Sehr geehrter Ratsuchender,
aufgrund des vorgetragenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Die vereinbarte Vertragsstrafe hat zweierlei Funktionen.
Einerseits soll sie Druck auf den Werkunternehmer ausüben um eine termingerechte Fertigstellung zu forcieren.
Andererseits besteht der Vorteil, dass der durch die Pflichtverletzung entstandene Schaden nicht mühsam belegt werden muss.
Neben der Vertragsstrafe können Sie über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schadensersatz verlangen. Insofern gibt der Vertrag die Gesetzeslage wieder. Für den entstandenen und weiterhin entstehenden Schaden tragen Sie die Beweislast. Hierzu wird es in Ihrem Fall auf die Vorlage eines entsprechenden Mietvertrages ankommen. Dieser sollte jedoch nicht mutwillig geschlossen worden sein. Wenn es also für Sie zum Zeitpunkt der geplanten Fertigstellung absehbar war, dass ein Einzug ihres Geschäftspartners zum 01.07.2017 aufgrund des bisherigen Baufortschritts nicht stattfinden wird, war der Abschluß des Mietvertrages mutwillig. Insofern trifft Sie eine Schadensminderungspflicht. Hierfür wird auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen sein.
Der Schadenersatz wir auf die Vertragsstrafe angerechnet, vgl. §§ 341 Abs. 2, 340 Abs. 2 BGB, das heißt, sie erhalten im Falle der Geltendmachung nicht die Vertragsstrafe und einen Schadensersatz von monatlich EUR 850,00, sondern maximal diesen Betrag.
Wenn Sie den Schadensersatzbetrag vom Kaufpreis abziehen möchten, sollten Sie den Verkäufer/Werkunternehmer hierüber vorab in Kenntnis setzen und explizit die Aufrechnung erklären.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollten Sie eine weitergehende Beratung oder aber die Durchsetzung Ihrer Ansprüche wünschen, können Sie sich gerne an mich wenden.
Mit freundlichen Grüßen,
Daniel Martin Pfeffer
Rechtsanwalt