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Schaden am Gemeinschaftseigentum (WEG)

16.06.2008 14:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Guten Tag!

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung im UG eines 4 FH. Die Wohnung erstreckt sich auf ca. die halbe Fläche des UG. Die restliche Fläche sind Keller, Waschküche, Heizraum etc..

Aktuell haben wir feuchte Kellerwände, deren Sanierung wahrscheinlich aufwendig und kostenintensiv wird (evtl. Problem mit Grundwasser, undichtes Fundament, undichtes Mauerwerk etc.). Ich bin zum einen Hauptbetroffene wg. der vermieteten Wohnung im UG, aber auch ehrenamtliche Hausverwalterin auf privater Basis.

Folgende Fragen habe ich:

* Gem. Teilungserklärung betrifft der Schaden das Gemeinschaftseigentum (Fundament, Umfassungsmauern etc.) - d.h. ich gehe davon aus, daß ich meinen Schaden gem. qm-Anteil oder Miteigentumsanteil zu tragen habe, obwohl meine Wohnung ca. die Hälfte der Grundfläche einnimmt. Stimmt das? (Beim Dach wäre es der gleiche Fall in umgekehrter Konstellation.) Wer kommt für Schaden innerhalb meiner Wohnung auf?

* Zum Punkt "Instandhaltung" steht in der Teilungserklärung, daß " 1) Jeder Wohnungseigentümer die seinem Sondereigentum und seinem Sondernutzungsrecht gehörenden Teile der Wohnanlage auf eigene Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten hat. 2.)Das gleiche gilt für alle Wohnungseigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums". Was passiert, wenn die übrigen 3 Eigentümer keine Notwendigkeit für diese Sanierung sehen und sich weigern anteilig zu zahlen? Ich befürchte, daß sich die Angelegenheit dann lange hinzieht und ich dauerhafte Mietminderung oder gar Leerstand habe. Gibt es Zwang zur Sanierung innerhalb einer bestimmten Frist und Güte?

* Welche Mietminderung kann mein Mieter geltend machen. Wände sind an der Außenseite ca. 10-30 cm hoch feucht. z. Zt. Fußleisten ab, Tapete etwas abgeschnitten auf Höhe der Nässe und 2 Fliesen entfernt wg. Überprüfung Heizungsrohr? Besteht für ihn Sonderkündigungsrecht? Wenn ja mit welcher Frist?

* Muß ich als treuhänderische Hausverwaltung etwas beachten, um keine Formfehler zu begehen?

Ich bedanke mich schon jetzt für Ihre kurzfristige Antwort und

verbleibe mit freundlichem Gruß.



Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Grundsätzlich liegen Sie mit Ihrer Beurteilung der Rechtslage richtig.

Sofern im Rahmen des Wohnungseigentum Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet sind, für deren Erhalt mit ihrem jeweiligen Anteil einzustehen. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Dabei ist nach dem Gesetz alles das Gemeinschaftseigentum, was kein Sondereigentum ist.

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind dies stets wesentliche Grundstücksbestandteile, wie z.B. konstitutive Elemente des Gebäudes, hier das Fundament und die Umfassungsmauern.

Voraussetzung für die gemeinschaftliche Beseitigung des Schadens ist natürlich, dass ein solcher Schaden vorhanden ist und gegebenenfalls dieser auch durch die einzelnen Miteigentümer anerkannt wird.

Dabei kommt es vor allem darauf an, dass ein Schaden vorliegt und in dieser Schaden auch nicht durch einzelne Miteigentümer verursacht worden ist. Im Letzteren Fall bestünde dann nämlich gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch in der Miteigentümergemeinschaft gegenüber dem schädigenden Miteigentümer. Im Zweifel wäre der jeweilige Miteigentümer durch die Gemeinschaft dazu zu zwingen, den Schaden auszugleichen. Dies wäre nur in einem gerichtlichen Verfahren möglich, wenn die Aufforderung durch die Miteigentümer oder den Verwalter außergerichtlich fruchtlos bleibt. Der Beschluss, dass eine entsprechende Sanierung stattfinden soll, muss durch die Wohnungseigentümerversammlung gefällt werden.

Hinsichtlich der Mietminderung kommt es auf die Art und Weise der eingeschränkten Nutzung an. Sofern bloße Unannehmlichkeiten durch die aufsteigende Nässe gegeben sind, dürfte lediglich eine Minderung in Höhe von 5 bis maximal 10% gegeben sein. Solange jedoch die Nässe nur außerhalb der Wohnung auftritt, dürfte kein Minderungsrecht bestehen. Wenn Teile der Wohnung nicht nutzbar sind, dürfte ein höherer Prozentsatz bis maximal 25 bis 30% gegeben sein, jeweils einzelfallabhängig. Ein Kündigungsrecht steht dem Mieter dann zu, wenn die Wohnung in ihren vertragsgemäßen Bestandteilen nicht mehr nutzbar ist. Gleiches gilt, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung extrem eingeschränkt ist, zum Beispiel ständig stehendes Wasser, Gesundheitsgefahr. Dem Mieter steht dann ein sofortiges Kündigungsrecht zu. Gegebenenfalls ergeben sich für ihn auch noch Schadensersatzansprüche.

Für Sie als treuhänderische Wohnungsverwalterin gelten die Regelungen der §§ 20 ff. WEG. Hier wäre eine Beschlussvorlage hinsichtlich der Sanierung in die Wohnungseigentümerversammlung einzubringen.

Ich hoffe, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und stehen gerne weiter zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.stracke-und-collegen.com





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