Schadensersatz und Vertragsstrafe

Question

Hallo, in meinem Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ist folgendes festgelegt:

"§ 16
Fertigstellungstermin
16.1.
Der Verkäufer hat das Bauwerk, mit Ausnahme der Außenanlagen, bis zum 30. April 2017 bezugsfertig fertigzustellen. Sollte der Verkäufer feststellen, dass dieser Fer-tigstellungstermin von ihm nicht eingehalten werden kann, hat er dies dem Käufer mindestens zwei Monate vorher schriftlich mitzuteilen unter Angabe des neuen Fer-tigstellungstermins, der jedoch nicht mehr als zwei Monate nach dem zunächst ver-einbarten Termin liegen darf.
Sollte bis zum vorgenannten Zeitpunkt keine Fertigstellung erfolgen, verpflichtet sich der Verkäufer dazu, für jede Woche des Verzuges eine pauschale Vertragsstrafe in Höhe von 200,00 € wöchentlich zu leisten. Die Geltendmachung weiterer Scha-densersatzansprüche bleibt vorbehalten.
16.2.
Das Kaufobjekt gilt als bezugsfertig fertiggestellt, wenn der Bau nach der Verkehrs-auffassung so weit fortgeschritten ist, dass dem Käufer zugemutet werden kann, das Kaufobjekt zu beziehen.
16.3.
Die Bezugsfertigkeit nicht beeinträchtigende Arbeiten, wie z. B. Nachbesserungsar-beiten, können noch nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin erbracht werden.
16.4.
Für Fristüberschreitungen haftet der Verkäufer nicht bei Überschreitung infolge hö-herer Gewalt oder infolge unerlaubter Handlungen Dritter. Hierunter fällt eine Verzö-gerung durch Streik oder Aussperrung im Betrieb des Verkäufers oder Betrieben, die der Verkäufer für den Bauablauf beauftragt hat."

Der Verkäufer zahlt mir nun seit dem 01.07.2017 die Vertragsstrafe in Höhe von 200,00 EUR pro Woche und versucht diese manchmal als pauschalen Schadensersatz darzustellen, was ich natürlich verneint habe. Die Fertigstellung soll wohl zum 30.10.2017 erfolgen.

Wenn ich nun einen Mietvertrag abgeschlossen habe, mit einem Geschäftspartner und dieser die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen wollte, ab dem 01.07.2017. Könnte ich die dort entgangene Miete in Höhe von 850 EUR pro Monat zusätzlich ab dem 01.07.2017 als Schadensersatz geltend machen und diese eventuell gleich vom Kaufpreis abziehen? Freiwillig wird mir der Verkäufer diese sicherlich nicht zahlen wollen.

Rechtsanwalt Daniel Martin Pfeffer · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des vorgetragenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Die vereinbarte Vertragsstrafe hat zweierlei Funktionen.

Einerseits soll sie Druck auf den Werkunternehmer ausüben um eine termingerechte Fertigstellung zu forcieren.

Andererseits besteht der Vorteil, dass der durch die Pflichtverletzung entstandene Schaden nicht mühsam belegt werden muss.

Neben der Vertragsstrafe können Sie über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schadensersatz verlangen. Insofern gibt der Vertrag die Gesetzeslage wieder. Für den entstandenen und weiterhin entstehenden Schaden tragen Sie die Beweislast. Hierzu wird es in Ihrem Fall auf die Vorlage eines entsprechenden Mietvertrages ankommen. Dieser sollte jedoch nicht mutwillig geschlossen worden sein. Wenn es also für Sie zum Zeitpunkt der geplanten Fertigstellung absehbar war, dass ein Einzug ihres Geschäftspartners zum 01.07.2017 aufgrund des bisherigen Baufortschritts nicht stattfinden wird, war der Abschluß des Mietvertrages mutwillig. Insofern trifft Sie eine Schadensminderungspflicht. Hierfür wird auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen sein.
Der Schadenersatz wir auf die Vertragsstrafe angerechnet, vgl. § 341 BGB: Strafversprechen für nicht gehörige Erfüllung , § 340 BGB: Strafversprechen für Nichterfüllung , das heißt, sie erhalten im Falle der Geltendmachung nicht die Vertragsstrafe und einen Schadensersatz von monatlich EUR 850,00, sondern maximal diesen Betrag.

Wenn Sie den Schadensersatzbetrag vom Kaufpreis abziehen möchten, sollten Sie den Verkäufer/Werkunternehmer hierüber vorab in Kenntnis setzen und explizit die Aufrechnung erklären.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollten Sie eine weitergehende Beratung oder aber die Durchsetzung Ihrer Ansprüche wünschen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Daniel Martin Pfeffer
Rechtsanwalt

Schadensersatz und Vertragsstrafe

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