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Schadensersatzpflicht bei verschmutzten Teppichen?


12.04.2005 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe mein Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung wurde bereits übergeben. Die Vermieterin bemängelte die verschmutzten Teppiche, die ich aber schon zweifach (mit handelsüblichem Teppichschaum) gereinigt hatte. Sie nahm ins Protokoll auf, das die Teppichböden fachmännisch gereinigt werden sollten, was zu Lasten der Kaution gehen sollte. Der Fachmann der die Teppiche jetzt gereinigt hat, bekommt die Flecken nicht alle heraus und jetzt verlangt meine Vermieterin, ich solle die Neuanschaffung des Teppichs bezahlen (etwa 600 Euro), dafür müsse ich die Reinigungkosten von etwa 170 Euro nicht bezahlen. Die Teppiche wurden vor etwa 2 Jahren, als ich einzog verlegt. Die Teppiche weisen keine Brandlöcher oder sonstige schlimme Verschmutzungen oder Beschädigungen auf.

Muss ich die Kosten für den neuen Teppich tragen? Welche Kosten muss ich übernehmen?


Im Mietvertrag steht:

§ 14 Schönheitsreparaturen
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören im Wesentlichen:
Das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung bzw. des Hauses, das Streichen der Heizkörper, der Heizrohre und anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, die fachmännische Reinigung der Teppichböden.

3. Eine Ausführung der Schönheitsreparaturen, die nicht den Anforderungen fachmännischer Qualitätsarbeit entspricht, braucht der Vermieter nicht zu dulden. Im Übrigen ist für die Ausführung der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter überlassenen Räume maßgebend; danach richtet sich der Instandhaltungs- bzw. Wiederherstellungsaufwand. Will der Mieter Rauhfasertapeten oder Tapeten anderer Qualität anbringen, hat er die Zustimmung des Vermieters einzuholen; beim Anstreichen bedarf die Verwendung eines anderen Farbtons ebenfalls der Zustimmung des Vermieters.

§ 18
1. Der Mieter hat spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die gemäß § 14 fälligen Schönheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen.

2. Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen gemäß § 14 erstmals oder erneut fällig werden, it der Mieter zur Abgeltung der während der Mietzeit eingetretenen Abnutzung der Mieträume verpflichtet, sich an der Kostenkünftiger Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Gelbbetrages zu beteiligen. Die Höhe der vom Mieter geschuldeten Zahlung richtet sich auf der Grundlage eines von dem Vermieter bei einem Malerfachbetrieb einzuholenden Kostenvoranschlages nach dem Verhältnis der gemäß § 14 Ziff. 1 vereinbarten Renovierungsfristen zu dem Vertragsbeginn bzw. zu der letzten Renovierung.
Der Mieter hat dem Vermieter somit die wie folgt zu berechnenden Renovierungskostenanteile zu erstatten:
Zeitraum seit Vertragsbeginn bzw. seit letzter Renovierung in Monaten : 60 Monate (= Renovierungsfrist gemäß § 14)
...

3. Sind die Mieträume beschädigt oder befinden sie sich in einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand, hat der Mieter dem Vermieter Schadenersatz zu leisten.

4. Die Mieträume sind dem Vermieter sorgfältig gereinigt zu übergeben.

Zusatz zum Mietvertrag:
zu § 14 und 18: Der Mieter verpflichtet sich bei Bezug der Wohnung die Schönheitsreparaturen außer dem Anstrich der Holzwerke und Heizkörper zu seinen Lasten durchzuführen. Dafür entfallen diese Arbeiten bei Auszug. Von dieser Vereinbarung sind die Arbeiten ausgeschlossen bzw. ausgenommen, die nicht fachgerecht ausgeführt sind oder die eine Weitervermietung erschweren. Hierzu findet rechtzeitig vor Auszug eine Begehung statt, bei der einvernehmlich die Tätigkeiten festgelegt werden, die der Mieter auszuführen hat.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der vom Vermieter geltend gemachte Anspruch betrifft die Problematik der Schönheitsreparaturen nicht. Er möchte ja die Kosten für die Erneuerung des Teppichbodens von Ihnen ersetzt haben. Diese Arbeiten gehören aber nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern können allenfalls als Schadensersatz verlangt werden.

Ob der Vermieter zu Recht Schadensersatz für den Ersatz des Teppichbodens verlangen kann, hängt von zwei Punkten ab:

Zunächst kann er nur Schadensersatz verlangen, wenn Sie einen Schaden verursacht haben, der über die normale, vertragsgemäße Benutzung hinausgeht. Sie schreiben, daß es sich nicht um Brandflecken o.ä. handelt, so daß die Flecken vermutlich auf die normale Abnutzung und Verschleiß zurückzuführen sein werden. In diesem Fall wären die Forderungen des Vermieters nicht berechtigt.

Selbst wenn es sich aber um Flecken handelt, die nicht durch die normale Abnutzung aufgrund vertragsgemäßen Gebrauches entstanden sind - etwas Kaffeeflecken, Wasserringe von Blumen o.ä. - müssten Sie keinen Schadensersatz leisten, wenn der Teppichboden ohnehin ein Alter erreicht hat, in dem er ersetzt werden muß. Die Rechtsprechung geht bei Teppichboden normaler Art und Güte von einer Lebensdauer von durchschnittlich 10 Jahrens aus. Danach ist ein solcher Boden in der Regel verschlissen, das heißt, etwaige Schäden, die Sie verursacht haben, gingen nicht zu Ihren Lasten, da der Boden ohnehin ausgetauscht werden muß.

Hat der Boden noch kein Alter, das einen Austausch erforderlich macht, kann der Vermieter trotzdem keinesfalls die Kosten eines neuen Teppichbodens von Ihnen verlangen. Auf jeden Fall ist dann nämlich ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen. Beispiel: Muß der Boden wegen der Flecken, die nicht auf vertragsgemäßer Abnutzung beruhen, ausgetauscht werden, und hat er ein Alter von 6 Jahren, wird der Vermieter in der Regel einen Abzug von 60% der Kosten eines neuen Teppichs vornehmen müssen, da der alte Teppichboden altersgemäß bereits diesen Wertverlust verzeichnen dürfte.

Ob der Vermieter in Ihrem Fall also zu Recht noch eine Forderung gegen Sie geltend machen kann, wird von den zuvor genannten Punkten abhängen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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