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Schadensersatz bei Kündigung durch den Vermieter

31.01.2008 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgender Sachverhalt zum Thema Mietrecht:
Mein Vermieter hat mir unter Einhaltung einer 6 monatigen Kündigungsfrist (ich wohnte etwas mehr als 5 Jahre in der Wohnung) Aufgrund eines geplanten Verkaufs der Wohnung zum 31.03.2008 gekündigt. Ich weiß inzwischen, dass diese Kündigung aufgrund des geplanten Verkaufs rechtlich nicht wirksam war, aber da ich meinem Vermieter auch keinen Streß verursachen wollte, habe ich mich nach einer neuen Wohnung umgesehen und im November 07 meinen neuen Mietvertrag zum 1. Februar 2008 unterschrieben.

Da mein Vermieter angedeutet hatte, die laufende Miete noch bis mindestens Ende Februar 2008 zu fordern, habe ich Ende November aufgrund der ursprünglichen Kündigung meines Vermieters, selbst zum 31.01.2008 gekündigt (aufgrund der 3 Monatsfrist meines Mietvertrags wird diese wohl erst zum 29.02.2008 wirksam) um nicht den Launen meines Vermieters bzgl. der Dauer (Ende Februar oder Ende März) der zu bezahlenden Miete ausgesetzt zu sein und somit zu lange "Doppelzahlungen" für beide Wohnungen zu vermeiden.

Da mein Mietvertrag bzgl. der Schönheitsreparaturen starre Fristen enthält und auch keine Wortwendungen wie "im Allgemeinen" oder ähnliches verwendet, war mir zwar bewußt, dass ich keine Schönheitsreparaturen durchführen muß, trotzdem habe ich mich mit meinem Vermieter darauf verständigt, dass ich die Schönheitsreparaturen durchführen lasse. Er hat im Gegenzug akzeptiert, dass ich die Miete nur bis Ende Januar 08 bezahle.

Am Wochenende bin ich nun in meine neue Wohnung umgezogen und habe erfahren, dass mein Vermieter die Wohnung im Internet sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung (mit mehr als 14% Mieterhöhung im Vergleich zu meiner ursprünglichen Miete) anbietet.

Meine Frage:
Kann ich von meinem alten Vermieter Schadensersatz (z.B. Maklergebühren für die neue Wohnung, Umzugskosten, Malerkosten in der alten Wohnung, etc) fordern, da er die Wohnung nun ja doch nicht nur verkaufen will (Grund für seine und meine anschließende Kündigung) sondern auch mit besagter Mieterhöhung weitervermietet und hätte ich die Miete in der alten Wohnung grundsätzlich nur bis Ende Januar 08 bezahlen müssen?

Vielen Dank!

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung bezüglich der Miete hätten Sie bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist bis einschließlich Februar Miete zahlen müssen. Dabei ist es nunmehr auf Grund der von Ihnen erklärten Kündigung unerheblich, ob die Kündigung des Vermieters wirksam ist.

Sollte Ihr Vermieter Sie durch die Behauptung des Verkaufs der Wohnung dazu bewogen haben, die Wohnung zu kündigen und Sie dabei arglistig darüber getäuscht haben, dass kein Verkaufinteresse seinerseits besteht, wäre die Kündigung anfechtbar.

Problematisch ist dabei, dass Ihr Vermieter Ihnen ja bereits gekündigt hatte, bevor Sie die Wohnung gekündigt haben. Mithin ist nicht die Täuschung hinsichtlich seiner Verkaufsabsicht, sondern seine bereits erfolgte Kündigung kausal für den Ausspruch Ihrer Willenserklärung geworden.

Sollte die vermieterseits ausgesprochene Kündigung unwirksam gewesen sein, könnten Sie jedoch auf Grund eines Irrtums Ihre Kündigung anfechten. Fraglich ist jedoch, ob Ihrerseits ein Interesse daran besteht, da Sie Ihre neue Wohnung ja nunmehr bereits angemietet haben.

Spricht der Vermieter schuldhaft eine unwirksame Kündigung aus, macht er sich dadurch dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (vgl. BGH NJW 2005, 2395 ). Die Unwirksamkeit der Kündigung wäre dabei durch Sie nachzuweisen. Jedoch könnten Sie Ihre Renovierungskosten nicht in Anschlag bringen, da Ihnen hierfür als Gegenleistung die Zahlung der Miete für den Monat Februar erlassen worden ist.

Darüberhinaus könnte Ihnen ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn Sie nachweisen können, dass Ihr Vermieter Sie bewusst mittels unwirksamer Kündigung zum Auszug bewegen wollte.

Allerdings muss ich Sie darauf hinweisen, dass Sie im Zweifelsfalle nachweisen müssten, dass Ihr Vermieter Sie vorsätzlich zum Zwecke Ihres Auszuges über die Tatsache getäuscht hat, dass er die Wohnung verkaufen wolle, dies aber nie vor hatte. Die Anzeige bezüglich Vermietung/Verkauf Ihrer Wohnung ist hierfür nur ein bedingtes Indiz, da ein Überdenken der Verkaufsentscheidung des Vermieters nicht auszuschließen ist. Als problematisch könnte sich weiterhin herausstellen, dass Sie die Wohnung ebenfalls selbst gekündigt haben, damit haben Sie eigentlich die Ursache für die Ihnen entstandenen Kosten gesetzt. Außerdem wird man Ihnen im Rahmen der Schadensminderungspflicht entgegenhalten können, dass Ihnen eine rechtliche Überprüfung der Kündigung des Vermieters zuzumuten gewesen wäre.

Mithin bleibt festzustellen, dass Ihnen grundsätzlich, bei Nachweislichkeit der Tatsachen, ein Schadensersatzanspruch hinsichtlich Makler- und Umzugskosten zusteht.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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