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Sanierungs/ Instandhaltungspflicht der Eigentuemergemeinschaft

22.07.2008 08:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Zusatzfrage hinsichtlich des nachstehenden Strings> besteht die Moeglichkeit ohne Vorauslage den Miteigentuemer zur Uebernahme von 50 % der Kosten zu verklagen? Wie sind die Erfolgsaussichten?

Mit freundlichen Gruessen,





Frage in Kategorie: Recht & Justiz - Miet- und WEG-Recht
Betreff: Sanierungs-, Instandhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft
Einsatz: €50,00
Status: Beantwortet
geschrieben am 18.06.2008 23:36:00

Sehr geehrte Damen und Herren,

Hintergrund:
Seit 2003 bin ich und meine Familie Eigentümer einer Wohnung in einer Doppelhaushälfte mit insgesamt 2 Eigentümern. Die Gegenpartei versucht seit einigen Monaten deren Wohnung zu verkaufen. Bisher gab es nur eine protokollierte Eigentümerversammlung kurz nach unserem Einzug. Darin haben wir u.a. festgelegt, dass 150 € pro Partei monatlich für die Nebenkosten auf das gemeinsame Hauskonto einzuzahlen ist. Die Teilungserklärung sieht keine Rücklagen vor. Einen Hausverwalter gibt es nicht. Seit 2005 ist in unregelmäßigen Abständen, nach Wetterlage, Feuchtigkeit im Kellerbereich eingedrungen (Fotos habe ich regelm. gemacht). Ein Sachverständiger hat nach dem Hauptschaden begutachtet und Maßnahmen vorgeschlagen (z.B. Öffnen eines kleinen Bereichs, um die Ursache eindeutig zu identifizieren). Trotz einiger Angebote konnten wir die Gegenpartei nicht dazu bewegen, Maßnahmen gemeinsam zu vereinbaren. Sie sind nicht bereit entsprechende Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu tätigen.
Weiterhih hat die jährliche Kontrolle unserer Ölheizung ergeben, dass die Abgastemperatur zu hoch ist und der Techniker hat eine Erneuerung empfohlen, um effizienter zu heizen. (das Prüfprotokoll mit den entsprechenden Daten habe ich)

Meine Frage:
Was kann ich tun, um die Sanierung des Kellers und die Heizungserneuerung z.b. einen Brennwertkessel zu erreichen?

Mit freundlichen Grüßen,



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Antwort
Betreff: >Sanierungs-, Instandhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft
19.06.2008 00:44:53
von Rechtsanwalt Marco Liebmann
Kontaktdaten auf 123recht.net
Hauptstraße 8, 18510 Abtshagen, 038327 / 459821, Fax: 038327 / 459822
Marco Liebmann, Abtshagen, beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Öffentliches Baurecht, Erbrecht.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Gemäß § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Da Sie keinen Verwalter für das Objekt haben, verwalten somit Sie und Ihr „Nachbar“ dieses gemeinschaftlich.

Soweit nur zwei Eigentümer vorhanden sind, vereinfacht dies die Angelegenheit.

§ 21 Abs. 2 WEG berechtigt jeden Wohnungseigentümer, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Eine Maßnahme muss sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten und darf keine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 darstellen. Bei den von Ihnen geschilderten Umständen sind die notwendigen Arbeiten zur Feststellung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden im Keller, sowie der richtigen Einstellung der Heizungsanlage, Maßnahmen nach § 21 Abs. 2 WEG.

Bei den erforderlichen Arbeiten handelt es sich um Maßnahmen ordnungsmäßiger Instandsetzung und Instandhaltung, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählen.

Unter Instandhaltung ist die Bewahrung des ordnungsmäßigen Zustands durch die erforderlichen Maßnahmen zu verstehen (KG, FGPrax 99, 16). Dazu gehört auch die Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten (BayObLG, ZWE 2000, 580) und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern (OLG Frankfurt a. M., DerWEer 93, 76).

Primär ist es Sache der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen.

Unter den Begriff ordnungsgemäßer Instandhaltung können auch Maßnahmen fallen, die die Erneuerung von Bauteilen betreffen, bevor konkrete Schäden daran erkennbar geworden sind, wenn Anhaltspunkte für eine Schadanfälligkeit vorliegen (BayObLG, NJW-RR 91, 976).

Ordnungsmäßige Instandsetzung ist nicht nur die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 97, 78 = ZMR 97, 38), sondern auch die auf Grund Baurechts erforderliche Anpassung des vorhandenen Zustands. Auch die Beseitigung ursprünglicher Baumängel sowie die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands (BayObLG, NJW-RR 89, 1293: fehlende Wärmedämmung) fällt darunter; etwa durch Anbringung einer zeitgemäßen Isolierung der Außenhaut im Bereich der Kellerwände (OLG Düsseldorf NZM 2005, 184).

Wer im Rahmen des § 21 Abs. 2 zulässigerweise handelt (Sie also die erforderlichen Arbeiten in Auftrag geben und in Vorleistung gehen), kann Aufwendungen als Kosten der Instandhaltung gem. § 16 Abs. 2 verlangen.

Demnach könne Sie die Hälfte der Kosten vom übrigen Wohnungseigentümer erstattet verlangen.

Soweit sich die von Ihnen benannten Mängel jedoch ausschließlich auf Ihr Sondereigentum beziehen (Ihre Wohnung), tragen Sie die Kostenlast alleine. In diesem Fall ist jedoch auch kein Mehrheitsbeschluss erforderlich, da Sie für Ihr Sondereigentum selbst verantwortlich sind.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Einmalige Nachfrage vom Fragesteller
geschrieben am 24.06.2008 20:37:36

Sehr geehrter Herr Liebmann,

vielen Dank für die Auskunft. Bei einer Kelleraußenwandsanierung / Erneuerung der Ringdrainage zur Ableitng von Grundwasser würde auch die Gartenseite des Miteigentümers in Mitleidenschaft gezogen werden (Erdaushub angrenzend an Sondereigetumsfläche der Gegenpartei), z.B. Entfernen von kleinen Bäumen / Hecke, Rasenfläche.

Ist dies ein Hinderungsgrund, wenn ich die Drainagensamierung einleiten würde? Benötige ich ein Sachverständigengutachten, oder würde der Sachverständige als Zeuge / Fotos ausreichen, um die Sanierung durchzuführen?

Mit freundlcihen Grüßen


Antwort auf einmalige Nachfrage vom Anwalt
geschrieben am 24.06.2008 22:55:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Das durch die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auch das Sondereigentum in Mitleidenschaft gezogen wird, steht der Erforderlichkeit der Maßnahme nicht entgegen.

Natürlich müssen diese Beeinträchtigungen so gering wie möglich geahlten werden.

Sofern dies aber für die nötigen Arbeiten erforderlich ist, hat der Miteigentümer dies zu dulden.

Ein Sachverständigengutachten bietet natürlich mehr Rechtssicherheit, da die die Mängel auch über einen längeren Zeitraum dokumentiert.

Es reicht jedoch auch ein fachkundiger sachverständiger Zeuge, der die Mängel begutachtet hat aus.

Theoretisch würden auch Lichtbilder die Mängel dokumentieren, jedoch wird nicht die Ursache dadurch verdeutlicht, weswegen diese als eher unsicherer Nachweis zu betrachten ist.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt



Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Wenn Sie im Wege der Selbstvornahme nach § 21 Abs. 2 WEG vorgehen, Sie also einen unmittelbar drohenden Schaden für das (Gemeinschafts-)Eigentum fürchten und durch diese Maßnahme verhindern wollen, dann sind Sie zunächst der Besteller bzw. Auftraggeber dieser Maßnahme. Somit sind auch zunächst Sie Kostenschuldner, die beauftragte Firma wird sich also an Sie allein wenden. Sie müßten dann von Ihrem „Nachbarn“ Erstattung der anteiligen Kosten verlangen.

Eine andere Möglichkeit besteht nur, wenn sich die Hauseigentümer, also Sie und Ihr Nachbar, durch Beschluß auf die Ergreifung einer Maßnahme einigen. Dazu sind Sie beide im Wege der gemeinsamen Hausverwaltung verpflichtet. Weigert sich Ihr Nachbar also, eine solche Beschlußfassung mitzutragen, so besteht die Möglichkeit, sein Einverständnis durch gerichtlichen Beschluß zu ersetzen. Sie müßten also beim zuständigen Amtsgericht (§ 43 WEG) die Ersetzung der Zustimmung des Nachbarn erstreiten. Dies kann natürlich einige Zeit in Anspruch nehmen – droht wirklich eine unmittelbare Verschlechterung, so wäre dieser Weg wohl zu langsam. Andererseits würde so die Wohnungsgemeinschaft selbst Auftraggeber sein; Ihr Nachbar wäre also direkt mitverpflichtet.
Da so jedoch auch nur eine Gesamtschuldnerschaft entstehen würde, könnte sich das beauftragte Unternehmen wiederum bezüglich der ganzen Forderung an Sie wenden und Sie hätten nur einen Ausgleichanspruch im Innenverhältnis gegen Ihren Nachbarn.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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