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Schadenersatz wenn man Mieter mit schlechter Bonität ablehnt ?

09.05.2015 10:26 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Mehrheitsbeschluss und 2038 bgb

Sehr geehrte Anwälte,

Ich hätte gerne weiter gewusst, ob die Rechtsgrundlage bzw. ein Grund eine Zustimmungsklage nach § 2038 BGB bei Dingen erforderlich wird, wo Einstimmigkeit nötig ist.
Wenn ein Mietvertrag zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, geht es nach Mehrheit, der Vertrag muss aber von allen Eigentümern abgeschlossen werden, wenn denn dieMiterbengemeinschaft durch Stimmenmehrheit beschliesst(§§ 2038 Abs. 2, 745 Abs. 1 BGB ist es Mehrheit wenn ich der der 50 Prozebt hat nun dagegen ist ?? Es gibt vertragsfreiheit was soll der Miterbe der keine Mehrheut hat nun evtl. daraus ableiten.

Für mich ließt sich das also so, dass der in der Minderheit stehende Miterbe ( etwa bei drei Eigentümern) zu Maßnahnen mitwirken muss die der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen
§ 745 schreibt da aber zumindest eine Mehrheit vor.
Kann also wenn es nun keine Mehrheit gibt, der in der Minderheit stehende trotzdem eine Zustimmungsklage einreichen bzw wird diese anerkennt obwohl es keine Mehrheit von den anderen gibt einen Mietvertrag mit einem Mieter abzuschließen?
Oder ist es vielmehr so, dass Beschlüsse die mit Mehrheit in Bezug auf die ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen wurde, der in der Minderheit stehende Miterbe mitwirken muss und man ihn bei weigern auf Zustimmung verklagen kann.
Gehört also Mehrheit bei Beschlüssen der Erbengemeinschaft gemäß §§ 2038 Abs. 2, 745 Abs. 1 BGB Als Voraussetzung um überhaupt eine zustimmungsklage gegen den in der Minderheit stehende durchzusetzen?

Weiterhin hätte ich gerne gewusst, ob ein Miteigentümer einen Mieter ablehnen wenn der Mieter eine schlechte Schufa hat oder droht dann von den anderen eine Schadensersatzklagen oder kommt man damit nicht durch ?

Ich bitte das sich damit nun ein Anwalt befasst der in diesem Bereich schon einiges an Erfahrung hat.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

50% der Anteile ist keine Mehrheit.

Die Antwort auf die Frage zur Vorgehensweise und Voraussetzungen 2038 BGB ist exemplarisch in der BGH Entscheidung vom 11.11.09 XII zr 210/05 dargestellt. Daraus ergibt sich für Ihren Fall, dass ein ein Mehrheitsbeschluss nicht möglich ist und jeder Miterbe unabhängig von der Höhe seines Anteils eine Zustimmungsklage erheben kann (nur als Info : auch wenn ein Mehrheitsbeschlüss möglich wäre, würde er auch nicht die Voraussetzung einer Zustimmungsklage).

Soweit ersichtlich gibt es keinen ähnlichen Fall in der Rechtsprechung, ob ein Schadensersatz einem Miterben zusteht gegen den anderen Miterben, falls dieser einen Mieter ablehnt wegen eines negativen Schufaeintrages. M.E. kommt es darauf an, ob der Negativeintrag tatsächlich gegen die Bonität spricht ( wäre z.b. bei einem einzelnen kleinen Betrag bis 1000 Euro der bereits getilgt ist zu verneinen) un wie der potentielle Mieter das Zustandekommen des Negativeintrages erklärt. Falls Sie mir den Sachverhalt insoweit erläutern kann ich genauer einschätzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2015 | 12:42

Das heißt wenn ersichtlich ist das der Mieter zB "völlig am Ende ist " ev etc dann kann ich ihn auch ablehnen, da ich dann einen nachvollziehbaren Grund habe
Ich muss also nicht zusehen wie der Miteigentümer alles " ins Verderben" reißt oder ?

So eine Zustimmungsklage wäre also abzulehnen, falls ich anerkannte berechtigte Gründe nenne zB das der Mietinteressent nicht genug Einkommen hat oder eine ev abgegeben hat und das Risiko zu hoch erscheint ( es ergibt sich also grundsätzlich die Möglichkeit danach abzulehnen )

Noch eine Frage zu den Voraussetzungen der Zustimmungsklage
Ich verstehe nicht wieso man aufgrund einer fehlenden Grundlage nach dem Gesetz hier eine Zustimmungsklage durchführen kann
Es gibt ja auch den § 812 BGB dort ist geregelt das jemand eine Leistung ohne rechtlichen Grund rausgehen muss, der Schadenersatz würde sich ja auf eine Zustimmungsklage stützen, nur ist so eine Klage immer gegeben ? Oder braucht es dafür nicht aus dem Gesetz ableitbare Gründe ?

Es geht doch bei 50 zu 50 nur nach billigen Ermessen in § 745 steht von Interesse ALLER Teilhaber, hier geht es aber um das alleinige interesse meiner Tante ! und hat meine Tante auch grundsätzlich ( also wenn Mieter ausreichend Bonität haben) ein recht auf Schadenersatz?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2015 | 09:32

Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:
1.
1.1.Das heißt wenn ersichtlich ist das der Mieter zB "völlig am Ende ist " ev etc dann kann ich ihn auch ablehnen, da ich dann einen nachvollziehbaren Grund habe

Ja, wobei diese Variante ("völlig am Ende ist " ev) absolut unproblematisch ist, im Sinne der Rechtmäßigkeit der Ablehnung. Andersrum gesagt, wenn man mit so einem Mieter einen Vertrag schließt handelt man nicht im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei einem Negativeintrag so wie z.B. „unbezahlte Forderung in Höhe von 500 euro" kann man schon diskutieren, ob dieser Eintrag gegen die Bonität spricht, weil einige Einträge in die Schufa kommen dadurch zustande, dass man z.B. im Verzug war oder die Forderung bestritten hat.

1.2. Ich muss also nicht zusehen wie der Miteigentümer alles " ins Verderben" reißt oder ?

Nein


2. So eine Zustimmungsklage wäre also abzulehnen, falls ich anerkannte berechtigte Gründe nenne zB das der Mietinteressent nicht genug Einkommen hat oder eine ev abgegeben hat und das Risiko zu hoch erscheint ( es ergibt sich also grundsätzlich die Möglichkeit danach abzulehnen )

Ja


3.
3.1.Noch eine Frage zu den Voraussetzungen der Zustimmungsklage
Ich verstehe nicht wieso man aufgrund einer fehlenden Grundlage nach dem Gesetz hier eine Zustimmungsklage durchführen kann

Der Umstand, dass man eine Klage durchführen kann , bedeutet schon lange nicht , dass diese Klage erfolgreich wird.

3.2.Es gibt ja auch den § 812 BGB dort ist geregelt das jemand eine Leistung ohne rechtlichen Grund rausgehen muss, der Schadenersatz würde sich ja auf eine Zustimmungsklage stützen, nur ist so eine Klage immer gegeben ? Oder braucht es dafür nicht aus dem Gesetz ableitbare Gründe ?

Um die Klage zu gewinnen, braucht man aus dem Gesetz ableitbare Gründe (= Anspruchsgrundlage).


3.3. Es geht doch bei 50 zu 50 nur nach billigen Ermessen in § 745 steht von Interesse ALLER Teilhaber, hier geht es aber um das alleinige interesse meiner Tante ! und hat meine Tante auch grundsätzlich ( also wenn Mieter ausreichend Bonität haben) ein recht auf Schadenersatz?

Das Gesetz geht davon aus, dass es im Interesse der Erbengemeinschaft ist, das Vermögen ordnungsgemäß zu verwalten (=mit Gewinn). Daher wird Ihre Tante, wenn Sie den Mieter mit ausreichendem Bonität ablehnen, einen Schadensersatzanspruch gegen Sie haben. Es sei denn Sie würde nachvollziehbaren Grund dafür vortragen, warum Sie gegen diesen Mieter sind bzw. warum Sie das Objekt nicht vermieten wollen (z.B. im Falle einer zukünftigen Veräußerung wird sich der Wert wegen der (unbefristeten) Vermietung niedriger).

MfG Zelinskij

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