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Schätzung Heizkosten

21.07.2008 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Guten Tag.
Ich bin Vermieter über Wohnräume.
Das MFH wurde Mitte 2007 erworben.
Aus der kürzlich erstellten BK Abrechnung 2007 ergibt sich folgende Problematik mit einem Mieter und dessen Heizkosten:

Der Mieter bezog Anfang Juli 2006 diese Wohneinheit. Diese stand seit Februar 2006 leer, wurde somit bis Ende Januar 2006 bewohnt.

Die Heizkosten 2006 des Hauses wurden durch eine beauftragte Firma (Verdunsterprinzip) ermittelt. In dieser Wohneinheit wurden die Kosten 2006 durch die Firma allerdings nur geschätzt.
Warum eine Ablesung nicht möglich war, entzieht sich meiner Kenntnis.

Ende 2007 wurde durch die alte HV die BK Abrechnung 2006 erstellt und anstandslos vom Mieter beglichen.

Ende 2007 konnten die aktuellen Zählerstände für die BK 2007 abgelesen werden. Die Zählerstände fanden in der nun im Jahr 2008 erstellten BK Abrechnung für das Jahr 2007 Verwendung. Hierbei ergab sich eine hohe Nachzahlung im Bereich der Heizkosten.

Der Mieter erkennt diese Abrechnung bzgl. der Heizkosten nicht an und verweigert die Nachzahlung unter dem Hinweis, dass er nicht für die Heizkosten des Vormieters bzw. des Leerstandes bezahlt. (Eine zwischenzeitliche Ablesung beim Einzug 2006 wurde nicht vorgenommen.)

In der Tat entstand ein recht hoher Verbrauch- unter anderem dadurch verursacht, dass bei der vorgenommenen Schätzung recht niedrige Werte angesetzt wurden.

Frage:
Welche rechtliche Lage ergibt sich?
Bitte zeigen Sie mir Lösungen zur Erstellung einer korrekten BK Abrechnung 2007 auf.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine korrekte Heizkostenabrechnung muss aufgrund der Heizkostenvoerordnung grundsätzlich verbrauchsabhängig erfolgen. Das setzt voraus, dass Ablesewerte für den Zeitpunkt des Beginns und des Endes der Abrechnungsperiode vorliegen. Dies ist hier nicht der Fall, das der Ablesewert zum Beginn (also 01.01.2007) wegen der zuvor durchgeführten Schätzung fehlt.

Kann nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, kann unter engen Voraussetzungen eine Verbrauchsschätzung erfolgen. Nach der Rspr. des BGH ist dies auch dann der Fall, wenn eine Ablesung versehntlich unterblieben ist. Daher war die für den vorangegeangenen Zeitraum durchgeführte Schätzung in Ordnung. Problematisch ist jedoch, dass nie zwei Schätzungen hintereinander durchgeführt werden dürfen. Für 2007 dürfen Sie also nicht wieder schätzen.

Jedoch gehen die Einwendungen des Mieters ins Leere. Sollte der Verbrauch des Vormieters für Januar 2006 zu seinen Lasten gegangen sein, so doch in der Abrechnung, die längst beglichen worden ist. Dadurch, dass er diese Abrechnung damals akzeptiert beglichen hatte, hat er sie anerkannt. Nun kann er hiergegen keine Einwendungen mehr vortragen. Durch das Anerkenntnis dieser Abrechnung ist auch der geschätzte Wert verbindlich geworden und ersetzt den tatsächlichen Ablesewert zu Beginn der Periode.

Daher egibt sich zumindest aus dem vorliegenden Sachverhalt keine Unwirksamkeit der Abrechnung. Der Mieter ist m.E. zur Zahlung verpflichtet. Sie sollten daher dem Mieter mitteilen, dass es keine Probleme mit dieser Abrechnung geben kann, er seine Einwendungen vielmehr gegen die letzte Abrechnung hätte vorbringen müssen. Zudem geht es ja allenfalls um einen Monat, für den der Verbrauch des Vormieters relevant sein könnte. Sollten Sie einen Rechtsstreit vermeiden wollen, könnte ein Einigungsvorschlag so aussehen, dass Sie 1/12 der Heizkostennachzahlung erlassen.

Sollten Sie im Fortgang der Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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