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Schadenersatzpflicht wegen nicht geschuldeter mangelhaft-durchgeführter Malerarbeit?


11.03.2005 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir sind Ende Februar wegen Studienortwechsel ausgezogen und wurden von der Hausverwaltung angehalten Wände und Decken gemäß einer Klausel des Mietvertrages zu streichen. Diese Klausel steht handschriftlich unter „Sonstige Vereinbarungen“. Mittlerweile hat sich herausgestellt, dass dadurch, dass die Hausverwalterin bei Vertragsschluss diese Klausel nie mit uns abgehandelt und außerdem bei anderen Mietverträgen die gleiche Klausel hinzugefügt hat, kein Individualvereinbarungscharakter mehr zu erkennen ist; somit ist diese Klausel als Formalklausel zu behandeln. Bezuggenommen wird hierbei auf ein Urteil des Düsseldorfer Landesgerichts vom 7.3.2002.

In unserem Vertrag steht außerdem im Formularteil eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, welche auch eine Quotenregelung bei Auszug vorsieht. Dazu haben wir ein BGH-Urteil gefunden, das besagt, dass beide Klausel in diesem Fall nichtig und wir dadurch von Schönheitsreparaturen befreit werden.

Leider ist es der Fall, dass wir den Fehler gemacht haben, *heul* ein paar Wände zu streichen, nachdem die Hausverwalterin uns kurz vor Abnahme dazu aufgefordert hat. Diese wurden von der Hausverwaltung allerdings nicht als fachgerecht anerkannt.
- Haben wir uns dadurch schadenersatzpflichtig gemacht?
- Wie sieht ein möglicher Anspruch gegen uns aus?
An dieser Stelle sollte erwähnt werden, dass es bereits feste Nachmieter gibt, die mich sogar wegen Kauf von Gardinenstangen und ähnliches angesprochen haben und diese bereits von mir gekauft haben.

Eine Frist für die Beseitigung der Schäden wurde bisher nicht gesetzt. Die Hausverwaltung erwartet immer noch, dass wir eine komplette Malerarbeit in der Wohnung durchführen, bzw. ein Angebot für die Erledigung der Malerarbeiten durch den Hausmeister zustimmen.

Um eine Lösung ohne Rechtsstreit zu finden wollen wir dem Vermieter vorschlagen, dass wir die Wände im Wohnzimmer durch den Hausmeister machen lassen, um damit die Unschönheiten unserer Malerarbeiten zu beseitigen. Außer diesen Wände haben wir noch drei andere gemacht, die jedoch nicht schlecht aussehen. Wir würden vom Vermieter verlangen, dass er nach Erbringen dieser Leistung von weiteren Forderungen gegen uns absieht.
- Ist es eine gute Idee dies zu tun?
- Wenn ja, sollten wir dies direkt mit dem Vermieter verhandeln oder mit der Hausverwalterin?
- Falls der Vermieter unserem Vorschlag nicht zustimmt, welche Alternativen hat er?
- Wenn er weiterhin darauf besteht, dass wir die Renovierung der gesamten Wohnung bezahlen, was sollen wir dann tun?

Angenommen, dass der Vertrag durch den Nachmieter bereits unterzeichnet worden ist und in diesem Vertrag die beiden widersprüchlichen Klauseln zur Schönheitsreparatur stehen: falls nun der Nachmieter darauf besteht, dass die Wohnung neu gestrichen wird, so dass der Vermieter eine komplette Renovierung der Wohnung durchführen muss, weil diese Pflicht wegen Nichtigkeit der beiden Klausel auf ihn übertragen wird, besteht dann noch die Notwendigkeit einer erneuten Malerarbeit unsererseits?

Da im bereits unterzeichneten Abnahmeprotokoll außerdem steht, dass sich Schimmelpilz im Fensterbereich des Badezimmers bildet würden wir gern folgendes wissen:
- Gehört Schimmelbeseitigung im Nassbereich des Badezimmers zu den Schönheitsreparaturen oder ist dies ein durch den Mieter zu beseitigender Schaden? In der Anlage des Mietvertrages ist eine Anleitung für „Richtiges Heizen und Lüften“, die sich auf vorbeugende Maßnahmen zur Schimmelbekämpfung bezieht, angefügt.

Wir bedanken uns herzlich für die Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchende,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


Eine Schadensersatzpflicht besteht nicht allein, wenn Sie renoviert haben, ohne dazu verpflichtet zu sein. Das Streichen einiger Wände in einer ohnehin renovierungsbedürftigen Wohnung stellt für sich gesehen noch keinen Schaden dar. Auch, daß Sie nur diese Wände gestrichen haben, und den Rest der Wohnung nicht, begründet noch keinen Schaden. Denn schließlich müssten die restlichen Wände ohnehin noch gestrichen werden.

Ein Schaden kann aber vorliegen, wenn Sie die Wände in unüblichen Farben gestrichen haben, oder der Anstrich unfachgemäß ist. Fehlerhaft sind nach LG Düsseldorf, DWW 1996, 280 Schönheitsreparaturen, wenn Anstriche ungleichmäßig oder wolkig erscheinen, durch übermäßig stark aufgetragene Dispersionsfarbe die Struktur der Raufasertapete verschlämmt wird oder sich diese an mehreren Stellen von der Wand löst.

Ob Sie durch Ihren Anstrich einen Schaden verursacht haben, kann an dieser Stelle nicht entschieden haben.

Wenn dies der Fall ist, wird der Vermieter Ihnen die (zusätzlichen) Kosten, die ihm durch Ihre unfachgerechten Arbeiten entstehen, als Schadensersatz in Rechnung stellen können.

Da der Vermieter aber ohnehin davon auszugehen scheint, daß Sie nach dem Vertrag zur Renovierung verpflichtet sind - was Sie nach Ihrer Schilderung offenbar nicht müssen - besteht nun die Möglichkeit, daß der Vermieter Ihnen eine Frist zur Nachholung der angeblich geschuldeten Arbeiten setzt und danach einen Malermeister mit der Durchführung der Komplettrenovierung beauftragt. Dieser wird dann wahrscheinlich die von Ihnen gestrichenen Wände nochmal streichen und damit wird sich - wenn Sie keine Schäden z.B. an der Tapete verursacht haben - die Frage des Schadensersatzes auch erledigen: Denn diese Arbeiten gingen, wenn Sie nach dem Vertrag nicht renovieren müssen, ohnehin alle zu Lasten des Vermieters.

Selbstverständlich können Sie dem Vermieter auch vorschlagen, durch den Hausmeister die Wände im Wohnzimmer streichen zu lassen. Aber darauf wird er sich nicht einlassen, denn er geht ja davon aus, daß Sie die gesamte Wohnung streichen müssen. Warum er sich dann auf den alleinigen Anstrich im Wohnzimmer einlassen sollte, ist mir nicht klar.

Die Situation ist ganz klar: Wenn Sie, was ich einmal als richtig unterstellen möchte, obwohl das natürlich geprüft werden sollte, nicht renovieren müssen, dann sollten Sie das auch nicht tun. In diesem Fall wird der Vermieter allenfalls Schadensersatz verlangen können, wenn Sie durch Ihre bisherigen Streichaktionen einen Schaden verursacht haben, aber nicht mehr.

Streichen müssen Sie dann auch nicht, wenn der Nachmieter vom Vermieter eine renovierte Wohnung verlangt, denn das Begehren des Nachmieters wirkt sich nicht auf Ihren Vertrag aus.

Wenn der Vermieter der Auffassung ist, daß Sie renovieren müssen und Ihnen deshalb nachher die Kosten eines Malers in Rechnung stellt, werden Sie sich wahrscheinlich vor Gericht mit ihm über seine Forderung streiten müssen. Deshalb sollten Sie vorher "auf Nummer Sicher" gehen und anwaltlich Ihre mietvertraglichen Pflichten prüfen lassen. Stellt sich nämlich vor Gericht nachher heraus, daß Sie die von Ihnen gefundene Rechtsprechung falsch interpretiert haben, kann Sie dies teuer zu stehen kommen. Denn dann müssten Sie ggf. die Malerkosten und die Kosten des Rechtsstreits tragen. Dies wäre allemal teurer, als im Vorfeld qualifzierten Rechtsrat einzuholen.

Abschließend: Sofern der Schimmel im Badezimmer auf nicht ausreichendes Heizen und Lüften zurückgeht, wären Sie hierfür schadensersatzpflichtig. Ist ein bauseitiger Mangel (z.B fehlerhafte Isolierung der Außenwand) Schadensursache, geht der Schaden und seine Beseitung nicht zu Ihren Lasten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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