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Schadenersatz - Wie müsste die Vermietern die Schäden beweisen?


12.11.2006 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
muss ich nicht die Chance erhalten zu reparieren oder zumindest abgemahnt werden?
Ich habe vor ca. 6 Monaten eine für € 1900,-- mtl. gemietete DHH in München wegen Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben. Bei der Übergabe war für mich ein Bausachverständiger dabei und hat Fotos von allen Räumen gemacht und festgestellt, dass keine Schäden erkennbar sind. Die Vermieterin verweigerte jede Protokollunterschrift, sondern hat nur die Schlüssel entgegen genommen.
Jetzt knapp nach 6 Monaten wird mir eine Klage auf ca. E 40.000,--!!! zugestellt wegen angeblicher diverser Schäden im Haus, die ich verursacht haben soll. Einziger Beweis sind diverse Hanndwerkerkosten-Voranschläge, die jedoch erst nach ca. 4-5 Monaten nach Übergabe erstellt wurden.
Frage1: Wie müsste die Vermietern die Schäden beweisen? genügt ein Handwerker-KV?
Frage2: Muss ich nicht irgendwie über meine Schäden, die ich gar nicht kenne, weil ich keine gemacht habe, zur Beseitigung aufgefordert werden, in Verzug gesetzt werden? Es sind keine Schönheitsreparaturen behauptet.
Freundliche Grüße
12.11.2006 | 18:45

Antwort

von


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82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vorab werde ich die Forenbetreiber ein Email schicken, dass Ihr Name aus der Anfrage entfernt wird, da ansonsten Ihre Anonymität nicht gewährleistet ist.

Nun zu Ihren Fragen:

1.Der Mieter haftet für Schäden an der Mietsache, wenn die Schäden nicht lediglich übliche Wohnabnutzungen darstellen, sondern eine Verschlechterung der Mietsache darstellen und der Mieter diese schuldhaft verursacht hat. Der Vermieter muss den Mieter zur Behebung der Schäden auffordern. Er hat eine Aufforderung zu schicken und unter Fristsetzung die Behebung der Schäden zu verlangen, §286 Abs. BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt die Fristsetzung, die nach Ihrer Schilderung auf den ersten Blick jedoch nicht ersichtlich sind. Insbesondere darf der Vermieter die Reparaturen erst dann selbst durchführen, wenn Sie sich endgültig geweigert hätten, diese durchzuführen.

2.Der Vermieter muss nachweisen, dass die Schäden bei Ihrem Auszug vorhanden waren, dass es sich dabei um Schäden handelt, die durch eine übermäßige Abnutzung entstanden sind und dass Sie diese Schäden schuldhaft verursacht haben. Sie haben ausgeführt , dass Sie einen Gutachter bei dem Übergabetermin dabei hatten, der das Haus fotografiert hat. Somit haben Sie einen Zeugen, der den Zustand der Mietsache beurteilen und schildern kann. Auch wenn das Übergabeprotokoll nicht unterschrieben ist, haben Sie somit einen Zeugen und Fotos als Beweismittel für den Zustand der Wohnung.

3.Die Höhe der Schäden können mit Rechnungen belegt werden. Wenn Sie die Höhe der Schäden anzweifeln, haben Sie vor Gericht die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten zu beantragen, um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln.
Sie sollten die Klage mir oder einem Kollegen zur Prüfung der Erfolgsaussichten geben.

Folgendes Urteile möchte ich Ihnen beifügen:

- Der Mieter hat gemäß § 538 BGB bei Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache entstehen, nicht einzustehen. Allerdings haftet er bei selbstverschuldeter, übermäßiger Abnutzung selbst dann, wenn er vertraglich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Zur übermäßigen Abnutzung gehören z.B.:
* Nikotin-Flecken und durch rauchen verursachte Vergilbungen
* durch Pfennigabsätze beschädigter Linoleumboden
* drei Zentimeter große Risse im Teppischboden
* nicht entfernbare Flecke im Teppichboden

Das Landgericht Görlitz (Az: 2 S 4/00) hat bei einem Streitfall um die Abnutzung eines Teppichbodens entschieden, dass der Vermieter die Behauptung einer übermäßigen Abnutzung zu beweisen hat.
Der Mieter hat die Aufgabe bei Beschädigungen nachzuweisen, dass ihm bei der Schadenentstehung weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist und er demzufolge nicht für den Schaden haftbar gemacht werden kann.Der Mieter ist zudem auch für seine Mitbewohner und Besucher verantwortlich.
Ist der Mieter bei übermäßiger Abnutzung zu Schadenersatz verpflichtet, muss er lediglich den Zeitwert ersetzen, nicht den Neuwert.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2006 | 14:05

Sehr geehrte Frau Neussen,
vielend Dank für die rasche Beantwortung.
lese gerade § 286 BGB, Verzug des Schuldners und einige Kommentare dazu. Wenn es sich um Schäden handelt, die erst nach Übergabe der Mietsache geltend gemacht werden, so einige Meinungen, muss der frühere Mieter, also ich, in solchen Fällen nicht unter Verzug gesetzt werden. Wie sehen Sie diese Nachfrage?
Ansonsten sollte sicher auch eine Prüfung der Erfolgsaussichten erfolgen, aber ich warte noch Ihre Meinung ab.
Bis dahin mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2006 | 16:26

Ich hatte noch vergessen zu erwähnen, dass der Anspruch verjährt sein könnte. Die Ansprüche des Vermieters auf Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache. Da Sie hier geschildert haben, die Klage sei nach Ablauf von sechs Monaten erfolgt, kann Verjährung eingetreten sein, Sie müssten sich dann auf die Verjährung berufen (Einrede).

Macht der Vermieter Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung geltend, so hat er darzulegen und zu beweisen, dass die Mieträume bei Überlassung an den Mieter mangelfrei waren, welche Schäden im Zeitpunkt der Rückgabe vorgelegen haben und dass die Beschädigung der Mietsache durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist458. Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters hervorgegangen ist, so obliegt dem Mieter der Entlastungsbeweis gem. § 538 BGB, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.
Für derartige Ansprüche bedarf es in der Tat keine Fristsetzung. Jedoch klingt die gesamte Schilderung danach, als würde der Vermieter versuchen, Schönheitsreparaturen geltend zu machen, die er offensichtlich wegen fehlerhafter Klausel im Vertrag nicht geltend machen kann.

Ich würde Ihnen raten, mitsamt aller Unterlagen die Sache prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

info@anwaeltin-heussen.de

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