich den vertraglich vereinbarten Schallschutz vorsehen.
Ansonsten kann auch/oder die Ausführung durch den Bauträger mangelhaft sein, was es abzugrenzen gilt.

Wie gesagt, ohne weitere (gerichtlich veranlasste) Begutachtung wird man hier wahrscheinlich nicht weiterkommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 30. März 2015 | 15:56

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Da wir dem Architekten mehrfach gesagt haben, dass wir auf Schallschutz großen Wert legen (es existieren auch mehrere EMails) dazu,
hätte er uns auf jeden Fall zu einer zweischaligen Wand raten müssen.
Im Gegenteil, das hat er mit einem Schulterzucken abgetan.
Und genau durch diese Wand (Wohnungstrennwand) hören wir das meiste aus der Nachbarwohnung. Angefangen vom Geräuschen
vom Stecker der in die Dose gesteckt wird, über Musik und Gesprächen.

Auch wenn das mittlerweile 5. Prüfprotokoll nun einen erhöhten Schallschutz protokolliert (wie bereits geschrieben wurde dieser erst
nach mehreren Mängelbeseitigungsmaßnahmen erreicht), hätten wir einen noch besseren Schutz mit einer doppelschaligen Wand,
davon sind wir überzeugt.

Und wenn wir nun davon ausgehen, dass der Bauträger nun alle Mängel (Schallbrücken) beseitigt hat und wir das Protokoll hinnehmen
würden (obwohl wir noch einiges hören), können wir uns nun mit unserer Forderung (evtl. eine Vorsatzschale) direkt an den Architekten wenden und den Bauträger
außen vorlassen? Nur das würden wir gerne wissen.

Dankeschön

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30. März 2015 | 16:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Sie können sich wegen der unterschiedlichen Verträge sowohl an den Architekten als auch (zusätzlich oder alternativ) an den Bauträger wenden.

Sie müssten allerdings beweisen, dass von einer zweischaligen Wand als vereinbarte/erwartete Beschaffenheit auszugehen war, gegenüber dem Architekten.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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