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Sanierung nach Zwangsversteigerung

| 10.03.2008 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe folgendes Problem: Ich habe eine Eigentumswohnung erstanden, die mein Vorbesitzer aus einer Zwangsversteigerung günstig erworben hat. Diese Wohnung hat einen Wasserschaden, über dessen Existenz ich getäuscht wurde, aber das soll hier nicht das Thema sein, da der rechtliche Weg schon bestritten wird.

Nun will ich den Wasserschaden sanieren lassen, um die Wohnung vermietbar zu halten und nicht zu hohe Verluste zu haben. Es handelt sich hierbei eindeutig um Gemeinschaftseigentum, das ist auch von der Eigentümergemeinschaft so akzeptiert. Trotzdem weigert sich die Eigentümergemeinschaft, den Schaden zu sanieren, da laut ihrer Meinung der Schaden bei der Zwangsversteigerung im Wertstellungsgutachten auftauchte und somit wertmindernd beim Kauf berücksichtigt wurde, somit würde ich mich "doppelt bereichern".

Nun meine Fragen:
1. Der Eigentümer, gegen den die Zwangsversteigerung durchgeführt wurde, hatte ja schon den Anspruch auf Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Nach meinem Dafürhalten geht dieser Anspruch auf die Käufer über, ob nun Zwangsversteigerung oder nicht. Ist das korrekt oder gelten hier Sonderregelungen?
2. Der günstige Kaufpreis resultiert ja aus der Zwangsversteigerung und nicht aus dem Schaden an sich. Ist die Argumentation der Eigentümergemeinschaft daher haltbar oder gibt es ggfs. bereits Urteile, die dies widerlegen?
3. Im Wertstellungsgutachten (das mir übrigens erst weit nach meinem Kauf bekannt gemacht wurde) wird von einem weit kleineren Schaden gesprochen als er tatsächlich ist. Hat dies irgendeine Auswirkung?

Vielen Dank im Voraus für alle Informationen und Antworten.

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1. Ja. Siehe auch Antwort 2.
2. Die Ansicht der Eigentümergemeinschaft ergibt keinen Sinn und ist nicht haltbar. Für die Sanierung oder Instandhaltung ist das Konto Instandhaltungsrücklagen von Bedeutung und notfalls ist eine Sonderumlage zu beschließen. Der Käufer bzw. Ersteigerer tritt ab Besitzübergang in sämtliche Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein.
3. Gegen das Gericht haben Sie keine Handhabe, aber eventuell gegen den Gutachter, § 839 a BGB. Zum ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende Schadenersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, hier also : wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre.

Das kann bedeuten, dass der Ersteigerer so zu stellen ist, als hätte er das Grundstück nicht ersteigert (BGH-Urteil vom 06.02.2003 – III ZR 44/02 = MDR 2003,628). Der Geschädigte kann aber auch geltend machen, dass er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem geringeren Meistgebot hätte ersteigern können, und den entsprechenden Differenzbetrag einklagen. Es ist aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung davon auszugehen, dass der Schaden und die tatsächlichen Ausmaße des Schadens wertbeeinflussend war und ist.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.


Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com
Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2008 | 17:05

Sehr geehrter Herr RA Hermes,

vielen Dank für Ihre Antworten.

Ich hätte noch eine weitere Nachfrage. Bislang wurde leider die Aufforderung zur Sanierung nicht in einer Eigentümerversammlung offiziell abgelehnt, weil kein formgerechter Antrag gestellt wurde.
Jedoch wurde das Thema diskutiert und eindeutig negativ beschieden.

Durch den Wasserschaden habe ich aktuell Mietausfälle, da mein Mieter die Miete berechtigterweise (Schimmelbildung) reduziert hat. Kann ich auf dieser Basis bereits Schadenersatz gegen die Eigentümergemeinschaft und/oder Hausverwaltung geltend machen oder muss dafür zuerst ein formgerechter Antrag bei der Eigentümerversammlung gestellt werden?

Vielen Dank noch einmal für Ihre Informationen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2008 | 17:29

Vielen Dank für die Nachfrage.

Sie haben eventuell einen Anspruch gegen den Verwalter. Der Verwalter war bislang verpflichtet, die Eigentümergemeinschaft über Instandsetzungsmaßnahmen zu informieren und eine Beschlussfassung über entsprechende (Mängelbeseitigungs-)Maßnahmen herbeizuführen. Ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss ist der Verwalter bislang nur berechtigt entsprechende Maßnahmen zu treffen, wenn diese unter keinem Gesichtspunkt Aufschub dulden. Auf Grundlage einer neuen Rechtsprechung wird der Verwalter auch ohne ermächtigenden Eigentümerbeschluss berechtigt sein, Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung namens der Eigentümergemeinschaft in Auftrag zu geben; falls er dies nicht tut, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

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