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Schadenersatz nach falscher Beratung durch Bauamt

12.05.2014 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Zusicherung und Amtspflichtverletzung bei mündliche Aussage des Bauamts

wir möchten Sie gerne in folgender Angelegenheit um Rat bitten:

Wir sind eine Familie mit 3 Kinder und haben ein Grundstück in Bayern erworben. Dieses entstand durch die Aufteilung von vormals 3 Grundstücke in 4 im Umlegungsverfahren. Bei dieser Verkleinerung des Grundstückes ist allerdings das Baufenster nicht sinngemäß angepasst worden, wodurch das übriggebliebene Baufenster sehr klein geworden ist. Um trotzdem eine angemessene Wohnfläche für eine 5-Köpfige Familie zu gewinnen, ist es unvermeidbar, das Baufenster zu vergrößern.

Wir haben ein Haus geplant und eine Voranfrage im September 2013 eingereicht. Dabei haben wir zwar aus obigen Gründen das verkleinerte Baufenster Richtung Süden geringfügig überschritten, dabei jedoch darauf geachtet, weder die nachbarliche Abstandsfläche noch die Baumwurfzone zu verletzen. Der Plan enthielt einige weitere Abweichungen vom Bebauungsplan. Der Gemeinderat hat in Oktober unsere Voranfrage diskutiert und das Einverständnis in allen Punkten in Aussicht gestellt.

Zu unserer Überraschung bekamen wir daraufhin einen Bescheid vom Landratsamt, in dem eine Ablehnung des Antrages angekündigt wurde. In einem persönlichem Gespräch empfahl uns die Beamtin des Landratsamtes, ein Gespräch mit dem Bauamt der Gemeinde zu suchen und eine Reduzierung der Anzahl der Abweichungen zu erzielen.

Am 27.11.2013 trafen wir den Bürgermeister der Gemeinde, die Leiterin des Bauamtes der Gemeinde, eine weitere Mitarbeiterin des Bauamtes und unseren Architekten in den Räumlichkeiten der Gemeinde. Bei dieser Abstimmung vereinbarten wir eine Liste von Anpassungen, wodurch die Anzahl der Abweichungen von vormals 5 auf 2 reduziert wurde. Insb. bat uns die Leiterin des Bauamtes, das Haus nach Norden zu verschieben. Damit entstand auf Empfehlung von ihr eine Verletzung des Baufensters im Norden anstatt im Süden, was aber laut Leiterin des Bauamtes mehr den Grundzügen der Planung entspricht.
Der Bürgermeister und die Leiterin des Bauamtes versicherten uns, daß nach Einarbeitung der vereinbarten Anpassungen der Plan genehmigt wird und baten uns, die Voranfrage zurückzuziehen. Dies taten wir auch im Vertrauen auf diese Vereinbarung.

Nach diesem Gespräch überarbeiteten wir die Pläne entsprechend dieser Vereinbarung und legten die angepassten Pläne der Leiterin des Bauamtes vor. Sie versicherte, daß die vereinbarten Anpassungen vorgenommen wurden. Meine Frage, ob wir die Pläne in diesem Sinne fertigstellen und zur Genehmigung einreichen sollen bejahte sie deutlich.

Dies taten wir auch. Während der Ausarbeitung hat unser Architekt die Leiterin des Bauamtes mehrmals kontaktiert und etliche Details, wie z.B. exakte Dachneigung, maximale Höhe der Gaube, Fenster Richtung Nachbarn, etc. mit ihr abgestimmt. Nach Fertigstellung der Pläne bis zum Genehmigungsstand wollte er diese vor der offiziellen Abgabe der Leiterin des Bauamtes nochmals vorlegen. Darauf erwiderte sie, dies sei nicht notwendig, da sie die Pläne kenne und bereits zugestimmt hätte.

Es schockierte uns desto mehr, als wir erfuhren, daß die Leiterin des Bauamtes nach all diesen Abstimmungen den Antrag mit einer Empfehlung zur Ablehnung an die Gemeinderatsmitglieder verschickt hat. Auf unsere Rückfrage bei ihr erwiderte Sie, die Empfehlung sei von ihrer Mitarbeiterin (die bei der Abstimmung ebenfalls dabei war) erstellt worden und es sei ganz normal, daß innerhalb eines Amtes verschiedene Personen verschiedene Meinungen verträten und außerdem zählten mündliche Vereinbarungen sowieso nicht.

In der Gemeinderatssitzung am 29.04.2014 wurde unser Antrag diskutiert und schließlich mit dem Argument abgelehnt, „das Landratsamt würde es sowieso ablehnen".

Wir baten das Landratsamt um ein Gespräch, dieses wird in Kürze stattfinden.

Nun fragen wir uns, wie die Rechtslage für uns steht:
- Haben wir einen Anspruch auf die Genehmigung des abgestimmten Planes?
- Haben wir Schadenersatzansprüche für die Aufwände, die durch die Ausarbeitung des Planes entstanden sind?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie sollten darüber einen rechtsmittelfähigen Bescheid anfordern, der Ihnen schriftlich auszufertigen und zuzustellen ist.

Mündliche Zusicherungen sind zwar grundsätzlich nicht möglich, aber es gilt:

Art. 38 Bay. Verwaltungsverfahrensgesetz:

"(1) Eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt [Baugenehmigung] später zu erlassen oder zu unterlassen (Zusicherung), bedarf zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form. Ist vor dem Erlass des zugesicherten Verwaltungsakts die Anhörung Beteiligter oder die Mitwirkung einer anderen Behörde oder eines Ausschusses auf Grund einer Rechtsvorschrift erforderlich, so darf die Zusicherung erst nach Anhörung der Beteiligten oder nach Mitwirkung dieser Behörde oder des Ausschusses gegeben werden."

Darauf könnten Sie sich berufen und mithilfe von Zeugen, z. B. des Architekten geltend machen, dass Ihnen dieses nicht versagt werden kann, weil die Berufung auf den Formmangel treuwidrig wäre.

Zusätzlich kann ein Amtspflichtverletzung geltend gemacht werden.

§ 839 BGB - Haftung bei Amtspflichtverletzung - regelt in Verbindung mit Art. 34 Grundgesetz:

"(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.

[...]

(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden."

Letzteres ist sehr wichtig: Sie müssten erst einmal die Ablehnung der Baugenehmigung abwarten und dagegen Rechtsmittel einlegen.

Nach meiner ersten Einschätzung haben Sie somit eine Chance, hier dieses erfolgreich geltend machen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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