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Sanierung/Renovierung paragraph35 BauGB Außenbereich nrw

23.04.2019 18:29 |
Preis: 48,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Vorläufer des § 35 BauGB bzw. BBauG war § 3 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (BauRegVO). Schon damals war der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freizuhalten.

Ich möchte ein Haus im Außenbereich kaufen dieses wurde 1940 als Schwarzbau errichtet und laut Gutachen 1963 legalisiert. Das Grundstück umfasst ca. 3200qm. 800qm werden dem Wohnhaus zugeordnet. Das Haus befindet sich in einem stark renovierten Zustand ist an Wasser und Strom angeschlossen. In wie weit kann ich dem Gutachten trauen? Ich möchte das Haus so lassen nur eben renovieren d.h neue Heizung, Fenster, Strom eben Kernsanieren. Kann ich das? Kann es sein das das Bauamt auf Abriss besteht. Leider kann ich keine Bauvoranfrage mehr stellen da Die Zeit nicht reicht

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Legalisierung kann nur durch Baugenehmigung geschehen oder durch Änderung der materiellen Rechtslage, nicht aber durch ein Gutachten. Möglicherweise geht es um ein Rechtsgutachten, das darlegt, dass das Gebäude nach Errichtung irgendwann der materiellen Rechtslage entsprach und damit legal geworden ist. Daran habe ich allerdings Zweifel: 1940 galt insoweit § 3 der Verordnung über die Regelung der Bebauung vom 15. Februar 1936 (BauRegVO), die 1961 durch das Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960 (BBauG) abgelöst wurde. Wesentliche Änderungen hat es materiellrechtlich nicht gegeben.

Die Renovierung und angemessene Modernisierung eines legalen Gebäudes im Außenbereich wäre jedenfalls grundsätzlich zulässig.

Die Frage eines Abrisses stellt sich nur, wenn das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig ist, also ohne Genehmigung da steht und auch aufgrund der Rechtslage nicht genehmigt werden könnte.

Gerne schaue ich mir das Gutachten an, wenn Sie es mir zuleiten oder hier einstellen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2019 | 20:58

Viele Dank für die schnelle Antwort!
Also laut Gutachten steht dort folgender Satz: Nach vorliegenden Unterlagen in der städtischen Bauakte wurde das Gebäude ca.1946 als Behelfsheim in massiver Bauweise errichtet. Die Nutzung als Einfamilienhaus wurde nachträglich im Jahr 1962 legalisiert.
Grundrisspläne sind auch vorhanden, aber keine Rede von Baugenehmigungen. Kann ich jetzt davon ausgehen das es legal ist?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2019 | 21:12

Es gibt offensichtlich eine offizielle Bauakte bei der Stadt. Der Sachverhalt ist dort also bekannt. Wenn von dort nichts gegen das Gebäude unternommen wurde, spricht das für eine Duldung oder nachträgliche Legalisierung.

Fragen Sie mit einer Vollmacht des jetzigen Eigentümers bei der Stadt (und auch bei der Bauaufsichtsbehörde, sofern nicht identisch) an, ob das Gebäude aus Sicht der Stadt/Bauaufsichtsbehörde legal oder illegal ist. Verbindliche Auskunft können Sie nur von dort erhalten. Eine förmliche Bauvoranfrage ist dafür nicht erforderlich.

Ein „Gutachten" des Verkäufers gibt Ihnen leider keine Rechtssicherheit. Da helfen Ihnen später Mängelgewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer nicht unbedingt weiter.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter

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