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Schadenersatz wegen Anbringen von Jalousinen


| 21.11.2005 01:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

ich hatte eine Wohnung ohne Rollos, ohne Jalousinen und ohne Rolläden angemietet. Weil die Fensterfront samt Balkontür flächenmäßig die ganze Außenseite der Wohnung ausmachte (also volle Breite und Höhe der Wohnung), dadurch wegen der direkt vor dem Fenster aufgehenden Sonne die Wohnung schon ab 5.00 Uhr früh lichtdurchflutet war (Schlafen war dann vorbei) und im Sommer trotz eines Vorhanges die Temperatur wegen der an die Fenster knallenden Sonne über 35 Grad anstieg, habe ich selber handelsübliche Jalousinen angebracht. Das war für mich eine absolut notwendige Maßnahme, um die Sonne abzuhalten.

Um die Jalousie an der Balkontür-Innenseite anzubringen, musste ich am linken und rechten Alu-Rahmen der Balkontür die Jalousie-Halterung jeweils mit einer kleinen Schraube befestigen. Bei den Fenstern war es dagegen möglich, die Halterungen für die Jalousinen an der Holzleiste an der Decke anzuschrauben. Ich habe keine Löcher mit der Bohrmaschine gebohrt und keine Dübel verwendet, sondern nur, wie in der Installationsanleitung beschrieben, die beiliegenden Schräubchen mit einem Schraubenzieher eingedreht. Nach meinem Auszug hält der Vermieter nun die Kaution zurück mit der erst nach 5 Monaten gelieferten Begründung, ich hätte die Fensterfront beschädigt.

Ja wie hätte ich es denn ohne Jalousinen in der Wohnung aushalten können? Kann der Vermieter einfach auf die Ausstattung der Wohnung mit Rollos, Jalousinen oder Rolläden verzichten, dadurch Geld sparen, und dann dem Mieter, der auf eigene Kosten Jalousinen vorschriftsmäßig anbringt, für die Löcher haftbar machen?

Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung haben Sie den Rahmen der Balkontür tatsächlich beschädigt. Denn Sie haben dort, auch ohne Bohrer, zwei Schrauben zur Befestigung der Jalousie eingeschraubt, so daß dort nun zwei Löcher zu sehen sind. Diese stellen einen Schaden dar, denn das Anbohren von Alu-Rahmen zur Befestigung von Schrauben stellt keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

Werden Fenster oder Türen angebohrt, um dort z.B. Haken zu montieren, fallen die Arbeiten zur Beseitigung kleiner Löcher in die Vorbereitung der Schönheitsreparaturen, wenn anschließend Lackarbeiten erfolgen. Dasselbe gilt bei Naturholz, wenn sich die Schäden mit farblich abgestimmtem Holzkitt und ggf. anschließender Lasur beheben lassen. Ist dies nicht möglich oder sind größere Löcher entstanden, liegt eine zum Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung vor. (so Vors. Richter am LG Dr. Hans Langenberg, Hamburg in NZM 2000, 1131).

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob Sie zur Anbringung der Jalousie und der Befestigung am Türrahmen berechtigt waren. Das wäre möglicherweise der Fall, wenn es zur Beseitigung eines Mietmangels notwendig war und Sie diesen auch selbst beseitigen durften.

An beiden Vorraussetzungen wird es aber fehlen:

Zum einen stellte die offenbar gen Osten gelegene Fensterfront den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung dar: Sie wußten bei Vertragsschluß, daß "die Fensterfront samt Balkontür flächenmäßig die ganze Außenseite der Wohnung ausmachte" und haben dies akzeptiert. Der Zustand war also vertraglich vereinbart. Ebenso wussten Sie, daß der Vermieter "auf die Ausstattung der Wohnung mit Rollos, Jalousinen oder Rolläden" verzichtet hatte. Eine Pflicht zum Anbringen dieser Sonnenschutzabdeckungen hatte der Vermieter auch nicht, wenn dies nicht vertraglich vereinbart war. Sie haben die Wohnung in genau diesem Zustand angemietet.

Selbst wenn Sie aber bei Vertragsschluß nicht wissen konnten, wie heiß es im Sommer bei direkter Sonneneinstrahlung werden würde, hätten Sie, selbst wenn man hier allein aufgrund der Temperaturentwicklung in der Wohnung einen Mietmangel annehmen würde, was ich aufgrund der Ihnen bekannten Lage der Wohnung bezweifele, zunächst den Vermieter unter Fristsetzung zur Abhilfe auffordern müssen, bevor Sie zur sog. Ersatzvornahme schreiten durften. Ob dies erfolgt ist, lässt sich Ihrer Schilderung nicht entnehmen. Aber selbst dann hätten Sie dafür Sorge tragen müssen, die Mietsache nicht zu beschädigen und die Jalousien so anbringen müssen, daß die Türrahmen nicht beschädigt wurden. Möglicherweise war die Anbringung an der Decke ebenfalls möglich. Das lässt sich aber ohne genauere Kenntnisse hier nicht klären.

Fazit: Zur Anbringung der Jalousie waren Sie zwar berechtigt, denn das gehört zum üblichen Wohngebrauch. Nicht berechtigt waren Sie aber, dazu den Alu-Türrahmen anzubohren und zu beschädigen.

Ob der entstandene Schaden den Vermieter berechtigt, die komplette Kaution zurückzubehalten, kann allerdings nicht festgestellt werden. Dazu kommt es natürlich auf die Höhe der Kaution und die voraussichtlichen Kosten der Schadensbeseitigung an.

Allerdings müsste der Vermieter seine Forderung nach Schadensersatz bald genau beziffern. Denn sein entsprechender Anspruch verjährt gem. § 548 BGB in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Hat er den Anspruch bis dahin also nicht konkret mit der Kaution verrechnet, werden Sie sich auf die Verjährung berufen können und die Rückzahlung der Kaution verlangen können.

Es kann daher ratsam sein, wenn Sie die Angelegenheit zunächst noch etwas "ruhen" lassen und abwarten, ob der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist eine konkrete Schadensersatzforderung der Höhe nach beziffert. Wartet er damit zu lange, ist dies, wie beschrieben, zu Ihrem Vorteil.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2005 | 23:24

Eine Nachfrage hätte ich doch noch, und zwar zur Verjährung: Könnte der Vermieter nicht noch nach 6 Monaten, also bei bereits eingetretener Verjährung seiner Schadenersatzforderung, mit der Kaution aufrechnen?

Ich meine, dass man verjährte Ansprüche, die man nicht mehr einklagen kann, trotzdem noch mit Forderungen der Gegenseite aufrechnen kann. Sollte das bei einer Mietkaution nicht stimmen, hätten Sie da eine Rechtsquelle (Urteil) für mich? Dankeschön.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2005 | 00:14

Richtig: Man kann zwar verjährte Ansprüche mit unverjährten Ansprüchen aufrechnen. Voraussetzung dafür ist aber, daß sich die Forderungen in unverjährter Zeit gegenübergestanden haben, § 215 BGB. Gegenüberstehen können sich aber nur fällige und erfüllbare Forderungen. Die Aufrechnung ist also nicht möglich, wenn die Hauptforderung erst nach Verjährung der Gegenforderung erfüllbar wird. Solange der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch aber nicht konkretisiert und beziffert, hat er aber keinen fälligen und erfüllbaren Anspruch auf Schadensersatz.

Beziffert er seine Forderung erst nach Ablauf der 6 Monate, wäre der Anspruch verjährt und, da er nie in unverjährter Zeit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüberstand, auch nicht mehr gem. § 215 BGB aufrechenbar.

Etwas anderes würde natürlich gelten, wenn der Vermieter bereits jetzt eine konkrete Schadensersatzforderung geltend macht. Dann hätten wir leider zwei Ansprüche, die sich in unverjährter Zeit aufrechnbar gegenüberstehen und der Vermieter dürfte dann auch nach Eintritt der Verjährung noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Ich habe Sie aber so verstanden, daß derzeit noch gar kein konkreter Anspruch von ihm geltend gemacht wird.

Daher: Abwarten und sodann auf § 548 BGB berufen.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

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