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Schäden bei Abnahme


09.08.2005 14:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

meine Mieter sind am 31.5. nach einer Mietzeit von 2 Jahren und 10 Monaten ausgezogen.

Da bei der 2. Wohnungsübergabe (am 7. Juni !!) immer noch viele Beschädigungen vorhanden waren, weigerten sich die Mieter, ein Übergabprotokoll mit der Auflistung der Mängel zu unterschreiben. Sie gaben mir einfach den Schlüssel zurück und verliessen die Wohnung.

Danach schalteten meine Mieter einen Anwalt ein, der auf die sofortige Rückzahlung der gesamten Kaution besteht.

Bei Wohungsabnahme wurden durch mich folgende Mängel festgestellt:

1.) Auf den Teppichboden im Kinderzimmer hat offenbar die Katze hingemacht, dies stank penetrant. Auch eine Reinigung blieb erfolglos, so das der ca. 4 Jahre alte hochwertige Teppich ausgetauscht werden muss.

2.) Bei der Wohnungstür (hochwertige Sicherheitstür mit Sicherheitsschließung) sind deutliche Einbruchsspuren zu sehen (mehrere tiefe Kratzer im Holz, starke Absplitterungen an den Kanten, Kratzspuren an der Drückergarnitur). Die Mieter machten hier geltend, das sie für diesen Schaden (versuchter Einbruch) nicht verantworltich wären und ich als Vermieter dies eben über meine Versicherung regeln müsse.

3.) In der Küche ist das Furnier an den Kanten der Schubladen abgesplittert.

4.) Im Wohnzimmer hing eine Pendelleuchte mit einer Glasscheibe, die Glasscheibe ist jedoch zersplittert. Im Mietvertrag war vereinbart, das die Leuchten nicht zum vermieteten Inventar gehören, dem Mieter jedoch während der Mietzeit unentgeltlich überlassen werden.

5.) Der Balkon ist nicht gereinigt, sondern weist erhebliche starke Verschmutzungsspuren auf.

6.) Die Tür im Bad ist beschädigt (Furnier eingedrückt)

7.) Die vom Mieter angebrachten Tapeten sind unfachgemäß gestrichen, fleckig und weisen Beulen auf (Tapete nicht ordentlich angeklebt).

8.) Im Schlafzimmer und im Büro hat der Mieter eigene (farbige) Tapeten angebracht, die nicht der üblichen Rauhfasertapete + Anstrich entsprechen.


Wir hatten folgenden Mietvertrag abgeschlossen:

§ 8 Schönheitsreparaturen:

...

3. Der Vermieter kann die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit verlangen, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Reparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Fristen gelten: Wandanstriche in der Küche alle drei Jahre, in den anderen Räumen alle fünf Jahre, Reinigen der Teppichböden alle drei Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. ......
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein JAhr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Renovierungskosten, länger als zwei Jahre 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 % und länger als fünf Jahre 100%. Die fachgerechte Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages ordnungsgemäß geräumt und gereinigt zurückzugeben. Die Verpflichten nach § 8 des Vertrages bleiben unberührt.

...

3. Hat der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen oder sie mit Einrichtungen versehen, so ist er auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, bei Ende des Mietvertrages auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, auch wenn der Vermieter den baulichen Veränderungen zugestimmt hat.


Die Mieter waren starke Raucher, so das die Tapeten bei der Übernahme recht vergilbt waren.

Bei der ersten Besichtigung am 31.5. wurde vereinbart, das die Mieter noch diverse Arbeiten zu erledigen bzw. nachzubessern haben (Fensterreinigung, Anstriche der Wände).


Meine Frage bezieht sich dahingehend, wie ich am besten den Schaden 1-3,5, geltend machen kann. Muss ich einen Gutachter bauftragen (Parteigutachten ?!)

Stellen die im Mietvertrag vereinbarten Renovierungsfristen die vom BGH beanstandeten Formularmietvertragsklauseln dar und sind sie damit unwirksam ?

Wie lange habe ich Zeit, die Kaution einzubehalten und wie mache ich meinen Schaden am besten geltend ? (Für den Teppich gelten doch Abnutzungsfristen ?!)

Muß ich den Mietern noch eine nochmalige Frist mit Ablehnungsandrohung setzen ?

Da ich die Wohnung in diesem Zustand nicht vermieten konnte, kann ich den Mietern noch eine Monatsmiete in Rechnung stellen ??

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich herzlichst im voraus.


Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die von den Mietern zu verantwortenden Beschädigungen können Sie ihnen in Rechnung stellen, denn Ihnen wird ein entsprechender Schadensersatzanspruch zustehen.

Dies gilt jedoch nicht für die Beschädigungen der Wohungstür, sofern die Mieter diese nicht zu vertreten haben. Wurde also tatsächlich versucht, die Tür gewaltsam zu öffnen, müßten die Mieter für diesen Schaden nur aufkommen, wenn sie selbst die Tür auf diesem Wege öffnen wollten - etwa weil sie sich ausgeschlossen haben. Liegen dafür jedoch keine Anhaltspunkte vor, sondern handelte es sich tatsächlich um einen Einbruchsversuch, haben die Mieter diesen Schaden nicht verursacht und müssen dafür auch keinen Schadensersatz leisten.

Problematisch könnte auch der Schaden am Furnier der Schubladen sein. Wenn es sich hierbei um altersbedingte Abnutzung handelt, werden die Mieter auch für diesen Schaden nicht aufkommen müssen. Dafür, daß es sich nicht um normale Abnutzung handelt, werden Sie beweispflichtig sein.

Sämtliche andere Schäden dürften jedoch zweifelsohne in den Verantwortungsbereich der Mieter fallen, so daß sie zum Schadensersatz verpflichtet sind.

Bei dem Teppichboden werden Sie einen Abzug neu für alt berücksichtigen müssen, da der Boden bereits ein Alter von 4 Jahren hatte und Teppichböden normaler Art und Güte eine durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren besitzen. Somit hätte der Boden also noch einen Restwert von 60% des Einkaufspreises, den Sie ersetzt verlangen können.

Einen Gutachter einzuschalten wird nur Sinn machen, wenn Sie Probleme bei der späteren Beweisbarkeit der Schadensverursachung durch die Mieter sehen.

Da die von Ihnen zitierte Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter keine Möglichkeit läßt, von den genannten Fristen abzuweichen, liegt hier m.E. eine starre Fristenregelung vor, mit der Folge, daß die Klausel unwirksam sein wird und der Mieter - vorbehaltlich einer Prüfung des vollständigen Mietvertrages - nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Etwas anderes kommt aber bei der Verwendung farbiger Tapeten in Betracht. Fallen diese völlig aus dem Rahmen - etwa dunkelrot oder giftgrün - dann kann sich ein Beseitigungsanspruch aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes ergeben, da in der Hinterlassung solcher Tapeten ein weiterer Schaden gesehen werden kann.

Grundsätzlich haben Sie nach der Rechtsprechung die Möglichkeit, eine Kaution bis zu 6 Monate nach Rückhabe der Mietsache einzubehalten. In dieser Zeit müssten Sie auch Ihre Ansprüche geltend machen, da diese ansonsten gem. § 548 BGB verjähren.

Aus meiner Erfahrung in mietrechtlichen Schadensersatzangelegenheiten kann ich Ihnen nur empfehlen, den Schadensersatz anwaltlich geltend zu machen, da man als rechtlicher Laie hier schnell einen Fehler macht und dann auf den Kosten sitzen bleibt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


www.andreas-schwartmann.de

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