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Schadensersatz trotz nicht unterschriebenem Wohnungskaufvertrag?

11.10.2010 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe mich vor zwei Monaten für den Kauf von zwei vermieteten Wohnungen interessiert. Diese waren damals in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Ich habe die, das Verfahren betreuende, Maklerin nach der Möglichkeit eines Freihandkaufes gefragt und diese war dazu bereit. Nun haben sich ein paar Änderungen ergeben, so dass ich den Kauf nicht mehr anstrebe.

Folgendes ist bisher passiert: Ich habe ein verbindliches Kaufangebot abgegeben. Dieses hatte ich befristet. Die Frist ist schon seit einem Monat abgelaufen. Ich hatte im Angebot die prinzipielle Bereitschaft zur Erneuerung nach Fristablauf erklärt. Ich habe aber nicht explizit ein neues Angebot unterbreitet. Ferner habe ich formuliert, dass das Angebot nur Gültigkeit hat, wenn mir bis zu einem, einen Monat zurückliegenden Zeitpunkt Unterlagen über die Wohnungen (Mietverhältnisse, Teilungserklärungen, Grundbucheinträge, Nachweis Mietschuldfreiheit) zur Verfügung gestellt werden. Diese habe ich bisher nur teilweise erhalten. Auch hatte ich in dem Angebot formuliert, dass ich mir die Möglichkeit vorbehalte, nach Prüfung der angeforderten Unterlagen, jederzeit folgenlos zurückzutreten.

Bisher habe ich den Rücktritt nicht ausgesprochen und zwischenzeitlich hat der Anbieter mit meiner Zustimmung einen Vertragsentwurf bei einem Notar in Auftrag gegeben. Diesen habe ich aber noch nicht unterschrieben und auch nicht zugestimmt.

Ich möchte die Wohnungen nicht mehr kaufen, da ich heute festgestellt habe, dass sie unter einem günstigeren Preis, als den aus meinem oben genannten Angebot nach wie vor in einer Immobilienbörse im Internet standen. Ferner waren sie dort einzeln angeboten. Ich wollte eigentlich auch von Anfang an nur eine von beiden Wohnungen kaufen. Die Maklerin, welche das Zwangsversteigerungsverfahren betreut sagte mir aber, dass die Gläubigerbank sie nur zusammen verkaufen wird. Deshalb hatte ich ursprünglich einem Erwerb beider Wohnungen zugestimmt.

Da ich mich nun von der Maklerin bezüglich des Kaufpreises und bezüglich der Möglichkeit des einzelnen Erwerbs getäuscht fühle, und die Wohnungen trotz meines Angebotes weiter vermarktet wurden, habe ich kein weiteres Kaufinteresse. Alle Kontakte hatte ich immer nur mit der Maklerin, niemals mit dem Wohnungseigentümer oder der Gläubigerbank. Als ich der Maklerin meine Absicht mitteilte, drohte diese mir, dass mich die Gläubigerbank auf Schadensersatz verklagen wird und der Notar, bei dem sie den Kaufvertragsentwurf auf meine Bitte hin in Auftrag gab, mir mindestens 1000 Euro Entwurfsgebühr für den Kaufvertragsentwurf in Rechnung stellen wird. Das Kaufpreisangebot waren 100000 Euro.

Ich habe keinen Kaufvertrag unterschrieben und nur ein Angebot unterbreitet, dessen Frist abgelaufen ist, dessen Auflagen für die Gültigkeit nicht erfüllt wurden und was mir ein jederzeitiges Rücktrittsrecht einräumte. Muss ich tatsächlich mit Schadensersatzforderungen rechnen und ist die Kaufvertragsentwurfsgebühr von 1000 Euro gerechtfertigt?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Notar den Entwurf zumindest auch mit in Auftrag gegeben haben, ist die Drohung der Maklerin völlig ungerechtfertigt. Die Gebühr nach § 145 III KostO für den Entwurf beträgt bei einem Wert bis 100.000 € 207 € netto zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer. Ein Preis von 1000 € wird also keinesfalls erreicht.

Ob Sie wirklich formal einen Auftrag zur Entwurfsfassung an den Notar erteilt haben, kann man anhand der Angaben nicht ganz genau beurteilen. Ich sehe nach Ihren Angaben keinen Ansatz für einen Schadensersatzanspruch. Mit der Bank haben Sie gar kein Vertragsverhältnis und damit fehlt für vertragliche Schadensersatzsansprüche jede Grundlage. Deliktische Ansprüche scheiden ebenfalls offensichtlich aus. Sie haben nicht einmal ein zweites Angebot abgeben, nachdem die Frist des ersten abgelaufen war. Nur wenn der Vertrag bindend zustandegekommen wäre, wenn also ein notarielles Angebot ebenfalls in notarieller Form angenommen wird, könnte es Ansprüche geben. Nur wenn Sie sich vertraglich verpflichtet hätten, Schadensersatz zu leisten, wenn Sie den Rücktritt erklären, könnte es derartige Ansprüche geben.

Hier liegt offensichtlich nur eine Drohung vor, um Sie doch als Käufer zu gewinnen.
Abschließend muss man klarstellen, dass eine entgültige Einschätzung nur möglich wäre, wenn man die entsprechenden Schriftstücke kennen würde.



Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2010 | 17:42

Sehr geehrter Herr Wöhler,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich muss noch dazu erwähnen, dass ich bisher der Maklerin den Rücktritt nicht erklärt habe und nach Fristende des Kaufvertrages weiter Kontakt mit der Maklerin hatte. Durch meinen zwischenzeitlichen (angemeldeten) Urlaub konnte ich die Angelegenheit drei Wochen lang nicht weiter verfolgen. Während des Urlaubes hatte die Maklerin einen Kaufvertragsentwurf bei dem Notar in Auftrag gegeben, da dieser von meiner Bank, bei welcher ich wegen Finanzierung anfragte, benötigt wurde. Kann ich trotzdem davon ausgehen, dass keine Basis für Schadensersatzansprüche besteht?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2010 | 19:26

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Auch wenn Sie den Rücktritt nicht erklärt haben, so wurde doch zumindest Ihr Angebot, wenn es denn noch bestand, jedenfalls nicht angenommen. Das Sie bei der Bank nach einer Finanzierung angefragt haben, heisst nicht, dass es eine verbindliche Zusage zum Kauf gegeben hat. Nach Ihren Angaben gab es keine verbindliche Zusage und nur in diesem Fall, könnten Schadensersatzansprüche eine Rolle spielen.

Das Sie Kontakt mit der Maklerin hatten, heißt nicht, dass Sie nicht berechtigt gewesen wären, vom Kauf Abstand zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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