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Schadenersatzforderungen des Vermieters nach Auszug

| 29.05.2013 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Nach meinem Auszug hat der Vermieter Schadenersatzforderungen gegen mich für diverse Reparaturen in der Wohnung, z.B. muss ein Bodenverleger den durch meinen Kleiderschrank beschädigten Lenoleumbelag reparieren und ein Tischler muss in der vermietereigenen Einbauküche einen von mir entfernten aber noch vorhandenen Auszugstisch wieder einbauen. Für die Vergabe dieser Reparaturaufträge ist der Vermieter doch verpflichtet sich drei Angebote einzuholen und von diesen das Günstigte zu wählen, oder?
Kann ich Fotos verlangen, die beweisen, dass die Arbeiten wirklich ausgeführt wurden?
Kann ich verlangen, dass der Vermieter die Rechnungen bezahlt und mir diese Zahlungen nachweist, wenn er die Beträge von meiner Kaution abzieht?
Dass ich die Kosten zu tragen habe, ist klar, ich möchte nur keine Luxusreparatur bezahlen und sichergehen, dass wirklich repariert wird

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst möchte ich voranstellen, dass ausschlaggebend der Mietvertrag und darin enthaltende Vereinbarungen als auch Vereinbarungen im Übergabeprotokoll bzw. bei Abnahme der Wohnung sein können.

Insoweit kommt es daher auf den Mietvertrag an.

In der Regel muss der Vermieter jedoch nicht drei verschiedene Kostenvoranschläge für die Renovierung vorlegen, er muss sich jedoch im Zweifelsfall gegenhalten lassen, dass er nicht das wirtschaftlich günstigere Angebot gesucht hat.

Insoweit kann auch der Mieter ein Gegenangebot einholen und dies dem Kostenvoranschlag des Vermieters gegenüber stellen.

Einigen sich die Parteien dann jedoch nicht, dann muss im Zweifel ein Gericht angerufen werden, nebst ggf. erforderlichen Sachverständigengutachten zu Kosten und Umfang der Arbeiten.

Insoweit wird auch der Vermieter daher i.d.R. gehalten sein, ein vernünftiges Angebot einzuholen. Dies folgt auch aus dem Grundsatz der sog. Schadensminderungspflicht.

Der Vermieter ist Ihnen darüber hinaus verpflichtet ordnungsgemäß Rechnung zu legen und ggf. die Entstehung der Kosten nachzuweisen, d.h. er muss um seine Forderungen, die er der Kaution zur Aufrechnung stellt, auch Ihnen gegenüber begründen bzw. vorlegen, und die ausgeführten Arbeiten und die damit verbundenen Kosten ausweisen, damit sie die Berechtigung der Forderung auch angemessen prüfen können.

Fotos der ausgeführten Arbeiten, indes werden sie nicht verlangen können, denn dahingehend sehe ich keinen gesonderten Auskunftsanspruch hinsichtlich der Forderung, gleichwohl bleibt es Ihnen belassen, die Forderung dahingehend zu bestreiten, dass die Ausführung der Arbeiten nicht nachgewiesen ist.

Hierbei gibt es aber zwei Besonderheiten zu beachten:

Zum einen muss der Vermieter die Arbeiten nicht ausführen lassen. Dies mag jetzt etwas verwirrend klingen, gleichsam jedoch befinden wir uns bei den Renovierungskosten im Bereich des Schadensersatzrechtes, mit dem Ergebnis, dass der entstandene oder bestehende Schaden finanziell ausgeglichen und abgegolten wird, damit ist aber nicht zwangsweise eine Reparaturverpflichtung verbunden.

Lässt der Vermieter die Arbeiten nicht ausführen, kann er gleichwohl vom Mieter die sog. fiktiven Reparaturkosten nach einem Kostenvoranschlag verlangen und mit den fiktiven Kosten gegen die Kaution aufrechnen. In diesem Fall darf der Vermieter dann aber nicht die ausgewiesene Umsatzsteuer etwaiger Kostenvoranschläge fordern. Die Forderung ist dann auf den Nettobetrag begrenzt.

Lässt der Vermieter die Arbeiten nach einem Kostenvoranschlag ausführen, so darf er dann auch die in einer Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer fordern.

In beiden Fällen bleibt es jedoch dem Mieter i.d.R. unbenommen mit Gegenangeboten der Forderung entgegen zu treten, sofern diese vergleichbar sind. Im Ergebnis heißt das den Nachweis zu führen, dass der Schaden tatsächlich geringer als gefordert ausgefallen ist.

Der Vermieter muss daher nicht unbedingt erst eine Rechnung selbst bezahlen, er kann auch insoweit nach einem Vorschuss abrechnen bzw verlangen, muss dann aber um seine Forderung abschließend begründen zu können, Nachweise zur Entstehung der Forderung vorlegen und eine ordnungsgemäße Abrechnung der Kaution als auch Arbeiten nachweisen.

Im Zweifel muss der Vermieter dann auch darlegen, dass er die Rechnung auch bezahlt hat, dies kann man naturgemäß auch entsprechend fordern, da dies zum Nachweis des Schadens und damit zur Begründetheit der Forderung gehört.

In Ihrem Fall ist vielleicht noch auf den sog. Vorteilsausgleich hinzuweisen, d.h. der sog. Abzug Alt-für-Neu. Wird der Linoleumbelag vollständig erneut und war der alte Belag bereits mehrjährig vorhanden und alt, dann kann der Vermieter nicht unmittelbar die Gesamtkosten für den Ersatz verlangen, sondern muss im Rahmen des Vorteilsausgleichs sich eine Wertverbesserung anrechnen lassen, da der neue Belag künftig ja schließlich auch länger halten wird.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich auch gerne bei Fragen zur Antwort über die entsprechende Nachfrageoption des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 29.05.2013 | 19:31

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"Danke für die Stichworte wie Schadenminderungspflicht"
Stellungnahme vom Anwalt: