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Diese Antwort ist vom 26.02.2009 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Eine Geltendmachung eines Eigenbedarfes setzt den Entschluss des Vermieters voraus, die Wohnung künftig für sich oder Angehörige selbst nutzen zu wollen. Wenn dieser Selbstnutzungswille nur vorgeschoben wird, so besteht ein Fall des Rechtsmissbrauches.
Der Eigenbedarf muss nach herrschender Rechtsprechung grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und zur Zeit der Kündigungserklärung bis hin zum Ablauf der Kündigungsfrist, also in Ihrem Fall bis Ende September 2008, vorliegen.
Soweit in Ihrem Fall Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Aktivitäten hinsichtlich eines Kaufes durch den Schwiegersohn bzw. eines Verkaufes durch die Vermieterin entfaltet worden sind, so liegt der Verdacht nahe, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben worden ist. Das Problem ist aber, dass Sie in einem Prozess beweisen müssen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben worden ist. Die Gegenseite könnte einwenden von den Aktivitäten des Schwiegersohnes nichts gewusst zu haben und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von den Kaufabsichten erfahren zu haben. Sie sollten also prüfen, ob man der Vermieterin nachweisen kann, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Verkaufspläne gehabt zu haben.
War die Kündigung nach alledem unberechtigt, so können Schadensersatzansprüche bestehen. Diese können beispielsweise gerichtet werden auf Differenzmiete, Umzugskosten, Maklerprovision oder Fortsetzung des Mietverhältnisses). Bei Vortäuschung der Kündigungsgründe können sich die Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2, 263 StGB in Verbindung mit §826 BGB, also aus vorsätzlich sittenwidriger Schädigung ergeben. Sind die Gründe nicht vorgetäuscht sondern unwahr, also beispielsweise der bei Kündigung gegebene Eigenbedarf ist vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder entfallen, so kommen Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB in Betracht. Die Frage nach der Anspruchsgrundlage ist jedoch nicht entscheidend, da in beiden Fällen Schadensersatzansprüche die Folge wären.
Vorliegend könnte aber jedenfalls schadensmindernd wirken, dass dieselbe Person wegen derer Eigenbedarf geltend gemacht worden ist später gekauft hat. Im Ergebnis ist ja niemand anderes in die Wohnung eingezogen. Die Kündigung wäre ja letztlich auch wirksam gewesen. In der Rechtsprechung ist ein solcher Fall dahingehend entschieden worden, dass dem gekündigten Mieter kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnis zusteht, wenn das Objekt vor Ablauf der Kündigungsfrist an denjenigen verkauft wird, für den ursprünglich Eigenbedarf geltend gemacht wurde.
Nachfrage vom Fragesteller
27.02.2009 | 15:40
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Meivogel,
zunächst vielen Dank für Ihre ausführliche und differenzierte Antwort, die vor allem auch auf den springenden Punkt eingeht (derjenige, für den Eigenbedarf geltend gemacht wurde, kauft das Haus).
Zur Klarstellung habe ich noch folgende Nachfragen:
Kommt es deshalb darauf an, dass die Verkaufsabsicht der Vermieterin bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist zum Ende September nachgewiesen werden wird, weil die Eigenbedarfskündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wirksam war (da tatsächlich Wohnbedarf etc.)? Und würde es uns vielleicht weiterhelfen, wenn wir nachweisen könnten, dass der Schwiegersohn bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist mit der Bank der Vermieterin verhandelt hat, um in deren Finanzierung der DHH einzutreten ?
Würden Sie uns dann noch verraten, wo wir das von Ihnen erwähnte Urteil finden können zum (nicht vorhandenen) Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Erwerb durch den denjenigen, für den ursprünglich Eigenbedarf geltend gemacht wurde.
Vielen Dank vorab für die Beantwortung der Nachfragen.
Schade übrigens, dass Sie und Ihre Kanzlei so weit von uns entfernt sind. Wir hätten Sie sonst gerne mit der Sache beauftragt, sofern wir denn eine Chance sehen, die Verkaufsabsicht vor Ablauf der Kündigungsfrist nachzuweisen.
Mit freundlichen Grüßen, wir wünschen ein schönes Wochenende !
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
27.02.2009 | 19:04
Sehr geehrte (Nach-) fragestellerin,
es kommt deshalb auf den Nachweis der Verkaufsabsicht vor Ablauf der Kündigungsfrist an, weil der Selbstnutzungswille bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein muss. Ist er das nämlich nicht, so liegt Rechtsmissbrauch vor, der zu den genannten Konsequenzen (Ansprüchen) führt.
Es hilft durchaus, wenn man nachweisen kann, dass der Schwiegersohn schon frühzeitig mit der Bank verhandelt hat. Entscheidend wäre aber, dass ein Nachweis geführt werden könnte wonach die Vermieterin bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Verkaufsabsichten hatte. Denn sie ist diejenige gegen die Ansprüche geltend gemacht werden müssen, weil sie das Kündigungsrecht mittels Täuschung missbraucht hat.
Das Problem des Falles wird sein, wie der Umstand zu würdigen ist, dass derjenige für den Eigenbedarf geltend gemacht worden ist später auch kauft. Das diesbezügliche Urteil finden Sie im Internet nicht. Ich kann es Ihnen via Fax zur Verfügung stellen.
