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'Schaden' an vermieteter Eigentumswohnung

04.08.2014 23:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Frage der Beweislastverteilung bei der Wohnungsübergabe.

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe letzte Woche eine von mir gebraucht gekaufte Eigentumswohnung vom bisherigen Mieter übernommen. Der Mieter war Erstmieter seit Fertigstellung.
Nun habe ich im Gästebad bei der Abnahme entdeckt, dass die Decke unprofessionell über die gesamte Decke nachgespachtelt wurde.
Bei Durchsicht des Übernahmerotokolls zur Übernahme der Wohnung durch den Mieter wurde dies nicht im Protokoll aufgeführt. Bei der Prüfung der Qualität der Deckenarbeiten in einer baugleichen Wohnung eine Etage tiefer habe ich gesehen, dass dort die Decke optimal verputzt wurde.
Im Rest der Wohnung gibt es keine Beanstandungen was das betrifft.
Für mich ist daher klar, dass wahrscheinlich durch den Mieter Änderungen vorgenommen wurden. Dieseer sagt natürlich, dass das schon so war.
Meine Frage ist nun, wer ist in der Beweispflicht ? Bin ich in der Beweispflicht, dass die bereits zur Fertigstellung der Wohnung so ausgeführt wurde oder kann ich den Vergleich mit baugleichen Nachbarwohnungen anführen und reicht das als Beweis ? Eine Beanstandung dessen war im ehemaligen Protokoll ja nicht vermerkt. Und das Mangel springt einem direkt in Auge, da es so schlecht gemacht ist.
Über eine Einschätzung wäre ich dankbar.
MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

im Hinblick auf Ihre konkrete Frage zur Beweislastverteilung verhält es sich nach den allgemeinen Beweislastregeln wie folgt. Jede Partei steht grundsätzlich für die Tatsachen in der Beweislast, die für sie günstig sind. Das bedeutet, dass Sie zu beweisen haben, dass die unfachmännischen Änderungen durch den Mieter vorgenommen wurden.

Der Vergleich mit der Beschaffenheit der baugleichen Eigentumswohnung eine Etage tiefer spricht zwar dafür, dass der Mieter diese unprofessionelle Deckennachspachtelung vorgenommen hat und nicht etwa zu Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden war. Dies allein genügt nach meinem Dafürhalten allerdings nicht für eine erfolgreiche Beweisführung. Ein weiteres Indiz für eine Änderung durch den Mieter kann auch die Tatsache sein, dass beim damaligen Einzug des Mieters in die Neubauwohnung nichts dergleichen im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt wurde. Aber auch dies dürfte keinen sicheren Beweis darstellen. Im Zweifel wird sich das Gericht mit dieser Frage zu befassen haben, wobei der Grundsatz der freien Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO gilt. Danach hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme (z.B. durch Zeugenvernehmung oder Sachverständigengutachten) nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Eine solche Beweisprognose gestaltet sich im Rahmen dieser Erstberatung schwierig, so dass hier keine seriösen und abschließenden Angaben gemacht werden können.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben, und verbleibe mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 05.08.2014 | 01:43

In Ergänzung meiner rechtlichen Einschätzung möchte ich Ihnen noch gerne entsprechende Gerichtsurteile zur Beweislastthematik präsentieren.

BGH, Urt. v. 15.03.2000, Az. XII ZR 81/97 ; LG Berlin, Urt. v. 18.11.2002, Az. 67 S 147/02 :
Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.

AG Charlottenburg, Urt. v. 29.12.2010, Az. 211 C 243/10 :
Der Vermieter muss beweisen, dass Schäden an der Mietsache nicht durch vertragsgemäße Abnutzung entstanden sind, wenn er Ersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen will.

BGH, Urt. v. 18.5.1994, Az. XII ZR 188/92 ; BGH NJW 1994, 2019 ; BGHZ 116, 278 , 289; BGHZ 126, 124 , 128; BGH, Urt. v. 19.10.1995, Az. IX
ZR 82/94:
Handelt es sich um einen Sachverhalt, bei dem sich kein "im Gebrauch" liegendes Risiko
verwirklicht hat, so muss der Vermieter das Risiko der Unaufklärbarkeit tragen. Gleiches
gilt, wenn nicht sicher auszuschließen ist, dass ein solcher Sachverhalt
schadensursächlich war.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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