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Schadensersatz bei Wasserschaden durch Rohrbruch in teilgewerblicher Mietswohnung


29.04.2005 18:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin schon einmal in der Sache von Ihrem Dienst beraten worden, nun stellen sich aber weitere Fragen, daher eine weitere Anfrage:

Es handelt sich um einen Wasserschaden in der von mir angemieteten teilgewerblichen Erdgeschosswohnung durch Rohrbruch zwischen 1. und 2. Etage am 22.3.05 nachts . Decken und Wände in Bad, Flur und Küche (die Küche ist das Wartezimmer für meine Patienten) sind teilweise aufgeweicht, der Putz teils aufgebrochen und sehr unschön verfärbt und alle angrenzenden Türrahmen einschl. der zur Küchenkammer waren massiv aufgeweicht, und sind immer noch aufgequollen, teils aufgebrochen, die Farbe abgehoben und stark gerissen. Die Dielen des Flurbodens haben sich teilweise stark (und inzwischen größtenteils auch wieder zurück-) gewölbt, sie sind wie Decken und Türrahmen immer noch deutlich feucht und verfärbt. Im Flur muffelt es noch erheblich, unangenehm, obwohl 2 Wochen lang ein Entfeuchter sein Werk tat mit mäßigem Erfolg, weil die Decken noch so durch und durch feucht sind. Abschliff aller und Ersatz einer Diele sind geplant. Der Flurteppich wurde so geschädigt, dass er entfernt und entsorgt wurde. Am 24.3.05 kam eine Gutachterin der Versicherung des Hauses und nahm alles in Augenschein.
Die Wohnung habe ich teilgewerblich gemietet und ich zahle daher von Mietvertragsbeginn 9.96 an einen Teilgewerbezuschlag von 25,-€/Monat., (teil-) gewerblich und zwar hauptberuflich nutze ich die Wohnung seit 3.99 .

Meine Frage betrifft nun zwei Dinge:
a) Es wird nach Meinung der Handwerker wohl noch (einige!) Wochen dauern bis die Decken, Wände, Dielen und Türrahmen für die Instandsetzung der Schäden hinreichend getrocknet sind. Für die Zeit bis dahin muss ich wegen des Anblicks und der Geruchsbelästigung eine nicht zu vernachlässigende Minderung des gewerblichen Nutzwertes und des Wohnwertes inkauf nehmen.
b) b) Wenn die Arbeiten einmal ausgeführt werden, wofür die Garderobe und Flur- und Küchenschränke einschl. Inhalt ab- und dann wieder an-/aufgebaut werden müssen, wird das sich bei Abschleifen der Türrahmen und Dielen sowie das anschl. Streichen der Wände und Lackieren von Türrahmen und Dielen doch über 1-2 Wochen hinziehen, in denen ich gewerblichen Betriebsausfall werde hinnehmen müssen.

Meine Frage ist nun was/welchen Wert ich für a) und b) als Entschädigung geltend mache. Was ist üblich und angemessen?. Und wie berechne ich das konkret zur Vorlage beim Vermieter bzw. bei dessen Versicherung?

Danke für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen
29.04.2005 | 19:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

Es gibt für Mietminderungen keine feststehenden Werte. Die absolute Höhe der Mietminderung ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles zu bemessen. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertraggemäßen Gebrauch ab.
In Ihrem Fall erscheint die Berechnung sogar besonders kompliziert, da sie anscheinend alle Räume gemischt nutzen. Wenn Sie beipielsweise ein Wartezimmer für Patienten hätten und dieses können Sie nun nicht nutzen, dann wäre die auf diesen Saal entfallende Mietbetrag um 100 % zu mindern. Sodann wäre die Fläche des Wartezimmers auf die restliche Fläche umzurechnen.

ZB gesamte Wohnfläche 100 qm ; nicht nutzbares Wartezimmer 25 qm = Mietminderung 25 %. Da Sie das Wartezimmer aber auch als Küche verwenden und diese wohl auch noch nutzen, läge die Minderung für diesen Raum wohl nicht bei 100 %. Grds werden Sie wohl einen Sachverständigen damit beauftragen müssen, die genaue Höhe der Mietminderung zu ermitteln. Da Sie die Wohnung derzeit nicht gewerblich nutzen können, würde ich aber auf jeden Fall den gewerbeteilzuschlag nicht zahlen.

Ob sich die Mietminderung nach der Bruttomiete oder der Nettomiete errechnet, ist umstritten. Die meisten Oberlandesgerichte gehen allerdings von der Bruttomiete aus. ( Bruttomiete = Miete + Betriebskostenanteil).

Für die Berechnung des Schadensersatzes würde ich den Steuerbescheid des letzten Jahres heranziehen. Hieraus ergibt sich ja welche Einkünfte sie über das Jahr erzeilt haben. Ich würde dann die Einkünfte auf die Woche umrechnen und sie dann mit der Anzahl der Wochen multiplizieren in denen die Räume gewerblich nicht genutzt werden können.

ZB Jahreseinkünfte 60.000 EUR. Damit Einkünfte in der Woche 1.250 EUR mal 2 Wochen = 2.500 EUR Schadensersatz.
Allerdings sind Sie auch dazu verpflichtet, den Schaden klein zu halten. Wenn also feststehen sollte, dass Sie die Räume über Monate gewerblich nicht nutzen können, dann sollten Sie versuchen für diese Zeit Ersatzräume anzumieten, um diese dann zu nutzen. Die Kosten der Ersatzräume können Sie natürlich auch als Schadensersatz geltend machen. Dies gilt natürlich nur, wenn die Anmietungskosten geringer wären, als der Gewerbeausfall.

Wenn Sie derzeit noch die vereinbarte Miethöhe zahlen, dann sollten Sie Ihrem Vermieter unbedingt ein Schreiben zuschicken, in dem Sie klarstellen, dass Sie die Miete nur noch unter Vorbehalt späterer Mietminderungen zahlen. Dieses Schreiben sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein schicken und eine Kopie für Ihre Unterlagen aufbewahren.Wenn Sie nicht den Vorbehalt erklären, können Sie nämlich die zuviel gezahlte Miete später nicht mehr zurück verlangen.

Sollte keine Einigung möglich sein, rate ich Ihnen einen Anwalt zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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