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Schadenersatz bei verzögertem Baubeginn durch GU zu zahlen?


09.01.2018 17:32 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

wir beabsichtigen ein EFH von einem Generalunternehmer errichten zu lassen.
Laut Aussage zweier Angestellter des Unternehmens sollten zwischen Zugang der Baugenehmigung und Baubeginn in Form der Erdarbeiten "im Mittel vier bis fünf Wochen" vergehen, was man bei Bekannten von uns, die ihr Haus ebenfalls von diesem Unternehmen haben errichten lassen, vor 7 Jahren auch durchgeführt hatte.
Die Baugenehmigung ging dem GU in der KW 42/2017 zu.
Damit hätte der Bau nach den Aussagen der Angestellten in der KW 47/2017 beginnen sollen. Der Geschäftsführer des Unternehmens verschob den Beginn jedoch trotz Nachfrage und Aufforderungen, mit den Arbeiten früher zu beginnen, ohne Nennung von Gründen auf die KW 03/2018 und weigert sich bislang die Ursachen für den langen Zeitraum zu benennen.
Daher wird der Rohbau innerhalb der Kälteperiode errichtet, weshalb wir mit weiteren Verzögerungen rechnen müssen, die nach unserem derzeitigen Wissenstand bei rechzeitigem Baubeginn nicht, beziehungsweise nur unwahrscheinlich entstanden wären.
Ein Fertigstellungstermin wurde nicht vereinbart. Lediglich die Bauzeit von 6 Monaten, ab Erstellung der Bodenplatte, wird schriftlich garantiert.
Muss das Unternehmen für die zusätzlichen Kosten aufkommen, die uns durch die Verzögerungen (Bereitstellungszinsen, Miete, ggf. wegen Fristüberschreitung Entfall einer staatlichen Förderung) entstehen werden und ab wann wäre das nach üblicher Rechtssprechung der Fall.
Wie ist in diesem Zusammenhang auf mögliche Forderungen bezüglich Preisanpassungen zu reagieren. Der Bauvertrag wurde im März 2017 abgeschlossen und wir hegen die Befürchtung, dass der GU wegen des langen Zeitraumes Preiserhöhungen an uns weiter reichen will.

mit freundlichen Grüßen


09.01.2018 | 18:15

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Gleich zu Beginn muss gesagt werden, dass es hier darauf ankommt ob der Bauunternehmer die Verzögerung zu vertreten hat oder nicht. Da die Gründe bisher nicht bekannt sind, ist dies nicht zu sagen.
An dieser Stelle kann ich nur empfehlen, einen Anwalt zu beauftragen, die Gründe herauszubekommen. Ein anwaltliches Schreiben wird in den seltensten Fällen so ignoriert, wie ein privates Schreiben.

Gehe ich jetzt davon aus, dass die Verzögerung schuldhaft und zu vertreten ist, komme ich zu dem Ergebnis, dass entstandene Schäden zu ersetzen sind, sofern zunächst eine Beuverzögerung im rechtlichen Sinne vorliegt.

Dies ist der Fall, wenn der Vertragspartner eine fällige Leistung nicht erbringt. Insofern ist erforderlich, dass innerhalb des Bauvertrages feste Termine vereinbart sind. Nur in einem solchen Fall kann grundsätzlich von einer rechtlichen Bauverzögerung gesprochen werden. Sie geben an, dass lediglich die Bauzeit von 6 Monaten, ab Erstellung der Bodenplatte, schriftlich festgelegt wurde. Das kann das Unternehmen immernoch einhalten. Insofern würde eine Verzögerung welche zu SChadensersatzansprüchen führt nicht vorliegen.

Für den Fall das andere Baufortschritte eventuell doch vereinbart wurden, welche nicht eingehalten werden können würde hingegen Folgendes gelten:

Gemäß des Verzugsschadensersatzanspruchs muss der Vertragspartner nach §§ 280 Abs. 1, 286 BGB alle Nachteile ersetzen, die dem Auftraggeber wegen der verspäteten Übergabe entstanden sind. Dieser ist so zu stellen, als ob die verspätete Fertigstellung nicht erfolgt wäre.

Auszug aus dem Gesetz:
„Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat."

Demnach hat der Vertragspartner beispielshalber die Zinsaufwendungen zu tragen, die dem Besteller bei längerer Inanspruchnahme des Baukredites aufgrund der verspäteten Fertigstellung entstehen. Auch die Rechtsverfolgungskosten (Anwaltskosten) sind bei einem Verzugsschaden voll erstattungsfähig. Ebenfalls zu ersetzen sind die zusätzlichen Mietkosten, die entstanden sind.

Weiterhin kann es unter gewissen Voraussetzungen auch eine Entschädigung geben. Im privaten Baurecht ist es insoweit üblich, dass eine Vertragsstrafe vereinbart wird. Bei einer Vertragsstrafe handelt es sich um einen Betrag, den der Bauunternehmer zu zahlen hat, wenn er den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhält und das Haus später fertigstellt.

Sollte im weiteren Verlauf der Bauunternehmer höhere Gewalt geltend machen welche angeblich zur Verzögerung geführt hat, so sei bereits jetzt angemerkt, dass das Bauunternehmen in der Beweislast für den Verspätungsgrund ist. Das Unternehmen muss die Tatsache darlegen und notfalls auch belegen, die ursächlich für die Verzögerung sind. Ist dies nicht möglich, macht es sich schadensersatzpflichtig.

Bezüglich der Preisanpassungen kommt es darauf an, ob diese eventuell im eigentlichen Vertrag bereits gegenständlich gemacht wurden. Sollte dies nicht der Fall sein, so würde ich zunächst solche ablehnen unter Verweis auf das Eigenverschulden der Beufirma bzgl. des späteren Beginns ohne Angabe von Gründen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Vicky Neubert, Dipl.-Jur.

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