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Sanierung von Kamin / Kabelschacht

| 18.11.2010 17:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


Die Frage bezieht sich auf eine neu erworbene Eigentumswohnung im 4./5. OG (Dachwohnung) eines 12 Parteienhauses.
Durch "meine" Hausseite gehen insgesamt 3 alte Kaminzüge; davon wird ein Kamin für die Zentralheizung verwendet, ein weiterer wird nicht verwendet und in dem letzten Kaminschacht verlaufen Kommunikationskabel. Um diesen Schacht geht es:
Ich habe auf eigene Kosten die Kabel entfernt. Der Schacht ist nun bis zum Dach leer und laut Kaminkehrer nach Sanierung (=Einbau einer Sole und Edelstahlkamin) nutzbar.
Die Geschosse 1.-3. (unter mir) würden einer Sondernutzung durch mich jederzeit zustimmen. Die Partei im Erdgeschoss würde diesen Kamin aber auch gerne nutzen, kann es aber nicht, da die Parteien über der Partei die Kommunikationskabel nicht herausbauen wollen.

In der Teilungserklärung werden die Kamine nicht geregelt.
Die Wohnungen sind alle durch eine Aufteiler verkauft; dieser hat jeden Eigentümer beim Kauf (mündlich) darauf hingewiesen, dass der Kamin nicht mehr nutzbar sei, da Kommunikationskabel eingezogen wurden.

Ich möchte den Schacht als Kamin nutzen. Die Kosten würde ich alle artig alleine tragen.

Dazu habe ich nun folgende Fragen:
1.) Handelt es sich überhaupt um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung? Nach meiner Ansicht ist der ehemalige Kamin durch eine nicht dokumentierte Nutzungsänderung eines alleinigen Vorbesitzers einer Umnutzung unterzogen worden, mit der Folge, dass die einzelnen Parteien nun eine Art Sondernutzungsrecht (z.B. zum Einziehen von Kabeln oder aber auch zur Nutzung als Kaminträger) genießen.

2.) Wie setze ich mein Vorhaben am besten um? Ist ein Mehrheitsentschluss der betreffenden Eigentümer (Hausseite) ausreichend oder ein ein-/allstimmiger Beschluss aller Eigentümer?
Ist überhaupt ein Beschluss notwendig?

3.) Kann das EG bei Mehrheitsbeschluss Rückbau verlangen / anfechten? (Es ENTSTEHT ja kein Schaden; der Schaden = fehlende Nutzung besteht ja schon und ist nicht mit dem Einstellen des Kaminrohrs begründet ... )

4.) Falls das EG anfechten kann: Kann ich dann den Umstand, dass im alten ungenutzen Kaminschacht Kabel eingezogen wurden, nicht beklagen, oder besser gesagt: Einen Rückbau dieser Sache verlangen?

Ich bin gespannt..

Liebe Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.

Der Anschluss eines Kamins oder eines Kaminofens an einen bestehenden Leerschornsteinzug ist eine bauliche Veränderung, wie das OLG Frankfurt/Main mit Beschluss vom 14.05.1985 (Az. 20 W 283/85) und das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 07.08.1997 (Az. 2Z BR 62/97) entschieden haben.

Bauliche Veränderungen bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, wobei ein durch die Maßnahme Benachteiligter seine Zustimmung durch positive Stimmabgabe erklären kann. Der Beschluss bedarf der Stimmenmehrheit der ein der Versammlung erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Wenn aber die Stimmenmehrheit zwar erreicht wird, dann jedoch auch nur ein beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zustimmt liegt ein positives Stimmergebnis nicht vor, der Versammlungsleiter muss dann verkünden, dass kein Beschluss zustande gekommen ist (vgl. Merle in Bärmann, Kommentar zum WEG, 11. Auflage 2010, § 22 Rn 139 m.w.N.).

Wenn der Eigentümer im EG von der Maßnahme beeinträchtigt wird, muss er zustimmen – im Rahmen dieser Plattform kann eine abschließende Beurteilung dieses Sachverhaltes nicht erfolgen, da insofern die Baupläne zu prüfen sind. Sollte gleichwohl ein Beschluss verkündet werden, kann dies angefochten werden.

Einen Rückbau kann der Eigentümer im EG nur dann verlangen, wenn die von Ihnen entfernten Kommunikationskabel dem Gemeinschaftseigentum gedient haben bzw. diesem grundsätzlich dienen konnten.

Als neuer Eigentümer können Sie hingegen den Rückbau aller Kabel verlangen.

Möglich ist es, dass Sie (ggf. mit dem Eigentümer im EG) den Eigentümern der Geschosse 1-3 die Kostentragung der Entfernung der Kabel und ggf. deren anderweitige Anbringung vorschlagen. Auf diesem Wege könnte der Kaminzug „frei" werden.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen und hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2010 | 14:43

Sehr geehrter Herr Böhler,

zunächst möchte ich mich herzlich bei Ihnen für Ihre Ausführungen bedanken. Sie haben mit Ihren Erläuterungen sehr zum Verständnis der Sache verholfen. Erlauben Sie mir bitte aber eine Nachfrage in folgenden Punkt:

Sie schreiben:
"Eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht."

Der frühere ALLEINIGE Eigentümer hat ja (das können wir voraussetzen) den alten Kaminschacht einer BEWUSSTEN - aber nicht dokumentierten - Umnutzung unterzogen: Er sollte fortan als Kabelschacht Verwendung finden. So hat der Vorbesitzer eine bauliche Veränderung bereits vorgenommen, oder? Die neuen Eigentümer haben die Nutzungsänderung beim Kauf billigend hingenommen.
Als Kabelschacht befindet sich dieser zwar weiterhin im Gemeinschaftseigentum, ist aber nun in der Sondernutzung durch die einzelnen Parteien - Kellerabteilen vergleichbar.

Wer hat nun Ihrer Ansicht "Recht": Diejenigen, die WEITERHIN ihre Kabel in dem Schacht sehen wollen, oder ich, der fortan den Schacht der URSPRÜNGLICHEN Nutzung zuführen möchte.
Wenn die Kabel nämlich "Bestandsschutz" genießen, so sollte doch die alleinige Nutzung des Kabelschachts als "Kaminträger" zustimmungsfrei sein.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2010 | 15:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

hier ist aber auf die oben genannte Rechtsprechung zu verweisen, wonach der Anschluss eines Kamins oder eines Kaminofens an einen bestehenden Leerschornsteinzug eine bauliche Veränderung darstellen.

Eine abschließende Äußerung zu Ihrem Problem kann im Rahmen dieser Plattform seriös leider nicht erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.11.2010 | 13:10

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