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Schadensersatz des Mieters nach Eigenbedarfskündigung

| 26.02.2009 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Wir wohnten seit Mai 2002 in einer Doppelhaushälfte, Anfang 2008 mit unserern beiden Kindern (3-und 5 Jahre alt). Die andere DHH wurde von der Tochter unserer Vermieterin mit Ihren 2 Kindern bewohnt.

Im Ende 2005 lernte die Tochter der Vermieterin einen Mann mit fünf Kindern (im Alter zwischen 10 und 16 Jahren) kennen, der kurz daruf mit seinen Kindern in der benachbarten DHH auch einzog. Nach der Heirat der Nachbarn im Jahr 2007 erhielten wir am Anfang April 2008 eine Eigenbedarfskündigung unserer Vermieterin (der Mutter und mittlerweile Schwiegermutter der Nachbarn) mit Wirkung zum Ende September 2008. Begründet war die Kündigung mit dem Platzbedarf der 9-köpfigen Familie in der DHH neben uns, beide DHH sollte für diese Familie nun zu einem Haus verbunden werden.

Wir haben zwar der Eigenbedarfskündigung zunächst wiedersprochen. Anfang Dezember 2008 sind wir jedoch ausgezogen, da wir zu diesem Zeitpunkt ein anderes Mietobjekt gefunden hatten und uns ein Anwalt des Mietervereins gesagt hatte, dass die Eigenbedarfskündigung in Anbetracht der Umstände berechtigt sei.

Im Zuge des Auszuges haben wir jedoch erfahren, dass die zuvor von uns gemietete DHH nun an den neuen Schwiegersohn der Eigentümerin verkauft werden sollte und dass der Schwiegersohn schon seit längerem wegen der Finanzierung mit den Banken verhandelt.

Mittlerweile ist die DHH an den Schwiegersohn verkauft.

Letzlich wohnen nun zwar die Personen in der früher von uns angemieteten DHH, für die der Eigenbedarf auch angemeldet wurde.
Eigentlich hat unsere Vermieterin uns aber nicht gekündigt, um das Haus ihrer Tochter und dem Schwiegersohn samt Kindern zu Wohnzwecken zu überlassen/vermieten (das wäre für mich eigener Bedarf bzw. Bedarf der Familie), sondern sie hat uns gekündigt, um die DHH an den Schwiegersohn verkaufen zu können, der sie dann selbst nutzen wollte. Es leuchtet mir nicht ein, dass das noch Eigenbedarf sein soll. Kann man eine Eigenbedarfskündigung auch aussprechen, um an ein Familienmitglied mit dringendem Wohnbedarf verkaufen zu können ?

Wir haben erst kurz vor dem Auszug von der Verkaufsabsicht erfahren, als wir bereits den neuen Mietvertrag geschlossen hatten und unser Umzug terminiert war.

Wir würden nun aber gerne unsere Kosten (Makler-und , Umzugskosten) als Schadensersatz gegen unsere frühere Vermieterin geltend machen, da sie die DHH nach der Eigenbedarfskündigung nicht selbst nutzt (indem sie die DHH ihrer Tochter und Schwiegersohn überlässt/vermietet) sondern an den Schwiegersohn verkauft hat.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Geltendmachung eines Eigenbedarfes setzt den Entschluss des Vermieters voraus, die Wohnung künftig für sich oder Angehörige selbst nutzen zu wollen. Wenn dieser Selbstnutzungswille nur vorgeschoben wird, so besteht ein Fall des Rechtsmissbrauches.

Der Eigenbedarf muss nach herrschender Rechtsprechung grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und zur Zeit der Kündigungserklärung bis hin zum Ablauf der Kündigungsfrist, also in Ihrem Fall bis Ende September 2008, vorliegen.

Soweit in Ihrem Fall Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Aktivitäten hinsichtlich eines Kaufes durch den Schwiegersohn bzw. eines Verkaufes durch die Vermieterin entfaltet worden sind, so liegt der Verdacht nahe, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben worden ist. Das Problem ist aber, dass Sie in einem Prozess beweisen müssen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben worden ist. Die Gegenseite könnte einwenden von den Aktivitäten des Schwiegersohnes nichts gewusst zu haben und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von den Kaufabsichten erfahren zu haben. Sie sollten also prüfen, ob man der Vermieterin nachweisen kann, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Verkaufspläne gehabt zu haben.

War die Kündigung nach alledem unberechtigt, so können Schadensersatzansprüche bestehen. Diese können beispielsweise gerichtet werden auf Differenzmiete, Umzugskosten, Maklerprovision oder Fortsetzung des Mietverhältnisses). Bei Vortäuschung der Kündigungsgründe können sich die Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2, 263 StGB in Verbindung mit §826 BGB, also aus vorsätzlich sittenwidriger Schädigung ergeben. Sind die Gründe nicht vorgetäuscht sondern unwahr, also beispielsweise der bei Kündigung gegebene Eigenbedarf ist vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder entfallen, so kommen Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Frage nach der Anspruchsgrundlage ist jedoch nicht entscheidend, da in beiden Fällen Schadensersatzansprüche die Folge wären.

Vorliegend könnte aber jedenfalls schadensmindernd wirken, dass dieselbe Person wegen derer Eigenbedarf geltend gemacht worden ist später gekauft hat. Im Ergebnis ist ja niemand anderes in die Wohnung eingezogen. Die Kündigung wäre ja letztlich auch wirksam gewesen. In der Rechtsprechung ist ein solcher Fall dahingehend entschieden worden, dass dem gekündigten Mieter kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnis zusteht, wenn das Objekt vor Ablauf der Kündigungsfrist an denjenigen verkauft wird, für den ursprünglich Eigenbedarf geltend gemacht wurde.

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2009 | 15:40

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Meivogel,

zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche und differenzierte Antwort, die vor allem auch auf den springenden Punkt eingeht (derjenige, für den Eigenbedarf geltend gemacht wurde, kauft das Haus).

Zur Klarstellung habe ich noch folgende Nachfragen:

Kommt es deshalb darauf an, dass die Verkaufsabsicht der Vermieterin bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist zum Ende September nachgewiesen werden wird, weil die Eigenbedarfskündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wirksam war (da tatsächlich Wohnbedarf etc.)? Und würde es uns vielleicht weiterhelfen, wenn wir nachweisen könnten, dass der Schwiegersohn bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist mit der Bank der Vermieterin verhandelt hat, um in deren Finanzierung der DHH einzutreten ?

Würden Sie uns dann noch verraten, wo wir das von Ihnen erwähnte Urteil finden können zum (nicht vorhandenen) Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Erwerb durch den denjenigen, für den ursprünglich Eigenbedarf geltend gemacht wurde.

Vielen Dank vorab für die Beantwortung der Nachfragen.

Schade übrigens, dass Sie und Ihre Kanzlei so weit von uns entfernt sind. Wir hätten Sie sonst gerne mit der Sache beauftragt, sofern wir denn eine Chance sehen, die Verkaufsabsicht vor Ablauf der Kündigungsfrist nachzuweisen.

Mit freundlichen Grüßen, wir wünschen ein schönes Wochenende !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2009 | 19:04

Sehr geehrte (Nach-) fragestellerin,

es kommt deshalb auf den Nachweis der Verkaufsabsicht vor Ablauf der Kündigungsfrist an, weil der Selbstnutzungswille bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein muss. Ist er das nämlich nicht, so liegt Rechtsmissbrauch vor, der zu den genannten Konsequenzen (Ansprüchen) führt.

Es hilft durchaus, wenn man nachweisen kann, dass der Schwiegersohn schon frühzeitig mit der Bank verhandelt hat. Entscheidend wäre aber, dass ein Nachweis geführt werden könnte wonach die Vermieterin bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Verkaufsabsichten hatte. Denn sie ist diejenige gegen die Ansprüche geltend gemacht werden müssen, weil sie das Kündigungsrecht mittels Täuschung missbraucht hat.

Das Problem des Falles wird sein, wie der Umstand zu würdigen ist, dass derjenige für den Eigenbedarf geltend gemacht worden ist später auch kauft. Das diesbezügliche Urteil finden Sie im Internet nicht. Ich kann es Ihnen via Fax zur Verfügung stellen.

Bewertung des Fragestellers 05.03.2009 | 14:00

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