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Sanierungskosten wie Absetzen bei Einkommenssteuer (nur Mieteinnahmen)

07.05.2012 15:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren

Wir haben Fragen bezüglich der Einkommenssteuererklärung von 2011 für Deutschland:

Wir wohnen und arbeiten in der Schweiz und dort wird auch unser Lohneinkommen versteuert.

Wir haben aber Mieteinkünfte in Deutschland und müssen diese in Deutschland versteuern und haben deshalb immer die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausgefüllt.

Mieteinkünfte in Deutschland 2011 gesamt: 17.064 Euro.

Nun haben wir 2011 an unserem Haus eine Dachsanierung mit Dachdämmung durchführen lassen. Wir haben dafür keine Zuschüsse erhalten.

Die Gesamtkosten hierfür belaufen sich auf 74.940 Euro.
Von diesen 74.940 Euro belaufen sich die Materialkosten auf: 26.515 Euro und die Arbeitskosten der Handwerker somit auf 48.425 Euro.

Nun wissen wir nicht, wie wir diese Kosten von unseren Einnahmen 2011 (Mieteinkünfte 17.064 Euro) absetzen können. Hierzu bräuchten wir einen fachmännischen Tipp.

Auf der Rückseite der Anlage V steht bei der Ziffer 39 folgender Text: „2011 voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen, die direkt zugeordnet werden können".
Frage: Welche Kosten kann man hier abziehen??

Ebenfalls sind dort unter den Ziffern 40 und 41 verschiedene Angaben zu machen, wo wir nicht weiter kommen…

Kann man die Dachsanierungs-Kosten auf einmal abziehen oder würde es sich lohnen die Kosten für die Dachsanierung 2011 auf 5 Jahre zu verteilen?
Welchen Betrag kann man dann absetzen (Lohnkosten? Materialkosten?) und wo muss dieser in der Anlage V eingetragen werden? Wo und wie viel dann in den zukünftigen Jahren?

Unsere weiteren Werbungskosten 2011 (Spenden, kleinere Reparaturen, Gewässerschadenhaftpflicht, Rechtsschutz, etc.) belaufen sich zusätzlich noch auf ca. 4.000 Euro. Wo (welche Spalte) und in welcher Höhe können wir dies absetzen?

Ausserdem planen wir in diesem Jahr (2012) für ca. 20.000 Euro eine Badsanierung in unserem Haus in Deutschland.
Wie kann man diese Kosten dann in der Einkommenssteuererklärung 2012 absetzen wenn wir evtl. die Kosten von der Dachsanierung 2011 auf 5 Jahre verteilen wollen?

Dies wären unsere Fragen für die Einkommenssteuererklärung 2011.
Wir bitten um eine einfache Antwort (bitte keine Summierung von Gesetzestexten – Danke!)

Freundliche Grüsse
Fragesteller

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Bei der Dachsanierung könnte es sich um Erhaltungsaufwendungen handeln, die steuerrechtlich als Herstellungskosten einzustufen sind. Erhaltungsaufwendungen, die auf nach dem 31.12.2003 begonnenen und
innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführten
Baumaßnahmen beruhen, erhöhen als anschaffungsnahe Herstellungskosten
die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes,
wenn sie insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne
Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten
betragen und sind somit keine Werbungskosten und nicht in Zeile 39 einzutragen sind, sondern im Rahmen der Abschreibung (Zeile 33). Ich gehe vorliegend davon aus, dass Werbungskosten vorliegen und die Dachsanierung ähnlich wie die geplante Badsanierung die Wohnung
oder das Gebäude auf einen höheren Standard bringen und somit Herstellungs- oder
Anschaffungskosten sind und somit nicht als Erhaltungsaufwendungen
abziehbar sind. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in diesem
Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs-,
Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ausschlaggebend.
Kosten für Baumaßnahmen nach dem Erwerb eines Gebäudes sind
Anschaffungskosten, wenn funktionsuntüchtige Teile wieder hergestellt
werden, die für die Nutzung unerlässlich sind (z. B. bei einer defekten Heizung
oder bei die Bewohnbarkeit ausschließenden Wasser- oder Brandschäden).
Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können auf zwei
bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV ). Voraussetzung
hierfür ist, dass die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken
dienen, mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. Ich gehe davon aus, dass diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen, so dass Sie die Kosten für die Dachsanierung auf 2-5 Jahre verteilen und somit den kompletten Betrag auf diesen Zeitraum verteilen können. Hierzu sollten Sie eine Aufstellung machen (Welche Maßnahme Rechnungsbetrag, Rechnungsdatum etc.)
Hinsichtlich der Badsanierung 2012 wäre es ähnlich. Daran ändert auch nichts, dass Sie 2011 schon eine Dachsanierung vorgenommen haben.

Hinsichtlich der weiteren Werbungskosten sollten Sie diese in Zeile 49 eintragen. Allerdings empfiehlt es sich aufgrund der Übersichtlichkeit und der Höhe der Summe eine gesonderte Excel Tabelle mit beizufügen. Die Beträge sind in voller Höhe absetzbar, soweit ein Zusammenhang mit der Vermietung besteht. Die Gewässerschadenhaftpflicht können Sie auch in Zeile 46 eintragen (Stichwort: Hausversicherungen). Die Rechtschutzversicherung können Sie nur bezüglich der Kosten des Versicherungsschutzes als Eigentümer/Vermieter geltend machen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.05.2012 | 09:24

Sehr geehrter Herr Hermes

Herzlichen Dank für Ihre Rückmeldung.

Nun ist uns aber noch etwas unklar – Sie schreiben:

„Ich gehe vorliegend davon aus, dass Werbungskosten vorliegen und die Dachsanierung ähnlich wie die geplante Badsanierung die Wohnung
oder das Gebäude auf einen höheren Standard bringen und somit Herstellungs- oder Anschaffungskosten sind und somit nicht als Erhaltungsaufwendungen abziehbar sind".

Weiterhin schreiben Sie:

„Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV ). Voraussetzung hierfür ist, dass die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken dienen, mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt. Ich gehe davon aus, dass diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen, so dass Sie die Kosten für die Dachsanierung auf 2-5 Jahre verteilen und somit den kompletten Betrag auf diesen Zeitraum verteilen können"

Frage:
Da es sich bei der Dachsanierung um keine Erhaltungsaufwendungen handelt, handelt es sich dann um Werbungskosten, die der Erhaltung dienen????
In welcher Zeile - bei der Anlage V - sind dann diese Kosten anzugeben?

Sie schreiben weiterhin, dass wir den kompletten Betrag – also Arbeitskosten und Materialkosten (75 000 Euro) - auf 5 Jahre verteilen können.
Können wir dann jedes Jahr 2011, 2012, 2013, 2014 und 2015 den Betrag von 15000 Euro abziehen (75 000 : 5 = 15 000) ???

Wenn wir dann alle Kosten abziehen, haben wir insgesamt höhere Abzüge (ca. 19 000 Euro) aber nur Einnahmen (Miete) von ca. 17 000 Euro. Würde das bedeuten, dass wir dann nichts zu versteuern haben und keine Steuern zahlen müssen?

Danke für Ihre Bemühungen.

Freundliche Grüsse
Fragesteller

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.05.2012 | 10:31

Vielen Dank für Ihre Rückfragen.
Wenn wir dann alle Kosten abziehen, haben wir insgesamt höhere Abzüge (ca. 19 000 Euro) aber nur Einnahmen (Miete) von ca. 17 000 Euro. Würde das bedeuten, dass wir dann nichts zu versteuern haben und keine Steuern zahlen müssen? Ja, dann haben Sie einen Verlust.

Sie schreiben weiterhin, dass wir den kompletten Betrag – also Arbeitskosten und Materialkosten (75 000 Euro) - auf 5 Jahre verteilen können.
Können wir dann jedes Jahr 2011, 2012, 2013, 2014 und 2015 den Betrag von 15000 Euro abziehen (75 000 : 5 = 15 000) ???

Genau, so wird es gemacht.

Da es sich bei der Dachsanierung um keine Erhaltungsaufwendungen handelt, handelt es sich dann um Werbungskosten, die der Erhaltung dienen????
In welcher Zeile - bei der Anlage V - sind dann diese Kosten anzugeben?

Geben Sie die Kosten in Zeile 39 an und geben Sie auf einem gesonderten Blatt an, was gemacht wurde am Haus.

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