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Schadensersatz wg. Rücktritt von Mietvertrag durch Vermieter

28.09.2009 15:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich heute in folgender Sache an Sie:

Ich hatte mit meinem (inzwischen Ex-)Freund geplant zusammenzuziehen. Da dieser in einer Wohnung wohnt, die seinen Eltern gehört, wäre er mein Vermieter und ich Untermieter gewesen. Alle Details des Umzugs waren in den vergangenen Monaten mündlich festgelegt worden (unbefristetes Mietverhältnis, Mietbeginn: 1. September, Miethöhe, Einräumung einer 3-monatigen Kündigungsfrist, wie in normalen Mietverträgen, falls diese nicht ohnehin gegeben wäre, Organisatorisches) und unser gesamtes Umfeld wusste darüber Bescheid.

Als ich ihn Mitte Juli bat, mir nun auch einen schriftlichen Mietvertrag auszuhändigen, machte er einen Rückzieher, da er es sich plötzlich anders überlegt hatte (aus Gründen, die in der Beziehung selbst lagen).

Umzugskosten waren noch keine angefallen, ich wohne im Moment weiter in meiner bisherigen Wohnung. Diese liegt jedoch, was die Miete betrifft, 250 € über dem, was ich in der neuen Wohnung bezahlt hätte. Ein nicht unwesentlicher Umstand, da ebenfalls seit längerem klar war, dass sich meine wirtschaftliche Situation ab diesem Juli/August, erheblich verschlechtern würde, so dass ich mit der geringeren Miete in der neuen Wohnung kalkuliert habe. Ich muss mir nun ernsthaft überlegen, auch unabhängig von meiner (auseinandergegangenen) Beziehung aus meiner derzeitigen Wohnung auszuziehen und habe bereits begonnen, mich umzuschauen.

Ich würde nun gerne wissen, ob und in welchem Umfang ich ein Recht auf Schadensersatz aus einem nicht eingehaltenen (mündlichen) Mietvertrag habe. Ist der Rücktrittsgrund meines Freundes mit Blick auf die Kündigungsfrist als ordentlicher Kündigungsgrund zu bewerten? Macht es einen Unterschied für einen möglichen Schadensersatz, ob ich mir eine andere Wohnung auf dem Mietniveau der entgangenen Wohnung suche oder ob ich in meiner derzeitigen teureren Wohnung bleibe?

Diese Fragen dienen in erster Linie der Feststellung der Rechtslage. Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Als erstes ist auszuführen, dass ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Wohnraummietverhältnis formlos begründet werden kann. Ein Schriftformerfordernis besteht nur für befristete Mietverträge von einer Dauer von mehr als einem Jahr.

Daher ist auch der mündlich geschlossene Vertrag wirksam. Möchten Sie sich hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche auf diesen Vertrag berufen, müssen Sie allerdings beweisen, dass ein solcher Vertrag zustandekam. In Ihrem Fall müsste dies möglich sein. Da Sie ausführen, dass Ihr gesamtes Umfeld hiervon Kenntnis hatte, stehen Zeugen offenbar zur Verfügung.

Das Mietrecht regelt kein Rücktrittsrecht. Eine Beendigung eines Mietvertrags erfolgt regelmäßig durch Kündigung. Vor Überlassung der Mietsache an den Mieter kommt grds. auch eine Anfechtung nach den §§ 119 ff. BGB in Betracht. In Ihrem Fall ist aber nicht davon auszugehen, dass Ihr Ex-Freund sich auf einen Anfechtungsgrund berufen könnte, er unterlag offensichtlich nur einem unbeachtlichen Motivirrtum.

Folglich käme eine Beendigung des Mietverhältnisses nur durch Kündigung in Betracht. Eine solche Kündigung bedarf allerdings der Schriftform, und zwar auch dann, wenn der Vertrag selbst nicht schriftlich erfolgte. Folglich ist in Ihrem Fall davon auszugehen, dass ds Mietverhältnis sogar noch fortbesteht.

Ihre einzelnen Fragen möchte ich folgt beantworten:

1.) Wegen vertraglicher Pflichtverletzung können Ihnen gegen Ihren Ex-Freund Schadensersatzansprüche gem. §§ 280 ff. BGB. zustehen. Dem Umfang hat Ihnen Ihr Ex-Freund den Ihnen aufgrund des Vertragsbruches entstandenen Schaden zu ersetzen. Hierzu zählen sämtliche finanzielle Positionen, die Ihnen nicht angefallen wären, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre, also insbesondere die Differenz zu der nun höheren Miete.

2.) Auf die Frage, ob ein ordentlicher Kündigungsgrund vorliegt, kommt es gegenwärtig gar nicht an, da Ihnen noch gar nicht formwirksam gekündigt worden ist. Zudem kommt es nicht darauf an, ob ein solcher Grund objektiv vorliegt, denn eine Kündigung ist erst dann wirksam, wenn der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben hinreichend präzise angegeben ist.

3.) Ja, das macht einen Unterschied. Denn gem. § 254 BGB obliegt Ihnen eine Schadensminderungspflicht. Grundsätzlich müssen Sie also durch eigenes Verhalten versuchen, einen Schaden möglichst gering zu halten. Dazu gehören auch Versuche, eine angemessene Wohnung auf dem Niveau der entgangenen Wohnung zu suchen. Schadensersatz steht Ihnen also nur für die Zeit und in dem Umfang zu, wie Sie keine Möglichkeit hatten, den Schaden zu mindern.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 28.09.2009 | 17:57

Sehr geehrter Herr Liedtke,

haben Sie vielen Dank für Ihre informative Antwort! Ich möchte gerne die Information nachliefern, dass mein Freund seine Gründe in einem Brief, der mir Mitte Juli zugegangen ist, schriftlich dargelegt hat. Diesen könnte man wohl als "Kündigungsschreiben" werten, vermute ich.

Meine Nachfrage ist wie folgt: Wenn man davon ausgeht, es ist zu einer Kündigung gekommen, auf welchen Zeitraum bezieht sich der Schadensersatzanspruch aufgrund der Mietdifferenz längstens?

Würde man bei einer Kündigung Mitte Juli, einem Mietbeginn zum 1. September und einer 3-monatigen Kündigungsfrist errechnen, dass sich ein Schadensersatzanspruch für sechs Wochen ergibt?

In diesem Zusammenhang stand auch die Frage nach dem ordentlichen Kündigungsgrund, da ich anderweitig gelesen hatte, dass sich bei Fehlen eines solchen Grundes die Kündigungsfrist um weitere drei Monate verlängern würde.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2009 | 18:30

Sehr geehrte Fragestellerin,

sollte die Begründung darin bestehen, dass Ihr Ex-Freund/Vermieter es für unzumutbar hält, mit Ihnen zusammenzuwohnen, wäre dies ein ordentlicher Kündigungsgrund. Ggf. könnte er sogar ohne Angabe eines Grundes kündigen. § 573a II BGB sieht eine solche Möglichkeit vor, wenn sich der Wohnraum des Mieters in der vom Vermieter bewohnten Wohnung befindet. Hier wäre aber ergänzend vorauszusetzen, dass der Vermieter in dem Kündigungsschreiben angibt, die Kündigung auf diese Vorschrift stützen zu wollen. Dann würde sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängern.

Sollte eine solche Bezugnahme auf § 573a BGB nicht erfolgt sein, sollte aber ein Kündigungsgrund angegeben sein, gilt dies als ordentliche Kündigung. Dann gilt eine Frist von 3 Monaten, also zum Ende des übernächsten Monats, wenn die Kündigungserklärung bis zum 3. Werktag eines Monats zugeht. Eine Kündigung vor Vollzug eines Mietverhältnisses ist zulässig, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, wobei die Kündigungsfrist dann im Zweifel mit dem Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens zu laufen beginnt (BGH VIII ZR 88/78).

Ist Ihnen das Kündigungsschreiben also Mitte Juli zugegangen, gilt es als bis zum 3. Werktag des August zugegangen, so dass das Mietverhältnis zum 31.10.2009 beendet wird.

Da das Mietverhältnis dann ab November nicht mehr besteht und der Vermieter dann nicht mehr pflichtwidrig handelt, können Sie also Schadensersatz grds. nur für den Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses (31.10.) verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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