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Schäden nach Wohnungsübergabe

07.02.2008 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:42

Sehr geehrte Damen und Herren,
beim Auszug meines Mieters wurde ein Übergabeprotokoll angelegt.Die Mietzeit betrug 5 Jahre und drei Monate. Im Protokoll ist der Zustand verschiedener Teile z.B. Fenster explizit aufgeführt aber nicht ausgefüllt.Schönheitsreparaturen (lt. Vertrag) der Fenster von innen gehen zu Lasten des Mieters und sind nach Notwendigkeit spätestens aber nach 5 Jahren durchzuführen. In einem Anhang zum Vertrag wurde damsls festgehalten, dass "die Wohnungsübergabe ohne Renovierung erfolgt, es sei denn dass übermäßige Verschmutzung z.B. durch Nikotinflecken ... vorliegen". Dieser Passus wurde aufgenommen, weil bei Einzug die Wände gestrichen wurden.
Nachdem neue Mieter drin sind, zeigte sich, daß Dachfenster total abgegammelt sind, weil sie nicht gestrichen wurden. Habe ich eine Möglichkeit beim Ex-Mieter die Kosten für einen Austausch bzw. Instandsetzung noch geltend zu machen? Die Kaution wurde noch nicht zurückgezahlt, wird aber für nächste Woche schriftlich angemahnt.
Gruß
Ein Ratsuchender

07.02.2008 | 18:36

Antwort

von


(252)
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: http://www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Die Instandsetzung der Fenster können Sie in keinem Fall von den ehemaligen Mietern verlangen, weil es sich dabei nicht um Schönheitsreparaturen handelt, sondern um Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache dienen. Solche Maßnahmen hat immer der Vermieter zu tragen.
2. Denkbar ist aber, dass die ehemaligen Mieter die Fensterrahmen streichen müssen, sofern das bei Auszug als notwendig festgehalten wurde. Das ist dann der Fall, wenn in Ihrem Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist. Wirksam ist eine solche Klausel, wenn sie keine „starren“ Fristen enthält, sondern immer den Zustand der Mietsache berücksichtigt. Ich möchte Sie bitten, die Klausel wortwörtlich in der kostenlosen Nachfragefunktion einzustellen. Nach Ihrer Schilderung erscheint die Klausel unwirksam zu sein, da die Mieter verpflichtet werden, „spätestens“ nach 5 Jahren die Fensterrahmen zu streichen. Diese Formulierung ist starr und benachteiligt den Mieter. ER wäre dann gar nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
3. Ist die Klausel dagegen wirksam, besteht die Problematik, dass im Übergabeprotokoll nach Ihren Angaben nicht festgehalten wurde, dass die Fenster nach ihrem Zustand zu streichen sind. Somit haben Sie – sollte es zu Streitigkeiten kommen – das Problem, dass Sie nicht beweisen können, dass der Zustand bei Auszug der Mieter bereits so vorlag und die Mieter die Streicharbeiten durchzuführen haben.

Nach der derzeitigen Schilderung gehe ich davon aus, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Sollte Sie wirksam sein, haben Sie trotzdem das Problem, dass Sie nachträglich beweisen müssten, dass die Fenster bei Auszug der Mieter in dem besagten schlechten Zustand waren, weil das im Übergabeprotokoll nicht aufgenommen wurde. Wenn Sie die Kosten auf jeden Fall von den ehemaligen Mietern haben wollen, sollten Sie den Istzustand mit Bildern festhalten und die Mieter zur Streichung der Rahmen auffordern.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
FAX: (089) 45 75 89 51

info@anwaeltin-heussen.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Rückfrage vom Fragesteller 08.02.2008 | 11:24

Sehr geehrte Frau Heussen,
bei dem Mietvertrag handelt es sich um ein Standardwerk von "Haus & Grund" Ausgabe 06/02, der z.Z. des Abschlusses aktuell war!?!
Bzgl. der Schönheitsreparaturen steht darin folgendes:
"1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen der Wände, das Streichen der Fußböden, ....sowie der Fenster und Außentüren von Innen,...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, min. aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen. ...
Die Zeitfolge beträgt: bei Küchen, Baderäumen und Duschen = alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten = alle 5 Jahre in anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone etc.) = alle 7 Jahre. Die Zeiten werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt ab."
Bei den Fenstern handelt es sich um lasierte Holzfenster, deren Rahmen aufgrund erhöhter Feuchtigkeit und mangelnder Pflege jetzt in den unteren Ecken aufgequollen und schwarz durch Schimmelbefall sind. Bilder zur Dokumentation wurden schon gemacht.
Aus meiner laienhaften Sicht hat der Mieter durch sein unsachgemäßes Verhalten (Lüften und Streichen)diesen Schaden hervorgerufen und müsste dafür gerade stehen.
Wie stehen meine Chancen?

Gruß
Ein Ratsuchender

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.02.2008 | 11:42

Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, da der Mieter verpflichtet wird, spätestens nach den angegebenen Zeiträumen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies hat der BGH in folgendem Urteil festgelegt: BGH Urteil vom 23. Juni 2004 Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a>. Dieses Urteil wurde erst nach dem Abschluss des Mietvertrages veröffentlicht, weshalb in Ihrem Mietvertrag noch die unwirksame Klausel enthalten ist.
Wenn die Fenster Schäden aufweisen, die durch eine unsachgemäße Lüftung und Behandlung durch den Mieter verursacht worden sind, hat er diese Schäden zu beseitigen. Sie müssen beweisen, dass die Schäden an den Fenstern durch eine unsachgemäße Behandlung des Mieters zustande gekommen sind. DAzu sollten Sie einen Sachverständigen mit der Begutachtung beauftragen. Wenn dieser Gutachter zu dem Ergebnis kommt, dass eine unsachgemäße Behandlung vorliegt, ist das zumindest ein Beweis, den Sie in ein Verfahren einbringen können.
Die Einschätzung der ERfolgsaussichten bedarf der Sichtung des Schadens und der Ermittlung der vorhandenen Beweise. Jede Einschätzung wäre an dieser Stelle rein spekulativ.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

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