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Schadensersatz wegen Bauverzug

27.07.2018 22:46 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Guten Abend, mein Fall schildert sich wie folgt:

Wir kauften im Dezember 2016 eine Wohnung, die laut Notarvertrag am 30.6.2018 spätestens fertig sein sollte. Aus verschiedenen Gründen verzögert sich der Bau um fast vier Monate.

Die Begründung der Baufirma lautet:

Wir weisen auch unter Berücksichtigung im Kaufvertrag K. Schuldrechtliche Vereinbarung I. Bauverpflichtung / Sonderwünsche Abs. (10) auf die Abweichung Ihres vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins hin.
Die Dauer der Behinderungen setzt sich wie folgt zusammen:
- Verzögerung Baugenehmigung auf Grundlage der ThürBO für die maßgebliche Frist zur Bescheidung (3 Monate) des Antrages gesamt Dauer 8 Monate (anrechenbarer Zeitraum 5 Monate)
- 21 Arbeitstage (Mo-Fr) Fachdienst Umweltschutz Baumfällarbeiten / Brut- und Nistzeit durch Verlängerung Baugenehmigung (1 Monat)
- 24 Arbeitstage (Mo-Fr) Ausfallzeiten Schlechtwettertage Frost & Schnee (1 Monat)

Im Kaufvertrag lautet der Absatz, auf den sich bezogen wird:

(11) Der Verkäufer plant, das Vertragsobjekt bis zum 30.03.2018 bezugsfertig herzustellen und zu übergeben und verpflichtet sich zur bezugsfertigen Fertigstellung und Übergabe bis zum 30.06.2018. Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführt werden, hat sie der Verkäufer zu geeigneter Zeit zu erbringen. Die Abnahme des Vertragsobjektes bei Bezugsfertigkeit wird hierdurch nicht berührt.

(12) Behinderungen bei der Herstellung des Objekts aus Umständen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind (z. B. höhere Gewalt, Streik, Anfechtungen der Baugenehmigung, Ausführung von zukünftigen Sonderwünschen, über die vom Deutschen Wetter-dienst ermittelten Durchschnittsangaben hinausgehende Schlechtwettertage) verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung. Die Ausführungszeit verlängert sich weiter um den Zeitraum, um den der Käufer die Frist zur Leistung fälliger Abschlagszahlungen einschließlich einer Nachfrist von zwei Wochen überschreitet.

Ein Telefonat meinerseits mit der Stadt (Bauamt) brachte noch folgende Informationen: Die Verzögerungen bezüglich Baugenehmigung begründeten sich durch das verspätete Einreichen von Unterlagen seitens der Baufirma sowie durch viel Änderungen durch Firma, Kunden und städtischen Vorgaben.

Dadurch, dass wir unsere alte Wohnung zum 30.6. verkauften, mussten wir in eine Zwischenwohnung ziehen und unsere Möbel einlagern lassen. Dies hat einen Schaden von ca. 5100,- hervorgerufen.

Die Baufirma lehnte ein klärendes Gespräch am Tisch des Notars ab, bei dem ich gern über eine Einigung bezüglich Schadensersatz gesprochen hätte. Stattdessen boten sie mir an, eine Rückabwicklung des Kaufvertrags durchzuführen. Abgesehen davon, dass ich in die gekaufte Wohnung ziehen will, würde ich bei einer Rückabwicklung ebenfalls auf den Kosten sitzen bleiben.

Nun meine Fragen:
1. Habe ich überhaupt Chancen darauf, den Schadensersatz zu bekommen?
2. Kann ich den Druck auf die Firma erhöhen, indem ich bei der letzten Rate diesen Betrag "einfach" einbehalte? 3. Welche Konsequenzen könnte dies haben bezüglich Eigentumsumschreibung, Verzugszinsen?
4. Welche Möglichkeiten habe ich außerdem?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Grundsätzlich haben Sie einen Anspruch wegen der Bauverzägerung. Im Einzelnen kommt es darauf an, welche Verzögerung der Bauträger zu vertreten hat. Hier ist dies nach Ihren Angaben bezüglich der Baugenehmigung der Fall. Notieren Sie sich genau, mit wem Sie deshalb wann bei der Behörde gesprochen haben, mit Zeiugen? Das ist für einen eventuell später relevanten Beweis notwendig.
Wegen des Schlechtwetters : hier ist zunächst die tatsächliche Frage, ob es wirklich unterdurchschnittlich kalt war. Normale Wetterbedingungen muss der Bauträger nämlich bei der Bauzeitberechnung einkalkulieren. Hiervon hängt es dann auch an, ob tatsächlich eine Bauzeitverzögerung wegen Baumfällarbeiten gerechtfertigt war.
Die Erfahrung zeigt, dass ohne Gerichtsverfahren Bauträger meist keinen Schadenersatz zahlen.

Wenn Sie einen Einbehalt bei der letzten Rate machen, so besteht die große Gefahr, dass der Bauträger die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlasst. Derzeit haben Sie lediglich eine Auflassungsvormerkung, quasi eine Anwartschaft auf das Eigentum. Das ist ein „weniger" im Verhältnis zum Volleigentum, welches Sie ja haben wollen. Grundsätzlich könnte man auch hierauf klagen, jedoch ist das sehr langwierig. Ob Sie in rechtlicher Hinsicht zum Einbehalten allein wegen des Verzugs in Höhe der letzten Rate berechtigt sind, wäre auch genau zu prüfen. Schadensersatz ist jeder Betrag, der Ihnen wegen der Verzögerung entstanden ist, also etwa Miete, Einlagerungskosten, höhere Fahrtkosten etc.
Prüfen Sie auch, ob Bürgschaften des Bauträgers in der Zwischenzeit ausgelaufen sind. Wenn Sie den Kaufpreis bei der Bank finanziert haben, so können für nicht abgerufene Darlehensbeträge Bereitstellungszinsen anfallen, was bei einem Einbehalten relevant ist.

Wie Sie sehen, ist dieses Thema sehr komplex. Es ist zu empfehlen, hier bereits von Anfang an einen Anwalt einzuschalten, der hier zunächst ein entsprechendes Schreiben für Sie verfasst und etwaige Telefonate mit dem Bauträger führt. Dies macht oft mehr Druck , als, wenn ein juristischer Laie hier auftritt. Da es ohnehin nicht zu empfehlen ist, einen eventuellen Rechtsstreit ohne Anwalt zu führen und Sie bei einem Streitwert von über 5000€ ohnehin beim Landgericht einen Anwalt benötigen, empfiehlt es sich, dies sogleich in Anspruch zu nehmen. Meist treten auch noch Fragen zu eventuellen Mängelgewährleistungsansprüchen auf.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen. Falls Sie mich beauftragen möchten, stehe ich hierfür gerne zur Verfügung. Meine Daten finden Sie in meinem Profil.

Draudt Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2018 | 10:29

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Hier meine Rückfrage:

Wie kann ich prüfen, ob ich in rechtlicher Hinsicht zum Einbehalten allein wegen des Verzugs in Höhe der letzten Rate berechtigt bin. Wovon hinge das denn ab?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2018 | 10:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

hier kommt es auf die Höhe der beiden Forderungen an. Rechtlich gesehen erklären Sie die Aufrechnung.
Höhe der letzten Rate/ Höhe Ihres Schadens.

Ich erlaube mir diesbezüglich noch mal den Hinweis auf das beschriebene Risiko bei der Eigentumsverschaffung.

Mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin

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