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Schadenminderungspflicht auch für Vermieter?

| 04.11.2011 13:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

gilt auch eine Schadenminderungspflicht für den Vermieter? Wenn eine Wohnung bei der ersten Vermietung 50 Interessenten hatte, wenige Monate später wegen Kündigung des ersten Mieters wieder zur Verfügung steht, der Makler aber nur ein oder zwei Besichtigungen durchführt und nicht dafür sorgt, dass ein Mieter gefunden wird, der in den noch 3 Monate laufenden Mietvertrag möglichst früh eintritt und auch für die neugekaufte Einbauküche einen fairen Preis zahlt? Den ersten besten nimmt, der dann während der noch zu zahlenden Mietzeit des ersten Mieters mehrmals Zugang zu dieser Wohnung verlangt? Genügt da nach vielem Taktieren zum Schluss ein halber Monat früherer Mieteintritt als einzige "Gegenleistung"? Was wäre angebracht? Wie kann man sich so spät, im vorletzten Monat, noch wehren?

Danke.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Eine Schadensminderungspflicht besteht grundsätzlich für jedermann nach § 254 BGB. Allerding betrifft dies den Pflichtenkreis des Geschädigten.

Nach Ihrer Schilderung gehe ich jedoch davon aus, dass Sie Ihren Vermieter bzw. dessen Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen wollen. In diesem Fall bleibt festzuhalten, dass keine SchadensMINDERUNGSpflicht besteht. Ihr Vermieter ist als Ihr Vertragspartner vielmehr dazu verpflichtet, Sie vor JEDEM Schaden aus dem Mietverhältnis zu bewahren. Die allgemeine Regelung hierzu findet sich im § 241 Abs. 2 BGB.

Im konkreten Fall ist Ihr Vermieter darüber hinaus nach § 535 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, Ihnen den Wohnraum uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen; und zwar bis zur Übergabe der Wohnung zum Ende der Mietzeit.

Der Vermieter kann jedoch zum Zwecke der Gewinnung eines Nachmieters (Wohnungsbesichtigung) sowie zum Überprüfen des ordnungsgemäßen Zustandes des Wohnung - nach erfolgter schriftlicher Ankündigung (LG Frankfurt vom 24. Mai 2002 - 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696)- von Ihnen Zutritt zur Wohnung verlangen


Sofern ein Nachmieter gefunden wurde, muss sich dieser mit seinem Zutrittsrecht gedulden, bis das alte Mietverhältnis tatsächlich beendet und die Wohnung übergeben wurde. Bis dahin können Sie dem Nachmieter den weiteren Zugang zur Wohnung verweigern.

Hinsichtlich der Einbauküche gilt, dass der Makler nicht verpflichtet ist, den "meistbietenden" Nachmieter zu selektieren. Die Aufgabe des Maklers beschränkt sich darin, EINEN geeigneten Nachmieter zu finden. Dies kann bereits mit dem ersten Besichtigungstermin erledigt sein. Letztlich kommt es darauf an, ob Sie sich mit dem Nachmieter oder aber dem Eigentümer der Wohnung auf einen angemessenen Preis einigen können. Falls nicht, steht es Ihnen frei, die Küche auszubauen.

Insoweit gilt auch, dass der Makler niemanden finden muss, der möglichst früh in das noch bestehende Mietverhältnis eintritt.

Im Ergebnis werden Sie sich daher einzig erfolgreich gegen das Zutrittsverlangen des Nachmieters wehren können.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen einen ersten Einblick in die rechtliche Situation geben können und Ihnen entsrpechend Ihrer Fragestellung weitergeholfen.


Mit freundlichen Grüßen

Martin Hünecke
Rechtsanwalt und Bankkaufmann

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2011 | 14:11

Sehr geehrter Herr Hünecke,

vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort. Leider ist der Fall noch komplizierter, also: Die Küche bekommt der Nachmieter nicht, da er nichts dafür zahlen will. Er will aber schon zum zweiten Mal zum Ausmessen der Küche für seine eigene neugekaufte Küche in die Wohnung. Dies wäre für mich in Ordnung, wenn man mich dafür aus dem Mietvertrag entließe. Stattdessen sind Vermieter und Nachmieter zusammen (!) zum Rechtsanwalt gegangen, lassen sich gemeinsam vertreten und verlangen jetzt nach $ 809 die "Besichtigung der Sache" zum Zweck des Messens. Ich soll aber schön weiter zahlen, bis der Mietvertrag regulär ausläuft.

Danke noch einmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2011 | 15:00

Sehr geehrte Fragenstellerin,

ein Anspruch aus § 809 BGB setzt in Ihrem Fall voraus, dass der Nachmieter Ihnen gegenüber einen "Anspruch in Ansehung der Sache" hat. Dies ist nicht der Fall. Denn wie bereits ausgeführt, kann nur der Vermieter Zugang zur Wohnung zu den bereits genannten Zwecken verlangen.

Im Übrigen sollte der Vermieter einen Grundriß zur der Wohnung vorliegen haben, da er auch die Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben hat. Hieraus ließen sich die Raummaße ebenso ermitteln.

Aus dem Mietvertrag werden Sie indes nicht vorzeitig herauskommen.

Noch ein Tipp am Rande:

Der zitierte § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, Sie nicht gleich mit einem Anwalt zu konfrontieren; dies auch nur dann, wenn er dazu berechtigt ist.

Da Sie aus meiner Sicht mangels vorliegender Voraussetzungen des § 809 BGB zu Unrecht in Anspruch genommen werden, hat Ihnen Ihr Vermieter die hier entstandenen Beratungskosten nach den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 Abs. 1 BGB als Schadensersatz zu erstatten.


Für weiteregehende Fragen nehmen Sie gerne Kontakt zu meiner Kanzlei auf.


Mit freundlichen Grüßen

Martin Hünecke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.11.2011 | 16:46

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