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Schadensersatzansprüche an Hausverwaltung


20.12.2010 20:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Ich bin Eigentümerin einer Dachgeschosswohnung.
Am 09.01.2010 tropfte an mehreren Stellen in meinem Bad Wasser von der Decke. Die Ursache war tauender Flugschnee, der in das undichte Dach geweht wurde.
Der Schaden wurde der Hausverwaltung gemeldet und am 15.01.10 eine Dachreparatur ausgeführt. Diese war allerdings erfolglos, das es am 28.01 nach Schneefall wieder aus der Decke tropfte. Der neue Schaden wurde wieder umgehend der Hausverwaltung gemeldet. Es wurde allerdings keine weitere Reparatur vorgenommen, sondern der Dachdecker kam lediglich, um das Dach für ein Angebot für eine Dachsanierung auszumessen. Dieses Angebot lag der Hausverwaltung Anfang Februar vor.
Bis zur Eigentümerversammlung am 17.05.10 ist dann nichts mehr geschehen.
Von einer von mir beauftragten Gutachterin wurde Anfang Mai festgestellt, dass bei der Reparatur am 15.01. nicht alle Mägel beseitigt wurden. Als Sofortmaßnahme wurde die Erneuerung des Dachfirstes und gegebenenfalls der Dachflächenfenster empfohlen.
Von der Eigentümergemeinschaft wurde am 17.05.eine Dachsanierung beschlossen. Um Art und Umfang dieser Sanierung festzustellen, sollte eine Begehung mit Hausverwaltung, Dachdecker und Beirat stattfinden. Nachdem dann ab 17.08. bei jedem stärkeren Regen auch in meinem Wohnzimmer Wasser aus der Decke tropfte, fand diese Begehung dann am 02.09. statt. Dabei wurde festgestellt, dass nicht nur der Dachfirst, sondern auch das Kupferdach über den Gauben undicht ist und erneuert werden muss.
Eine entsprechende Dachsanierung wurde am 27.09. von der Eigentümergemeinschaft beschlossen. Wegen der Dringlichkeit sollten die Arbeiten noch vor dem nächsten Winter ausgeführt werden. Deshalb wurde auch auf die Einholung weiterer Angebote verzichtet. Die mit der Sanierung beauftragte Dachdeckerfirma hat einen entsprechenden Bauvertrag am 29.09. zur Gegenzeichnung an die Hausverwaltung geschickt. Diese Unterschrift erfolgte am 11.10.10. Wann der Bsuvertrag dann bei der beauftragten Firma einging ist mir nicht bekannt.
Auf Nachfrage nach dem Stand der Angelegenheit hat die Hausverwaltung am 25.10. an die beauftragte Dachdeckerfirma verwiesen. Von dort wurde mitgeteilt, dass die Arbeiten für die 48./49. Kalenderwoche geplant sind und vorher eine Notabdichtung des Daches vorgenommen wird.
Dies ist am 04.11. geschehen. Allerdings ohne Erfolg, da es anschließend wieder durch die Wohnzimmerdecke tropfte. Eine zweite Notabdichtung wurde am 19.11. vorgenommen.
Am 24.11. wurde von der Hausverwaltung mitgeteilt, dass die beschlossene Dachsanierung ab 06.12. ausgeführt werden soll, wenn die Witterung dies zuläßt. Da Anfang Dezermber dann ganz überraschend der Winter ausgebrochen ist, konnten die Arbeiten bis heute nicht ausgeführt werden.
Nach heftigem Schneefall am 16.12. tropfte in meinem Bad wieder 3 Tage lang an mehreren Stellen Wasser aus der Decke. Auf meine Schadensmeldung hat die Hausverwaltung bis heute nicht reagiert. Die Sachbearbeiterin ist in Urlaub.
Es sind Wsssereintrittsspuren an der Holzdecke und der Lampe sichtbar. Ein untergestellter Eimer ist zu einem Viertel mit Wasser gefüllt.
Da die beschlossene Dachsanierung vermutlich erst im Frühjahr 2011 ausgeführt werden kann, muss ich über die Wintermonate weiterhin mit solchen Schäden rechnen.
Da der Hausverwaltung bereits seit Ende Januar bekannt ist,dass Flugschnee in das undichte Dach eindringt und dadurch Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen entstehen, hätte sie meines Erachtens den Schaden zeitnah beheben müssen.
Habe ich Schadensersatzansprüche und wie kann ich diese geltend machen?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Man muss zwei Komplexe unterscheiden.

Zum einen wären Schadensersatzansprüche gegen die Dachdeckerfirma denkbar, weil diese die vorläufigen Sanierungsmaßnahmen nicht fachgerecht ausgeführt hat. Ich kann nach Ihren Angaben aber nicht sicher beurteilen, ob der erneute Wassereinbruch vermieden werden hätte können. Falls man derartige Schritte in Erwägung zieht, müsste man zuvor einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen.

Nach Ihrer Schilderung hätte die Verwaltung wesentlich früher reagieren müssen. Seit Februar 2010 lag ein Angebot zur Sanierung vor und die Notwendigkeit dürfte bereits festgestanden haben. Die Verwaltung hätte nach dem letzten Winter alle notwendigen Maßnahmen ergreifen müssen, um Schäden zu vermeiden.

Soweit es nur um die Schäden in Ihrer Wohnung geht, wären Sie berechtigt diese Ansprüche direkt gegen die Verwaltung geltend zu machen. Ein einzelner Eigentümer benötigt für seine individuellen Ansprüche gegen den Verwalter nicht die Ermächtigung der Gemeinschaft ( OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 28.05.2009 20 W 115/06). Soweit aber Schäden am Gemeinschaftseigentum entstanden sind, können diese nur von allen Eigentümern, also der WEG, geltend gemacht werden.

Sie sollten die Schäden von einer Fachfirma ermitteln lassen, also etwa den Schaden an der Deckenverkleidung. Natürlich kann der Schaden nicht entgültig beziffert werden, solange weitere Schäden möglich sind. Sie sollten Ihren Anspruch dem Grunde nach schriftlich bei der Verwaltung anmelden und dieser eine Frist von 2 Wochen zur Stellungnahme setzen. Teilen Sie mit, dass nach Ablauf der Frist ein Anwalt beauftragt wird. Sollte die Verwaltung nicht reagieren, sollten Sie einen Anwalt beauftragen. Zu beachten ist aber, dass eine Haftung des Verwalters nur in Betracht kommt, wenn die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Aufgabe des Verwalters war.



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