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Schadenersatz nach vorgetäuschtem § 573a BGB


| 25.10.2007 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen/Herren,
im März 2006 wurde uns zum 31.Okt.2006, die Wohnung gekündigt.
Der Vermieter berief sich dabei auf § 573a Abs.1 BGB, obwohl sein derzeitiger Aufenthaltsort ein Pflegeheim war. Er behauptete, er wolle nach unserem Auszug wieder ins Haus einziehen.

Dieser Kündigung hatten wir widersprochen, jedoch teilten wir mit, dass wir uns trotzdem, ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht,nach einer Wohnung umschauen würden.

Jedoch fanden wir bis zum gekündigten Termin keine entsprechende Wohnung.

Da wir nach dem 31.Oktober 06 nichts mehr vom Vermieter hörten und wir eine geeignete Wohnung gefunden hatten, kündigten wir im Jan.07 zum 31.3.07 vorsorglich selbst.Trotz dieser Kündigung erhielten wir dann im Febr.07 den Antrag auf Räumungsklage.

Zum Termin der Räumungsklage, bei dem sich der Kläger immer noch auf den § 573a berief, konnten wir dann die geräumte Wohnung samt aller Schlüssel übergeben. Bei diesem Termin einigten sich beide Parteien,dass das Mietverhältnis zum 29.03.2007 endet und sämtliche gegenseitige Ansprüche aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien hinsichtlich der Mietsache erledigt sind. Die Kosten des Verfahrens hoben sich gegenseitig auf.

Nun erfuhren wir im Mai 2007, dass das 2 Fam.-Haus, in dem wir gewohnt hatten, verkauft wurde, obwohl diese, von uns vermutete Absicht des Vermieters, vorher im Rechtsstreit vehement bestritten wurde. Auch war der Vermieter nach unserem Auszug nicht mehr in sein Haus gezogen.

Frage:
1.Hat sich der Vermieter, wie bei einer falschen
Eigenbedarfskündigung, strafbar gemacht ? Wenn ja, wo wird die
Klage eingereicht ?

2.Können wir Schadenersatz fordern ?

Mit freundlichen Grüßen
25.10.2007 | 22:15

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere weise ich darauf hin, dass ohne Einsicht in die Gerichtsakten keine abschließende Beurteilung erfolgen kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

1.Hat sich der Vermieter, wie bei einer falschen Eigenbedarfskündigung, strafbar gemacht ?

Richtig ist, dass bei vorgeschobenem Eigenbedarf grundsätzlich eine Strafbarkeit wegen Betrug in Betracht kommt.

Hinsichtlich der Kündigung wegen Eigenbedarf und dem darauf folgendem Verhalten Ihres Vermieters dürfte jedoch der Beweis, dass dieser vorsätzlich zu Ihrem Nachteil handelte sehr schwierig zu führen sein. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass der Vermieter zunächst selbst ( selbst bei Pflegebedürftigkeit ) bzw. einer seiner nahen Verwandten einziehen wollte und dieser Plan erst nach dem Vergleichsabschluss fallen gelassen wurde.

Es bleibt Ihnen natürlich unbenommen, bei der zuständigen Stelle Strafanzeige bzw. Strafantrag wegen dem Verdacht auf Betrug einzureichen. Auf Grund der beschriebenen Beweisschwierigkeiten sollten Sie jedoch schon damit rechnen, dass ein Ermittlungsverfahren ohne Anklageerhebung eingestellt werden wird.


2. Wenn ja, wo wird die Klage eingereicht ?

In Strafsachen wird „keine Klage“ eingereicht.

Diesbezüglich käme Strafantrag bzw. Strafanzeige bei der Polizei, bei der Staatsanwaltschaft oder bei Gericht in Betracht; vgl. Anlage § 158 StPO.

„Privatklage“ müssten Sie diesbezüglich nicht betreiben, da es sich bei Betrug um ein sogenanntes Offizialdelikt handelt, also die Straftat von Amts wegen verfolgt wird.


3.Können wir Schadenersatz fordern ?

Eine andere Frage ist, ob Sie im Rahmen einer Klage vor dem Zivilgericht mit Erfolg Schadensersatz einfordern könnten.

Als Anspruchsgrundlage kommt die Verletzung vertraglicher Pflichten des Vermieters und eine unerlaubte Handlung in Betracht.

Fraglich ist zunächst, ob Sie mit dem vor Gericht vereinbarten Vergleich, in dem „ sämtliche gegenseitige Ansprüche aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien hinsichtlich der Mietsache erledigt “ werden sollten, quasi auf Schadensersatzansprüche verzichtet haben.

Dies wäre nicht der Fall, wenn der Vergleich gemäß § 779 BGB unwirksam wäre oder von Ihnen mit Erfolg wegen arglistiger Täuschung angefochten würde:

§ 779 BGB

„Begriff des Vergleichs, Irrtum über die Vergleichsgrundlage
(1) Ein Vertrag, durch den der Streit oder die Ungewißheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird (Vergleich), ist unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrags als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewißheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde.

(2) Der Ungewißheit über ein Rechtsverhältnis steht es gleich, wenn die Verwirklichung eines Anspruchs unsicher ist.“



„Als feststehend zu Grunde gelegt“ im Sinne des zitierten § 779 BGB gilt der UNSTREITIGE SACHVERHALT, von dem die Parteien bei Abschluss des Vergleiches ausgehen, der also von ihnen nach dem Inhalt des Vergleiches als Grundlage und wesentliche Voraussetzung für die erzielte Beilegung ihres Streits betrachtet wird...( BGH DB 76, 141; VersR 03, 1174 ).

Was die Vergleichsgrundlage ( unstreitige Sachverhalt )war, kann ohne Akteneinsicht leider nicht seriös beurteilt werden.

Sollte der Vergleich unwirksam sein, wovon ich gegenwärtig eher nicht ausgehe, so stellt sich als nächstes die Frage, ob Sie beweisen könnten, dass der Vermieter eine mietvertragliche Pflicht verletzt hat. Der Vermieter müsste zudem die Pflicht schuldhaft verletzt haben.

Selbst wenn ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bestehen sollte, so wäre zu prüfen, wie groß der erlittene Schaden ist
( Verfahrenskosten usw... ), wenn man bedenkt, dass Sie auf Grund Ihrer Kündigung zum 31. März 2007 ohnehin "freiwillig" räumen wollten.

Fraglich ist zudem, ob eine Klage vor dem Zivilgericht zulässig wäre. Es kommt nämlich in Betracht, dass bei einem Streit über die Wirksamkeit eines Prozessvergleiches der Rechtsstreit durch die Fortsetzung des ursprünglichen Verfahrens im Wege eines Terminantrages fortzusetzen ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

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Anlage

§ 158 StPO

(1) 1Die Anzeige einer Straftat und der Strafantrag können bei der Staatsanwaltschaft, den Behörden und Beamten des Polizeidienstes und den Amtsgerichten mündlich oder schriftlich angebracht werden. 2Die mündliche Anzeige ist zu beurkunden.

(2) Bei Straftaten, deren Verfolgung nur auf Antrag eintritt, muß der Antrag bei einem Gericht oder der Staatsanwaltschaft schriftlich oder zu Protokoll, bei einer anderen Behörde schriftlich angebracht werden.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2007 | 15:17

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
recht herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Hier meine Nachfragen:
Zu 1.
Reicht es als Beweis der Vorsätzlichkeit aus, dass der Vermieter
schon 6 Monate vor unserem Auszug seinen endgültigen Wohnsitz in ein Pflegeheim in der Nähe seiner Tochter verlegt hat, und er 4 Monate vor unserem Auszug Kaufinteressenten unsere Wohnung gezeigt hat ?
Zu 3.
In dem besagten Vergleich ging es um angebliche Nebenkosten des Vermieters, auf die er zu Gunsten eines sofortigen Auszugs dann im Rahmen des Vergleichs verzichtet hatte. Der Vergleich wäre also garnicht nicht mehr strittig, zumal wir darin keinerlei Verzicht auf evtl. spätere Rechtsansprüche geäußert haben.
Fällt eine Schadenersatzforderung nur deshalb flach, weil wir vorsorglich sebst, nach Ablauf der 1.Kündigungsfrist, gekündigt haben? Der Vermieter hatte doch zuerst gekündigt und wir haben dem quasi Folge geleistet, wenn auch verspätet und nur unter dem Druck der angedrohten Räumungsklage. Seine vorgeschobene Begründung ( § 573a BGB) und der Verkauf seines Hauses beweisen doch eigentlich eindeutig, dass der Vermieter seine mietvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt hat, oder ?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2007 | 16:43

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Reicht es als Beweis der „Vorsätzlichkeit“ aus, dass der Vermieter schon 6 Monate vor unserem Auszug seinen endgültigen Wohnsitz in ein Pflegeheim in die Nähe seiner Tochter verlegt hat und er 4 Monate vor unserem Auszug Kaufinteressenten unsere Wohnung gezeigt hat ?

Bei Betrug muss der Vorsatz darauf gerichtet sein, durch Täuschung einen Irrtum hervorzurufen; die vorgespiegelte Tatsache muss der Täter für unwahr halten oder ihre Unwahrheit in Kauf nehmen. Zudem muss die Tat subjektiv auf die Erlangung eines rechtswidrigen Vermögensvorteiles für den Täuschenden oder einen Dritten gerichtet sein.

Durch die von Ihnen genannten Umstände ( nach meiner Ansicht insbesondere auf Grund des Besichtigungstermins ) kann man zu Recht die Schlussfolgerung ziehen, dass sich der Vermieter durch das Vortäuschen eines Eigenbedarfs rechtswidrig bereichern wollte. Ob die Staatsanwaltschaft bzw. ein Tatrichter dies so beurteilen wird kann nicht vorausgesagt werden, zumal der Nachweis des subjektiven Tatbestandes einer Straftat generell und insbesondere auch bei Vermögensdelikten sehr schwierig ist.

Zu Ihrer Bemerkung „ In dem besagten Vergleich ging es um angebliche Nebenkosten des Vermieters, auf die er zu Gunsten eines sofortigen Auszugs dann im Rahmen des Vergleichs verzichtet hatte. Der Vergleich wäre also gar nicht mehr strittig, zumal wir darin keinerlei Verzicht auf evtl. spätere Rechtsansprüche geäußert haben. “ weise ich nochmals darauf hin, dass meinerseits ohne den genauen Wortlaut des Vergleiches und Einsicht in die Gerichtsakte, an dieser Stelle keine seriöse Beurteilung erfolgen kann.

Fällt eine Schadenersatzforderung nur deshalb flach, weil wir vorsorglich selbst, nach Ablauf der 1. Kündigungsfrist, gekündigt haben ?

Eine Kündigung ist im juristischen Sinne eine sogenannte „ einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. “

Also insbesondere kein Vertrag, da ein Vertrag immer zwei übereinstimmende Willenserklärungen ( Angebot & Annahme ) voraussetzt.

Das bedeutet letztlich, dass Sie die Kündigung „ freiwillig “ erklärt haben. Auch wenn Sie sich zu der Kündigung quasi "genötigt" gefühlt haben, so hilft Ihnen das hinsichtlich der Höhe eines Schadensersatzanspruches nicht weiter. Sie müssten Sich entgegen halten lassen, dass Sie letztlich keiner zu der eigenen Kündigung gezwungen hat, zumal ja bereits gekündigt war.

Beweise sind vor Gericht meist ein schwieriges und komplexes Thema.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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